文/宅妹
先前央妈定向降准被一贯解读为楼市利好，如今南京在经历了一波开盘潮之后，买房成本实际又高了，各家银行贷款额度更加紧俏，且宅妹发现，南京首套房的房贷利率普遍上浮20%，有的银行甚至已上浮25%！
扎心了，银行利率又上浮，最高上浮25%！
据宅妹调查，现在南京首套房贷利率普遍维持上浮20%，但已有几家银行表示，首套房已上浮25%。
北京银行则表示，会根据贷款人资质给予不同的贷款利率，首套房利率一般上浮20%至30%。
光大银行一网点工作人员表示，现在首套房贷款利率上浮25%，并且还有附加条件，要搭配贷款总额20%的公积金贷款才可受理。
当前市面上主流的首套房贷款利率是基准利率上浮20%。比如渤海银行、建设银行、工商银行、平安银行、民生银行等，都是基准利率上浮20%。
就拿100万贷款30年来计算，现在首套房贷利率上浮25%相比之前上浮15%，月供多了300多元；总利息多了约11.5万元。
此外，从对首套房的认定来看，各家银行也略有不同。
有的银行认定有过贷款记录但贷款已还清，再买房可以按照首套房标准。但有银行表示认房又认贷，只要名下有房，再买房就要按照二套房的贷款利率进行，也有银行表示名下的房产贷款已还清的情况下，再买房，首付比例按照首套房首付五成，但是贷款利率要按照二套房上浮25%或30%。
下款更难！有银行直言：下款时间仍不确定
今年上半年开盘潮刚过，就现在来看，各家银行的贷款额度还是非常紧张，另外对于下款时间，有些银行甚至直接回复“不太确定”。
光大银行河西分行客户经理表示，今年以来房贷额度紧张，一手房且首套房贷款相对容易，而二套房贷款基本上没放出几笔。
农业银行一家网点的客户经理表示，当前对于首套房贷款利率是上浮25%，然而，基本上网点处于停贷的状态，贷款额度实在太紧张了！
在这样的环境下，银行其实有更多的机会去选择优质客户和优质资产，来降低风险。如中信银行，利率高的优先放款，其他银行虽然没有这样明说，但相同条件下，利率高的确实下款要快一些。而面对一些优质客户和优质资产，部分银行也有可能会适当放宽条件。
宅妹了解得知，有些银行还能给房贷利率折扣，但这些折扣利率是有限制条件的折扣，对客户资质要求比以往更严苛，实际能享受到的折扣并不多。
如何让你的贷款快速审批呢？宅妹咨询了一位资深银行信贷经理，在审批房贷时，私人银行等高净值客户、及与大型重点开发商合作楼盘的客户都会优先考虑。
1. 成为银行高净值客户。如加大在银行的存款，购买基金保险等，但资金额度较高，一般是10万-50万不等。（具体可以咨询你的客户经理，前不久有买板桥楼盘的客户就买了理财产品，顺利批下了贷款。）
2. 购买大品牌开发商的新房。有些新房比如是银行重点合作的开发商开发的楼盘，由于其要求回款时间和考虑到未来合作关系，银行会优先处理，放款时间会比其他的快一些。
在南京，银行均有特定的合作开发商，购房者在申请贷款时，开发商往往会要求购房者在其指定合作的银行进行办理，也一定程度上影响了贷款的灵活性。
未来房贷利率继续涨将是大概率事件
其实对于未来房贷利率的走向，大佬们已经表过态了：
央行行长周小川:低利率时代已经过去了！
国家外汇管理局局长潘功胜：个人住房贷款利率略有上升，但从较长周期来看仍处于低水平，强调差别化房贷政策，支持合理购房需求。
央行进一步指出，积极指导金融系统配合做好房地产调控的相关工作。
央行行长也说明当前去杠杆已经进入到稳定阶段。（潜台词：去杠杆才刚刚开始，还没结束呢。）
全国首套房贷利率6年来的走势：
2014年四季度至2015年，全国首套房贷利率持续明显下滑。
2016年至2017年一季度，利率处于历史偏低水平，最低只有4.5%左右，一线和部分二线城市则打85折或9折。
2017年二季度开始，首套利率持续攀升，三、四季度，已经超过4.9%的年基准利率，也即利率上浮了。
2018年1月份，全国首套房贷款平均利率攀升至5.43%，相当于基准利率1.11倍！
然而回顾一下近20年的利率情况，房贷利率共经历了三个波峰和三个波谷。房贷利率最高的一年是1996年5月，达到15.12%，接着是2007年，达到了7.83%，最后是2011年，达到了7.05%。而2002年的5.67%，2008年12月的5.94%，2016年2月的4.165%，是三个波谷。
（图片来源网络）
所以，从历史上来看，目前的房贷利率虽然较之前略有上升，但与历史高位相比（2014年上半年，房贷利率曾经突破7%，2月全国首套房贷款平均利率为5.46%），仍处于较低水平。对于整个周期来讲，属于刚从2016年2月的历史最低点的反弹。
而2016年年初时，正值各地急需去库存的时刻，而当时实行的“低利率”政策，算是一种“金融配套措施”。随着利率一路走低，各地的库存去的也确实很快。所以很多人拿现在的利率与那时的相比，当然小心脏受不了了。
其实今年年初，各家银行额度就已开始收紧，也暗示了今年的房贷走向。如今经历一波开盘后，额度自然更加紧俏。如果我们把目光再放开一点，面临停贷的不止是购房者，开发商或也正遭遇更频繁的银行停贷趋势。
可以想象，没有银行的资金支持，部分开发商只能更多地通过楼盘优惠来更快地回笼资金，而这也算是调控楼市的一种间接思路。
收紧房贷或者上调房贷利率会加速房地产市场的降温，抑制“炒房”现象。不过，对刚需购房者来说也有负面影响，对他们的支付能力的要求更高了，刚需们撑住！
