发改委严控发外债 房企出海筹钱要“凉”

“钱多”的日子一去不复返。

继房企境内融资受阻之后,境外融资渠道也面临收紧趋势。

6月28日发改委在官网发布《就<国家发展改革委 财政部关于完善市场约束机制严格防范外债风险和地方债务风险的通知>答记者问》中称,注意到近年企业尤其是房地产、地方政府融资平台等企业外债发行规模有所增加的情况,为切实有效防范外债风险和地方政府隐性债务风险,守住不发生系统性风险的底线,对下一阶段企业发行中长期外债工作进行部署,发改委将同有关部门合理控制外债总量规模,优化外债结构,有效防范外债风险。

业内解读,部分企业特别是房企未来海外融资的渠道,将大概率被收紧。

问答中指出,发债企业评级情况参差不齐,有的经营收入和利润不高,自身实力有限,但申请备案登记的外债规模偏大,五、六亿美元甚至高达数十亿美元,申请发债规模与自身实力不相匹配。有的缺乏以项目本身收入偿还贷款的能力。部分企业由于没有外汇收入来源,抵御汇率波动风险能力较弱。

发改委指出,目前存在三个方面问题:一是境外发债主体结构有待进一步优化;二是企业境外发债风险防控需要加强;三是部门之间外债管理协调配合机制有待完善。同时公布了去年企业境外发债规模为2358亿美元,今年1-5月,企业境外发债规模992亿美元,同比基本持平。另有消息称,发改委正考虑禁止企业发行364天期美元债。

“如果海外债券发行规模收紧,对外债占房企债务比重超过10%及以上的房企影响尤其严重。”国泰君安国际研究员刘斐凡认为,债券融资渠道收紧会对房企带来较大负面影响,但不会起到决定性作用,房企融资通道中最大的依旧是银行开发贷。同时从公告来看,还是允许发新债还旧债,核心还是去杠杆,同时保障房地产正常运营。

2017年是中国企业境外发债的“井喷年”。Dealogic统计显示,2016年中国企业境外债券发行量为1271.4亿美元,2017年总额几乎翻倍。受到自2016年11月开始对房企土地金来源等一系列资金渠道严控的影响,房企成为海外融资的一支重要力量。中原地产研究中心数据显示,2017年房企境外融资达到388.6亿美元,较上年同比上涨176%,约占国内企业境外发债总量的16.5%。其中恒大更是在2017年以66亿美元债,刷新中企境外债新纪录。

这股势头也延续至今年。今年新年刚过,碧桂园、龙湖、泰禾、金科、富力、时代等房企陆续发行美元债务,不到半月发债规模便达到42.5亿元。仅在本月,新城控股、绿地、新湖中宝、阳光城便先后发行美元债券,总规模达到29亿美元。

标普6月14日发布的报告指出,截至2018年5月末,今年房企新增海外债发行量达到298.01亿美元,相比2017年同期上涨107%,占发改委公布的国内企业境外发债总规模的30%。另据彭博统计,中国地产企业截至2019年底,需要偿付总计774亿美元的境内外到期债券。

有业内人士指出,境内融资渠道收窄,国内对房地产企业去杠杆加强,对土地资金来源的严控等政策,使得房企在境内融资渠道受阻的情况下转而向海外寻求融资。克而瑞早前统计显示,2017年前11月房企公司债融资总规模为422亿元,较2016年全年下降91%。今年国内多家房企公司债发行同样受阻,仅今年6月,包括碧桂园、富力、合生创展、花样年、新城控股在内的约10家房企中止公司债发行,总计中止规模接近500亿元。

从发债主体来看,规模型房企也是境外融资主力。其中泰禾今年年内已发行共计至少7.55亿美元债券,并将境外债发行额度提升至18亿美元;阳光城在今年上半年发行2.5亿美元债务,用完5亿美元海外债务额度后,又在今年6月拟发行15亿美元额度债券;华夏幸福也计划发行20亿美元用于境内产业新城项目。

从成本来看各家存在较大差异,今年1月保利发行的5年期5亿美元债券票面利率低至3.5%,明发集团发行的2亿美元债券,计息则高达11%,泰禾今年海外发债成本也在7.87%—8.125%的水平。早前有分析人士指出,去年房企海外融资成本在6.72%左右,今年则有攀升趋势。

随着境内外双重融资渠道收紧,对房企自有资金流动性要求也更加严格。刘斐凡指出,在这一情况下,房企去库存的必要性更加凸显。另外,不少房企也更多着眼共有产权、长租公寓等产品形式,ABS、REIT等证券化产品或将成为房企融资的下一个热点。

来源:界面新闻

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