文／张晓玲
金地已经过了30个年头，期间经历了中国宏观经济的动荡、以及十余次的房地产调控。
6月2日，金地集团30周年庆典上，董事长凌克穿了一身浅灰色西装，身边是总裁黄俊灿、金地商置行政总裁徐家俊等高管，一如往日的和谐。
始创于1988年，作为改革开放后最早的一批房企，金地经受了30年岁月的洗涤，并没有被快速变化的时代洪流所淹没，反而在规模和效益中取得了平衡，并继续发展壮大。
金地管理团队将“平衡观”贯彻始终。在公司经营上，金地追求业务规模的不断壮大，但不唯规模；讲求短期目标与长期目标的平衡、利润与规模的平衡、效益与责任的平衡。
一组数据可以说明金地“平衡”哲学的威力。2017年，金地销售再创新高，达到1408亿；实现归属上市公司股东净利润68.43亿元，同比增长8.61%；房地产业务毛利率为33.96%，在一众A股和港股上市房企中稳居前列。
长期稳健的利润创造能力，给股东和投资者带来了丰厚回报：自公司2001年上市以来，金地销售规模猛增264倍，连续分红16次，累计分红金额约83亿元人民币。
平衡带来的张力和弹力，也让金地平安度过了2次金融危机，扛过了多轮或长或短的调控，穿越了数轮经济周期。比起多数同行，金地对健康、稳定更为看重，也具有更强的风险意识。
不过，三十而立，已在全国7大区域、44座城市扎根的金地，面对行业新一轮的规模竞争，作为董事长的凌克也在思考，是不是可以再跑快一些。
提速早已开始。2017年，金地共获取的94宗土地，总合同投资额突破1000亿元，新增土储约1300万平方米；截至去年末，总土地储备达到约3770万平方米，权益面积约1930万平方米。
金地董事长凌克对21世纪经济报道记者表示，他对金地未来的期许是，开发+运营全面发展，成为一间具有国际竞争力的公司。
穿越周期的密码
要成为伟大的企业，必须有穿越经济周期的能力。金地已经过了30个年头，其间经历了中国宏观经济的动荡，以及十余次的房地产调控。
企业在不同的周期中，应依据社会和经济发展的规律来判断，同时思考怎样去抵御风险或把经济周期踏平。
对金地和房地产行业而言，最大的发展规律是城市化。从金地的发展脉络来看，一开始在深圳做房地产，2000年左右到全国去发展，这是遵循城市化的规律；金地的管理层经常观察宏观经济的指标，当这些在某些方面不太健康、不太均衡时，就要控制公司的经营指标，调整自己的发展速度。
比如2008年那次，当时已经有很多城市的供求关系出现失衡，此时，公司一般会调整资产负债率和投资节奏。
从去年的“3.17新政”开始新一轮调控，很多业内人士均认为，是地价、房价涨得太快，所以要调控。
当前，不仅开发商在投资房地产，工业企业、老百姓也在投资房地产；另外，房地产投资对GDP的贡献大概是40%，基础建设投资、房地产投资在GDP和固定资产投资中的占比太大，这是不可持续的，也是房地产最大的风险。
凌克非常赞成控制金融风险。他说，美国2008年的次贷危机也是监管不利造成的，当时有很多人没有付首付就买到了房子。类似金融问题不仅在美国，在中国同样可能出现。
对金地而言，抵御风险也是今年的工作重点之一。
面对行业当前仍在进行的规模竞争，凌克认为金地也需要更快一点，但是在今天、在这个时候，金地并不会把资产负债率推得太高；一般总资产负债率在60%-70%之间，净资产负债率在50%-80%之间。
凌克说，金地有改进的空间，但不应该完全改变平衡的思想。平衡是金地人的一种价值观。“这种价值观我会坚持，这和人的性格相关。金地人大家觉得比较容易接触，如果我们突然变成了一个侵略性很强的公司，那也没必要。”
资本应助力实业
一家企业的发展，除了自身的经营，资本的助力必不可少。30年中，金地是中国房企中较早对接资本市场的，这给整个公司的治理、企业发展模式带来了诸多深远影响。
对金地而言，管理层指出，资本的影响首先在经济方面，其次是治理结构。房地产或者住宅开发是资金密集型行业，金地上市之前，公司总资产可能就两个亿，今天的总资产已经是两千亿，经营规模也更大了。
而无论是股份制改造或上市，均有助于公司塑造现代企业制度。金地从上市以来，就是一个股权相对分散的职业经理人制度的公司。
凌克认为，现代企业制度基本的做法是多元化股权，加上公司经营权和所有权的分离，这对公司的长远发展是有利的。
2014、2015年，生命人寿、安邦多次举牌金地，逐渐成为公司第一、二大股东。几乎是在同期，万科也经历了类似的情况。
金地的管理团队曾经是公司很高比例的二股东，但上市时放弃了。他们认为，作为职业经理人，就得去接受股东的变化；或者一个上市公司，得要去接受股东的变化，这是最现实的，在全世界都是如此。
2016年底，险资监管新政陆续出台，险资投资非金融上市公司不能控股，已成新的规则，金地的两大险资股东，将只扮演财务投资人的角色。
开发+运营的未来
与同行一样，金地也面临房地产的转型命题，在很早之前，金地就已经开始思考转型的路径，并开始“一体两翼”的探索。
凌克认为，住宅开发的增长还有十年左右。今天几个一线城市的开发强度已经很高了，深圳的强度已经达到95%以上。但二线城市像武汉、郑州、成都这些城市的发展空间还是很大。所以房企要把住宅继续做大、做好、做强。
在进行住宅投资销售的同时，发展持有型物业，增加出租性收入的占比，做到公司的利润基本稳定，有利于维系公司股价。
金地也是最早开始探索房地产金融的房企，除了稳盛投资，也做了一些房地产资产证券化。这是未来的方向，比如美国最大的资产证券化生意就是公寓，其次是物流仓储、办公楼、酒店。
另外金地也开始投资健康、娱乐产业，希望能够满足客户的需求，但这些并不会一下子做得很大。
从主流房企目前的业务表现来看，主力都还是在住宅开发上。在租金收入方面，还没有出现表现比较好的公司，但总有一天会出现。
在金地的整个盘子中，金地集团偏重做住宅开发，金地商置则集地产综合开发和资产管理平台为一体，是代表未来商业模式的城市价值集成商。
未来5-10年，凌克希望，金地成为一个在地产全行业都经营得不错的公司；同时成长为一个全球性的公司，活得长久一点。
站在改革开放40年的节点，凌克认为，所有的企业家都有一个目标，就是打造一个全球化的、最具竞争力的公司，才能让我们的城市、国家具有竞争力。比如，如何让深圳市、粤港澳大湾区成为全世界最具竞争力的？那就是打造一批全世界规模最大、最具竞争力的公司。
“深圳只有华为、平安、万科这几个比较大的公司，跟旧金山相比，数量上还差很多。要打造一批大公司，我认为这是有机会的。”凌克说。
