文／王志
“超真实”这一理论是在上世纪70年代由法国社会学家鲍德里亚提出来的。他认为，作为一种后现代概念，超真实不是对真实的背叛，而是一种比真实更真实的超级真实状况。
随着7月的到来，6月的新房均价也随之铺天盖地而来。是的，下跌趋势得到延续，54093元/㎡的均价，较之5月，下跌18元。这也是自2016年10月深圳政府颁布“深八条”以来，新房均价的第21连跌。
（数据来源深圳规土委、界面楼谈）
2016年9月，深圳新房均价为61600元/㎡。10月，受“深八条”的影响，新房均价下跌了5989元/㎡。此后的20个月，这一数值由2016年10月份的55611元/㎡连续下跌至今年6月的54093元/㎡。这也意味着，20个月以来，深圳新房连续下跌值为1518元/㎡。
但，真实的市场其房价真的下跌了吗？
2017年1月19日，深圳市规土委发布《商品住房和商务公寓预现售价格管理操作细则》（又称“限价令”），规定首次申请预售项目，申请均价不能明显高于周边同类户型在售均价，属分期开发再次申请预售的，其户型申报均价不得高于本项目前一期实际销售价格。
“限价令”执行1年半以来，二手房的成交均价也于今年1月份无限接近于新房的成交均价，并于2月份开始跑赢新房。这也表明“限价令”出台1年周年后的第一个月，新房与二手房在成交均价方面也出现了倒挂。成交均价上都是如此，就更不要说真实的新二市场了。
（数据来源深圳规土委、乐有家研究中心、界面楼谈）
今年4月以来，深圳有三次开盘令人印象深刻，他们分别是万科臻山府二期、海上世界双玺花园三期（下称“双玺三期”）和华润城润府三期的开盘。纵观深圳市场，把这三个项目称之为豪宅一点也不为过，集地段、学位、品质于一身，而其备案价却较之周边市场要低得多。
据柠檬House数据，万科臻山府二期备案均价为97514元/㎡，价格区间83296元/㎡-108965元/㎡。笔者从链家网统计了其周边两个楼盘的在售价格，其中，建筑年代为2005年的香域中央花园，其挂盘均价为165042元/㎡。翠海花园一期的挂盘均价为129786元/㎡，二期的价格虽然较一期要低，为117672元/㎡，但较之万科臻山府二期的备案价还是要高出许多。
柠檬House数据显示，双玺三期其备案均价为121262元/㎡，价格区间81728元/㎡-154225元/㎡。据链家网数据，其周边的南海玫瑰花园三期挂盘均价为105127元/㎡，半岛城邦三期的挂盘均价为136616元/㎡，而其前期产品海上世界双玺的挂盘均价为141760元/㎡。毋庸置疑，后两个项目的价格明显要高于双玺花园三期的备案价。
就备案价要明显低于周边项目来说，华润城润府三期也概莫能外。据柠檬House数据，其备案价为85524元/㎡，价格区间75295元/㎡- 92664元/㎡。就润府一期而言，笔者在链家网查阅到的数据，目前其挂盘均价已经卖到了116388元/㎡。而周边的英伦名苑三期和红树别院，挂盘均价分别为119068元/㎡和93104元/㎡。
一个事实已经清晰地流露出来了，随着“限价令”的出台，新项目的备案价要比周边二手房的在售价格低出许多。这与“限价令”明文规定很契合，但这一政策的出台，其目的就仅限于此吗？
将时间推至4月9日，万科臻山府二期开盘，共推出222套房源，总价2000万元起。开盘当天，这些房源就被一扫而空。也是从那一天开始，深圳的新房市场就弥漫着豪宅被抢的气息。
一个多月后，双玺三期共167套房源获得预售许可，总价1672万元起，最高价格6559万元。只不过这次双玺却因其500万元的诚意金冻资额，其开盘也被全国人们的所关注。
然而，不管你门槛设得有多高，仍是挡不住富人买房的脚步。据笔者于5月30日开盘日在现场的观察，有666个诚意登记号成功登记，这也意味着冻资金额达到了33.3亿元。双玺也不负众望，167套房源，只用了4个小时多点就宣告售罄。
随着之后华润城润府三期的开盘，上述豪宅被抢这一现象也达到激烈化的程度。冒大雨排队离婚，冒大雨排队打无房证明和征信，后者平常，而前者却是深圳开盘史上从来就没有出现过的景观。
虽然润府三期的诚意金冻资额是200万元，较之双玺门槛低了许多，这也让部分自主型购房者有了认筹的机会。但也是因为门槛降低，其成功进行诚意登记的客户也达到了6776个，冻资金额135.52亿元，是双玺的4.07倍。
有着购买意愿且具有购买能力的人才是需求，而没有购买能力的只能被称为需要。虽说是需求，但也有自住和投资的分别，前者才是真实需求的购房者。
先不说最终买到上述豪宅的人是怎样的一个群体，单从每次成功进行认筹的人群来看，真实需求购房者其占比有多少，第二套乃至多套的购房者其占比又有多少？这的确是一个值得我们认真思考的问题。
在润府的营销中心，笔者与多位购房者进行了交谈，也听到了来自不少真实需求购房者内心的焦虑。一85年来自建筑行业的刘先生，此次买润府三期是用来自住，虽说在宝安已有一套房子，但为了买89平户型却是发动了兄弟姐妹一起凑的钱。他告诉笔者，如果摇号顺序在前1000，还是担心自己买不到房子，因为选择的是小户型，会被排序在前面的人秒完。
刘先生的焦虑并不是个例，一91年祖籍潮汕第一次买房的许先生，为了买润府三期，用了自己还有妻子、弟弟三个名额成功进行了认筹。可就算是这样，他还是对笔者表示，感觉希望渺茫，因为190平的买不起，150平也很吃力。
实际情况中，润府三期的购买者却有来自北京、香港、杭州等地的人，更有甚者是买了双玺三期的。但，这些人就不焦虑吗？说不焦虑是假的，真实需求购房者的焦虑是来自买不到润府这样心仪的房子，而远道而来或是买了双玺的人其焦虑来自于失去了赚钱的良机。
虽然，“精装修”“喝茶费”等现象早已有之。但随着“限价令”的出台，这类现象得到了蔓延。所谓“上有政策，下有对策”，大体如此。
于昨日现售的豪方天际一期5栋，其户型为86-125㎡，就是全部采用精装修。而将于7月13日开盘的金亨利瑜璟苑1栋，却被曝出了55万元的“喝茶费”现象。
早于3月，华润置地（深圳）有限公司就发布了告客户书，严令禁止以提前选房、帮忙打折为由向购房者索要费用、现金或礼品。4月，深圳市东方欣悦实业有限公司就万科臻山府二期也发布了告客户书，明确指出“任何以提前选房、帮忙打折为由向购房者索要‘喝茶费’或定金、礼品的行为都是严令禁止的销售行为”。这些都无疑证明了市场上存在的“喝茶费”现象，绝非捕风捉影空穴来风。
“限价令”出台快1年半了，如今的市场，新房与二手房在成交均价上也出现了倒挂，“精装修”、“喝茶费”等现象屡禁不止，这些都在抬高真实市场的房价。针对这样的结果，笔者采访了深职院房地产研究所所长邓志旺。他认为，政府出台“限价令”的主要目的是为了控制新房价格，最终的目的是为了达到遏制整个房地产市场上涨的势头。
从新房市场来看，通过这种行政手段确实达到了控制房价的目的，保持了目前官方公布的房价稳定在政府可接受的范围内。但另一个问题是，没有真正使整个市场发生根本性的逆转，二手房房价不在可控范围之内，仍处在一个比较高的位置。
这就导致了一二手房在价格上出现倒挂，使得更多购买力向新房集中，因此出现了抢房、喝茶费等现象。从这个层面来说，就没有达到降房价的目的。
总体来说的话，“限价”仍是一种短期的治标的调控行为，更多的还需要综合运用增加供给、税费、金融等政策，共同来让整个市场的价格回归理性。
易居研究院研究中心总监严跃进也认为，限价政策因其力度大、持续时间长，形成价格倒挂是很自然的事情。他表示，限价等情况很大程度上也说明了新房的定价思路是被打乱的，单从盈利角度来看，就会有很多杂七杂八的违规收费现象出现。
他进一步说道，当前的限价从打分上来说，只能打60分，勉强及格。因为，至少房价的暴涨现象没有了，相对来说，房价已经终结了大泡沫的时代。但是从具体案例来说，各类违规收取费用等做法的存在，是很难给以85分以上的优秀线。因此，“限价”政策谈不上成功，但还需再接再厉。
深圳资深地产媒体人朱罗纪表示，“限价”并没有让购房者对房价继续上涨的预期稳定下来，反而刺激了富人买房投资的意愿。万科瑧山府二期、双玺花园三期以及润府三期的开盘，已经很好的说明了一个问题：对于品质、地段较好的房子来说，价格高不高不是问题，买不买得到才是。
他进一步分析道，“限价”不会降低需求量，只会让购房需求更猛。因为人人都看到了，政府把房价打到了市价之下。尤其是豪宅，新房和二手房的价格倒挂往往都达到2-3万元/㎡，20%-30%的空间买到就赚到，这就加剧了炒房热现象。
此外，富人的支付能力比我们想象的强劲得多，上述房子的价格，显然都超过了深圳人的平均支付能力，但依然这么火。这说明了深圳的财富集中度在上升，有钱人越来越多，越来越多的外地富人在涌向深圳。
他补充道，“限价”导致了全国性抢房潮，尤其是摇号，制造了更大的买房恐慌。对房价上涨的预期没打掉，手里又有钱，人们就继续买房子，千方百计继续买房子。总的来说，就是新房市场已经失控，调控两年，市场真实与“房住不炒”的政策初衷完全背离。
他进一步说道，我们应该从思路和逻辑上彻底反思价格管制政策，而不是认为“没有用是因为不够狠，那我就继续加力道”。“限价”改变不了购房者的买房预期，而价格机制是人类迄今为止发明出来的最公平最有效的市场准则，局部使用政府管制可以，但全面管制早已被验证不可行，并会导致严重后果。
