作者 Judy
编辑 排云
有一家公司，业界人称“野蛮人”，在资本界纵横捭阖，稍一动作就能掀起惊涛骇浪。不论是举牌万科，还是入股观致，打法都是凶狠做派，毫无道理可讲，这个八卦中心的主角就是宝能。在2016年，他又将目光对准了产业地产，延续了以往一贯的打法，宝能在产业地产这两年的发展可以概括为：大刀阔斧，野蛮生长。
心诚则灵，在产业地产界同样适用，尤其是转型而来的企业。宝能做产业地产到底是真心实意，还是曲线圈地，各家众说纷纭。
无论人们对宝能是赞誉还是毁谤，都让地方政府对姚振华和他背后的宝能不敢轻视。舆论表象下，宝能实则左手产业，右手资金，先天基因优良的宝能做产业地产看起来就更像是顺水推舟。再加上早些年的实战经验做铺垫，宝能做产业地产会重蹈曾经的覆辙吗？还真说不准。
1. 宝能产业地产的前世今生
陪跑多年，终于转正
2018年以来，宝能激进的产业地产扩张动作，惹人侧目。
这并不是宝能第一次将触手伸到园区界，2006年宝能就将笋岗物流园收入囊中，2013年深圳宝能科技园投入使用，2014年在廊坊签下占地500亩的宝能慧谷产业园，深圳宝能科技园2014年还喊出了“千亿产业园”的口号。
洞悉宝能产业地产的图谋，要放到更长的时间线去了解它的版图。
宝能与地产关系久远，创始人姚振华的早年发迹过程中，地产就起到了举足轻重的作用。宝能地产于2002年成立；2009-2014年间，宝能开启了激进的全国扩张计划，在多个城市跑马圈地；截至2014年底，宝能地产开发建设中的项目有近40个，预计总投资达850亿元。
然而，宝能不得不承认自己在地产领域的失败，在三四梯队徘徊的销售额始终未突破百亿。
多年来在地产界“大跃进”式的扩张虽没有带来腾飞的业绩，但也有一颗沧海遗珠，就是产业地产曾作为宝能地产的边缘业务，被捎带脚地发展了一下。在之前的产业地产方面，宝能主要聚焦养老、金融、文旅、物流、医疗等领域。不过随着宝能2014年底逐渐撤离房地产赛道，产业地产这一块自然也被淡化。
2017年，宝能的产业地产迎来转折。
当人们以为转头险资的宝能在资本界长袖善舞、不亦乐乎的时候，沉寂两年的宝能第二次将目标瞄准了地产界，只不过这一次是产业地产，且产业地产是主打。所以很多人认为宝能做产业地产是转型，更恰当地说应该是是“转正”。
宝能正式进入产业地产的信号有三个，且每一个举动都掷地有声：
2016年12月宣布成立宝能城市发展有限公司（2017年7月更名为集团）；
2017年11月邀来保利前副总经理余英加盟，任宝能城发总裁；
2018年3月将“科技宝能”列为集团发展的三大战略目标之一。
宝能城发旗下拥有25家全资子公司，分布在21个城市。值得玩味的是，这些公司大部分都是在不到一年的时间内成立。宝能城发只有两个股东，宝能投资占股99%，宝源物流1%，而宝能投资由姚振华100%控股。
除了接手一部分宝能地产过去搁置待开发的项目，宝能城发的大部分项目都是成立后获取。而且，在2016年底正式摇旗宣布“宝能城发”成立之前的大半年时间里，宝能就开始在台前幕后疯狂扫货，为冲入产业地产市场蓄力。
姚振华借着“宝万之争”的风口，2016年密集地前往全国各地考察，成为各地政府的座上宾。如海南万宁、陕西西安、四川成都、河南郑州、湖北武汉、天津等城市，这些地方都有宝能考察团的身影，考察之行后便签订了一系列的投资计划。
如拟投资300亿元，在武汉蔡甸区多领域投资，重点投资高端装备制造、科技孵化园、现代物流、总部经济、文旅和综合金融等；再如拟投资240余亿元，在西安浐灞生态区投资建设宝能金融中心、宝能金融综合体、宝能双语国际学校、宝能国际医院、宝能国际医药物流新城5个项目。
在“宝能城发”成立之前的短短半年内，宝能就已经签下了价值近两千亿的投资合同，再加上宝能地产时期的产业布局，说宝能在产业地产圈没有野心，怕是谁都不会相信。
2. 宝能的产业地产地图
狂飙突进 2年圈地千亿
天下武功，唯快不破，宝能深谙此理。他的产业地产扩张版图以建立“宝能城发”为节点，之前是大肆布局，之后是疯狂进击。
从2016年末“宝能城发”建立到现在，短短两年不到时间里，他席卷全国的速度令人瞠目结舌，而且个个都是大手笔。与过去宝能地产聚焦非核心二线城市、三四线城市的打法不同，在产业地产板块，宝能城发主打省会城市和经济发达的二线城市。
2017年，宝能先后签下了西安、陕西、郑州、广州、贵州、海南、昆明、杭州、武汉等地产项目合作大单，涉及数十个投资百亿以上的项目，业务范畴包含高端制造业、金融、科技产业园、体育文化、健康医疗、基础设施、航空物流等。
如果签合作大单是来虚的，真金白银地拿地总能实实在在说明宝能做产业地产的决心。以2017年5月，宝能以10.8亿拿下位于广州的黄埔商业用地为例。实际上，该地条件严苛，其中要求“名下企业须涵盖科技产业园、现代物流、物业开发、新能源、综合金融、医疗健康等至少三个板块”，与宝能的经营范围几乎吻合，所以疑为定向出让地块。
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黄埔科学城商办用地KXC-S-5对竞得人的要求
从宝能与各地签下的产业合作领域可以看出，高端制造业主要是众所周知的宝能新能源汽车产业园，至于其它产业，回想一下似乎和宝能地产时期布局的产业领域并无二致。
他的产业版图在2018继续狂飙突进。
在新一轮的产业投资中，宝能自持的科技园成为重点产品；复合型的文旅项目和医疗养老也是重点“押注”项目，如城市文化旅游综合体、主题文化旅游园区、城市艺术休闲街区，以“旅游+地产”“养老＋地产”为开发模式。
宝能城发的产品多为产业园＋住宅＋商业的综合体，比如郑州经贸中心，就是一个典型的集总部基地、科创中心、酒店、商业、文创和高端住宅为一体的超级综合体。宝能的业务确实覆盖产业，但房地产属性不减。有熟悉宝能的人指出，自持物业已成为宝能未来的重要发展策略，除住宅外，其商业物业等极少出售，绝大部分均为自持，通过出租和经营获得现金流入。
业内有人评价，宝能做产业地产就是一个筐，什么都能往里装。乍一看，宝能涉足的产业领域确实纷繁复杂，琳琅满目，其实与这他在宝能地产时期的产业布局，以及整个宝能集团的业务分布都有联系。
3. 战术打法
携产业以令诸侯
行家一出手，就知有没有。在宝能的产业地产战略中，“集成解决方案式”打法一击而中。
要知道，产业地产最大的难点是要带来产业发展、地区升级，但是，哪有那么多商等着你去招？宝能的逻辑是，产业自己造、要不就自己买，然后用产业拿地、用土地反哺产业、用产业促进土地收益，循环往复生生不息。
不论是2017年66亿入主观致，还是2018年计划参股昌河铃木，并购是宝能加速自己新能源汽车产业布局的关键，但也只是他造车计划的一部分，紧接着的举动是在全国范围内建设新能源汽车基地。
效果立竿见影。
从2017年到现在，宝能相继在杭州、贵阳、昆明、广州、陕西西咸当地政府签订建立新能源汽车产业园的合作协议，规划投资总额1240亿。2018年3月，宝能新能源汽车生产基地在陕西西咸开工，这是宝能汽车产业园的首个落地项目。
新能源汽车行业享受着政策倾斜带来的种种利好。对于大多数政府来说，比较欢迎新能源汽车产业园落户；对宝能来说，通过新能源汽车产业园拿地也比较容易，而一旦获取了土地，开发地产的现金回报又有助于反哺企业的产业发展需求。而且未来，产业园也会配置住宅以及商业中心。
在大众的眼里，宝能做产业地产不过是玩票，暴风骤雨般的全国布局表象下，曲线拿地才是真正目的。但也不尽然，宝能擅长无招胜有招，两个最大优势是别家望尘莫及的，一个是产业，一个是资金，而这两个恰恰都是做产业地产最大的痛点。
产业确实可以自己造，也可以自己买，那么有资本自持产业的产业地产公司有几个？千亿万亿的投入不是谁都可以hold住的。宝能的产业自持优势，根源还是来自于前海人寿――它是整个宝能系的弹药库，是宝能造血功能的源头。
宝能城发在各地攻城拔寨的背后站的就是前海人寿，宝能的骨子里流的是金融的血，保费收入反哺地产业务。前海人寿作为宝能最核心的金融平台，是宝能城发吸纳资金的渠道，是宝能在地产市场上很大一部分本钱的来源，也是宝能发展产业地产所需要的资金调动能力和资金运作运作能力的支撑。
然而，因为前海人寿带有保险资金属性，拿地或多或少也会受到一些限制。宝能虽然手握土地和资金，但却不能直接产生关联，需要打通政策监管上的隔阂。
以2016年上海出台的政策为例，规定银行贷款、信托资金、资本市场融资、资管计划配资、保险资金等不得用于缴付土地竞买保证金、定金及后续土地出让价款。这也意味着，险资挂钩土地市场可能面临变动，前海人寿未来对地产的投入也将面临局限。
其次，宝能城发所持有项目的周期普遍较长，前海人寿所持资金的投资周期是否能与其匹配也未知，况且产业园项目大多自持，回报周期会更长，对资金流的压力也更大。
宝能城发拿地主要有两个途径，一是在公开市场上，前海人寿在二级土地拍卖市场公开拿地；二是在非公开市场上，宝能和地方政府协商合作靠大项目拿地。资金运作和政府关系对宝能来说，同样是下注产业地产的筹码。
姚振华作为潮汕派作风的代表人物，对政府层面关系的注重和强势的政商关系网是宝能从事产业地产的独特能力。手握产业捏住政府“七寸”，从税收、产业和就业三方面入手换得土地。如此说来，宝能颇有“挟产业以令政府”来曲线圈地的嫌疑，不过目前看确实是奏效的。
带着雄心和资本朝着产业地产狂奔而来的宝能，立下了2018年地产销售额达到400亿元的军令状，宝能城发自然是身先士卒。做产业地产是持久战，而非短期的资本炒作。宝能如此快刀厮杀、野蛮生长的行径与产业地产的基因是否匹配，如此不按常理出牌的打法是否可行，还是得靠业绩说话。
宝能城发的中层曾这样说过，“我们的愿景是让产业和土地齐飞。但是如果做不到，省会城市的土地都是稀缺资源，先圈好地，赌未来升值也不会错。”广州、杭州产业园签约但未动工的消息不停传来，甚至西咸的园区开工仪式之后相关建设还没有进行，又让人不禁联想这番话的深层含义。
英雄不问出处，被冠以“卖菜出身”的姚振华做产业地产是纸上谈兵，是圈地的幌子，还是有望打个漂亮的翻身仗，现在下结论还为时尚早。
