文/山大王
6月，以天府新区的重大产业项目结束了成都楼市上半年的最后一场土拍，也预示着下半场正式开启。
从最新数据来看，成都的地产市场格局发生着根本性变化。
在“限价”“限购”背景下，首先是主城区供应锐减，面粉贵过面包；接着在今年3月，主城区首次出现了流拍。
数据显示，2018年上半年的五城区土地成交仅占整体成交量的3.71%，高新和天府新区占比13.16%，远郊成为市场主力军。
“限价、限购”没有丝毫放松的迹象，而地铁公司、人居等众多国有企业也进入开发领域，主城区土地资源进一步稀缺，一圈层市场萎缩是大势所趋。
随着一二圈层的购房政策的持续收紧，资金开始流入远郊地区。
远郊的崛起从2017年底就开始了。2017年11月，成都出台摇号买房相关政策，中心城区购房门槛提高，远郊优势凸显，嗅觉敏锐的房企便在同年12月开始集中拿地。
进入2018年，各项数据有增无减，1-5月远郊供应量同比去年上涨961%, 成交量同比上涨584%，成交均价同比上涨140%。总体上，远郊土地供销上涨态势明显。
515新政后，远郊住宅成交量更是实现逆袭，成为5月大成都的成交主力。
2017年1月-2018年5月远郊土地供销走势来源：锐理数据
有观点认为远郊崛起或与短期内市场受限有关，但如果结合成都“中优”的发展方针以及城市规划理论来看，优化中心城区功能，外拓圈层强化区域的独立性和可生长性，完全符合工业城市圈层式向外扩张的规律，所以远郊的发展是未来成都城市规划中的的长期使命。
截止7月20日，公开招拍挂的土拍名单中共计10宗地，572.8543亩，其中9宗为远郊土地。
今年上半年远郊供应较多的区域有邛崃、新津、青白江、崇州等，也正是竞争最激烈的区域。
在7月的公开招拍挂信息中，仅出现1宗青白江地块，位于青白江北部新城，起始楼面价4500元/平米。蒲江本月也比较“大方”，一次性拿出了4宗土地，其中宗地一起始楼面价仅810元/平米，宗地二是截止目前蒲江的最高起拍楼面价2850元/平方米，而区域住宅成交均价已高达约为8500元/平米，地价和房价的价差也是不少业内人士表示看不懂蒲江市场的因素之一。对此，全全也有相关报道，详情参见：集中供地超400亩四大维度看懂蒲江（内含详细规划及地块信息）。
本次蒲江新供的4宗土地将在7月17日以公开招拍挂方式交易，共计223.105亩，均为商业兼容不超过20%的住兼商用地。1宗在高铁新城区，1宗在老城区，2宗在寿安片区，出让文件已经在相关网站挂出。
宗地一：高铁新城片区地块
地块位于高铁站点辐射区，紧邻高等院校。
此宗地为住兼商用地，折合楼面价仅810元/平米，有一定的附加条件：须配建12个班级的幼儿园、市政道路和2500平米社区综合用房。不过，目前蒲江平均楼面地价为3544.38元/平米，住宅成交均价已约为8950元/平米，810元/平米的地价有相当大的操盘空间。
宗地二：老城片区地块
宗地位于蒲江县鹤山街道县医院对面，北临河西路，南临西门沟，东临成蒲铁路。今年5月15日，蒲江县鹤山街道（蒲江河区域）的成交地价已冲击至3933元/平米，所以此宗地2850元/平方米的起始楼面价是目前整个蒲江的最高起拍价，其紧邻蒲江县政府、蒲江县文化馆、蒲江河，天然具备中高端客户支撑，生活配套体系成熟，同时还能享受沿河景观。周边有蒲中实验校、蒲江中学等学校资源。配建要求不高，可操作性较强，是一宗很值得关注的地块。
宗地三、四：寿安片区
本次两宗地紧邻蒲江河，河景资源优质。会不会有独具前瞻性眼光的开发商拿地，吃瓜全也很期待。
此外，7月5日（本周四），金堂将放出三宗连襟地块！
2018年数据显示，金堂上半年供地四宗，总计约119亩，四宗地全部溢价出让，最高达69.7%，平均楼面价3064.45元/平米，最高楼面价为4200.05元/平米。与2017年时的天花板价格相比涨幅高达302%。
此次将拍卖的金堂连襟地块总计165.26亩，三宗地均为住兼商用地，且商业计容比例均小于10%。
地块东边为恒大御景半岛和恒大影城，东北边有恒大酒店，目前恒大御景半岛二手房房价在10000元/平米左右，附近配套较齐全。地块距离毗河较近，能同时享受河景资源。
值得注意的是，宗地所在位置再往东南方向则是产业集中地，其中包括金堂县电子商务产业孵化中心等。
产业的发展，会扩大就业，进而实现人口聚集，将提升周边楼盘认购率。
在蒙牛集团金蒙乳业公司以北的一带，已经形成住宅聚落，而这个聚落还将继续蔓延。恒大目前已经进驻此片区域，以恒大御景半岛为首个住宅项目，配建有恒大影城和恒大酒店，按照规律恒大还将继续向北扩建，而此三宗地恰好在恒大的扫描范围内，起始楼面价仅2050元/平米。
可以推测的是，此次恒大极可能参与争夺宗地，但最终这块地将花落谁家，全全将持续关注。
