文／凌峰
今年一季度，我国平均房价上涨7.9%，是全国平均房价历史上涨幅最高的一年！一二线价格被死死摁住的情况下，如此大的涨幅来自于三四五，甚至六线的助攻。
然而，前几天，一则“国开行棚改项目合同签订审批权限回收总行，以后多以实物安置为主”的消息，使得恐慌的情绪迅速蔓延开来。此前7000亿定向降准的利好（虽然不是针对房地产的）都无能为力。6月26日，A股房地产板块位列所有行业跌幅之首。
调控是一块试金石。可以试出一家房企的成色——到底是风口上的猪，是靠行情吃饭的，还是一只能飞翔的鹰。其实无论环境多恶劣，大家是一样的，以下三类房企就不怕调控。因为无论怎么调控，他们都可以屹立不倒！对他们而言，调控甚至还可能是一个难得的、弯道超车的机会！
第1类
拥有大量廉价优质土储的房企
大不了卖点地，也就扛过去了
前段时间，关于“违约潮”的消息充斥着自媒体和微信朋友圈，各种标题党——“违约潮来袭，企业哀鸿遍野”“地产债抛售狂潮”等，让人误以为金融危机近在眼前。
作为最大且高负债率的房地产行业，自然是舆论关注的重点。Wind资讯统计数据显示，按照申银万国行业分类，目前136家上市房企负债合计接近7万亿元，同比增长幅度达34%。一些房企为了借新还旧，到处找钱，根本不看成本是多少。少数房企为了给上市公司补充资金，几乎将股权全部质押，被业内形容为是“一架没有起落架的飞机”……
因此，上市房企发债被中止，一度被自媒体炒出了天际。然而，很遗憾的是，这种认知并不一定准确。
虽然房企的债务违约风险正在急剧上升，交易机构对地产债的抛售力度似乎在加强，但在已违约的20只左右债券里面，并没有一家是房企。
而且，由威尼斯人发明的会计是从事商业活动的语言，它确是对人类文明的一大贡献。可是其自身却有一定的局限——
因为会计虽然是商业活动的出发点，但它只是一种粗略的估算。例如，很多人都能大概地估算出一辆汽车或者其他东西的使用寿命。但是，光用漂亮的数字来表达折旧率，并不意味着你对实际情况有真正的了解。到了房地产行业更是如此。
这个行业的特点，以及所处的阶段，决定了其负债率一定是偏高的。如果其负债转化为了优质的土储，则问题并不大。
很多房企在快速扩张发展中会带来高负债率。可是，这并不能反应其真实的财务状况。因为，虽然房企前期购买的土地会不断增值，但是，按照会计准则要求，土地储备是以土地原值而非土地市场价值纳入总资产计算的，造成的结果就是房企的土储越多，则负债率越高。
例如，2009~2015年，恒大累计新增土地款为2949.7亿元，其中，2013年和2015年，恒大当年新增土储拿地款分别为707亿元和712.6亿元，2016年上半年增加至869.9亿元。换句话说，恒大将大量的资金换成了优质土储。
加上超过3800亿元总土地款中，73%投向了一二线城市（来自恒大2016年中报），而很多项目都是早年以较低成本获得的，享受巨大的土地红利自不待言。如果将土地增值因素也考虑在内的话则彼时恒大的负债率其实很健康。
早在2016年半年报中，恒大就披露，国际著名评估公司世邦魏理仕对其2016年中期土地储备进行的评估结果，其土地原值为2595亿元，评估总值为5700亿元，土地增值额为3105亿元，扣除50%土地增值税和25%企业所得税后净增值1164亿元，计入净资产后，恒大的净负债率仅为56.7%，资产负债率则为73.3%。
事实上，当时战投们之所以对彼时“高负债”的恒大趋之若鹜，正是看中其坐拥优质低成本的海量土储，这些土储保证了恒大未来三年的可持续高速增长。
就像孙宏斌说的那样，这个行业的风险就一个：就是地买贵了，地买贵了谁也没办法了，地买便宜了傻子都能赚钱，地便宜，实在不行你卖点地就可以了。
明源君注意到，那些在一二线坐拥大量廉价优质土储的房企，即便在限价的条件下，依然敢于大量推货，因为即便在限价的条件下，它依然还有盈利。
当然，限价会使得其利润变薄，但只要比竞争对手赚得多，规模上去了，卡位成功，也就占据了优势，未来行情一旦回暖，其他房企就只能望尘莫及。
此类公司，即便在信贷紧缩的情况下，也很容易引入战略/基石投资者，有效地降低资产负债率。相对角度来看，调控是其战胜对手的良好时机……
相反，一些本来品质、规模、口碑都不错的房企，因为在上一个周期中在三四线城市拿了太多高价地，不仅错失了冲规模的机会，而且最终被迫卖身。
第2类
租售并举做得不错的房企
有稳定的现金流自然不怕
当下，租购并举是政策的主基调。对于房企来说，就是要租售并举。这不仅是政治正确，更是一种应对行业周期，抗击风险的有效方式。
经历过周期洗礼的香港，就诞生了很多租售并举的优秀开发商。
以恒隆地产为例。其在出租物业上实施“顺周期”的扩张战略，而在开发物业上实施“逆周期”的套利策略。
出租物业的稳定现金保障了公司在开发物业上可以有足够的耐心，来把握最佳的套利机会；同时，出租物业所支持的稳定分红则为公司的股票价值构筑了一个底线；与之相对，开发物业的灵活买卖和高额套利收益则为出租物业的跨越式发展提供了充足的现金支持。
所以，我们看到，最近一些港企频繁在内地的核心地段高价拿下商业地块。因为他们的出租物业可以带来持续的现金流，不差钱！
自98年房改以来，内地经历了大大小小的几次调控，但总体上来说内地的房企还没有体会过香港房企那种大起大落，而且商品房长期供不应求，做租售并举远没有香港房企那么成熟。但近些年，一些有先见之明的房企也已经在开始行动了！
例如，某五十强房企总裁告诉明源君，早在2014年长租公寓的风口尚未起来之时，公司已经组织专门的团队进行研究，并进行试水。至于商办，更是早就已经布局了。该总裁表示，这些都是公司主动去干的。因为如果全部是销售性物业的话，一旦遇到下行周期或者调控的话，影响比较大。有自持的经营性物业，可以带来稳定的现金流，即便在市场比较恶劣的情况下，也能够支撑公司一段时间，比如可以留住公司的人才，待市场回暖，就可以继续开干。
还有一在香港上市的百强房企董事局主席告诉明源君，近两年，公司正在一二线布局一些租赁房，一是响应国家号召，二来——也是最重要的，公司有必要在一二线城市收租，增加上市公司的收入，因为你卖掉了又要去买地，一二线的地并不好买，也很痛苦，香港四大家族基本是自持，收租为主。该公司目前自持经营的商业、办公、酒店等自持物业已经占到15%左右，而且经营得不错。
上述两家公司，以及明源君接触的其他类似公司，都很好地平衡了规模、利润和稳健之间的关系。调控对他们肯定也有影响，但相对来说，他们显得更加淡定。商业综合体做得很成功的某老总就对明源君表示，我这个综合体经营这么好，现金流极好，价值两百亿左右，要弄点钱出来实在是太容易了。
第3类
对专而美的房企
调控反而是利好
最近两年，一下子冒出一百多家要冲千亿规模的房企，瞬间让人感觉中国的房地产市场都不够用了！之所以这样，是因为未来，千亿是生存规模，三千亿是竞争规模，五千亿是发展规模！将来，小而美的房企将不复存在！
这些天，有不少中小房企的人问明源君：你觉得哪些中小房企最危险？明源君的答案是：那些现在盈利还不错，但不具备冲千亿能力的中小房企，老板脑袋一热，上，冲千亿！结果前有史上最严调控，后有棚改货币化减速，很容易出现问题。
然而，没有小而美，但却可以专而美。因为过去，几万家房企，绝大多数干的是快周转盖房子的活，很多细分领域却很欠缺。这些领域耕耘好，不仅不需要害怕巨头，也可以无惧任何调控。
比如文旅项目。对于市中心的住宅（刚需或改善项目）来说，地段、价格、品质等都是购房者十分看重的点，而对于文旅项目来说，价值观、社区生活、各种配套等更为重要，这使得文旅项目可以避开纯粹的价格竞争，做差异化。
现实中，有非常多房企（多集中在海南、云南等）打着做文旅地产的名号，但实际上跟在市中心开发普通的住宅没什么两样，一遇到政策收紧，市场略有波动就歇菜了。
可是阿那亚却创造了诸多奇迹。旁边项目卖7000~10000/平米，阿那亚的公寓卖2万、别墅卖3万。在溢价这么多的情况下，这个项目2017的销售额为30亿，占该新区同类地产项目的70%！
别的楼盘搞底商、服务设施等等，目的都是卖房子。可阿那亚的运动中心、食堂、咖啡馆和马场等，都是长期持有。2017年，这些配套已经基本实现盈亏平衡。
阿那亚老带新超过90%，几乎不需要通过广告和渠道卖房子。这使得其营销费用基本都花在组织各种活动上了，这又反过来促进老带新…
很多人想学习阿那亚，复制了该项目的组织、服务乃至装修，甚至挖了该项目的人，最终却发现根本学不会。这就是阿那亚的特殊能力。
旭辉董事长林中在某次公开分享中也表示，中小房企可以到存量市场里去，到需要特殊的专业能力的领域去，而非靠土地和资本取胜的住宅市场中去。这样，不仅可以赢得一席之地而且可以持续经营。
再比如，做特色小镇。现在，在热点地区，每块住宅用地，都是抢破头的，政府不仅不给你什么优惠，而且还有种种限制。可是，如果你做产业小镇，不但拿地有优惠，税收也会有优惠，甚至还有比较大比例的返还！
过去几年，有些房企以为可以以小镇为幌子拿地，然后走修房子卖房子的老路，后面发现根本行不通。
其实真正沉下来去做产业，同样大有可为。例如绿地深耕14年的花桥产业小镇，2016年为花桥贡献37个亿GDP，年纳税额近6个亿，创造就业岗位2万余个！
当然，绿地还有其他很多业务，包括住宅开发。而像刘爱明的中城新产业，则完全是做产业地产的。其与碧桂园惠州“潼湖科技小镇”项目合作，取得良好效果。而且，潼湖项目的合作形式，是由碧桂园出任大股东，中城新产业则以小股东身份参与。
▲来源：潼湖科技小镇官网
这样的模式下，其实类似的公司是依靠自身的专业、服务能力在赚钱，而且是持续的创造价值并赚得利润。鉴于中国经济正处于转型升级之中，聚焦于为制造业等提供转型升级服务的产业地产公司，可以享受长期的红利，调控对他们反而是个机会。
因为，当下的调控基调，就是“房住不炒”，要“脱虚向实”，其实就是要支持这种能够为企业——特别是智能制造2025相关企业提供服务的产业地产运营商，他们会得到政策更多的倾斜，拿地更加容易，更加便宜（相对而言）！
除此之外，还有一些专注于做民宿、做养老地产等细分领域开发的房企，其实也可以无惧当下的调控……因为他们根本不在调控的射程之内。
小结
当然，还会有人说，钱多的房企，肯定无惧调控，反而可以捡便宜。比如，融创近几年就一直大手笔买买买。现如今，由于融资收紧，大批中小房企资金链紧绷，收并购的机会比以前更多。
但其实地主家的余粮也不多。如果论现金储备，除了少数房企表现十分出众以外，其他大多数只能说凑合。何况，当前一二线限价，三四线棚改面临不确定性，如果还试图纯粹用过去的那一套打法肯定是不行的了。
比如最近，明源君在上海看了一个项目，预计售价会达到13万一平米。当初拿地时，政府规定，其中两栋必须自持。如果类似的项目只有少数几个的话，那自持的部分完全可以交给专业的运营商。但如果这类项目很多，恐怕就不得不亲自上阵了，毕竟如果调控持续的话，竞自持几乎是不可避免的。
此前，明源君有篇文章的观点是“千亿房企永远不会拿错地”，背后的逻辑是，他们腾挪空间足够大。这里面讲的腾挪，更多的是空间上的腾挪。未来，还需要业态间的协同。而这需要专业的人才。
近几年，各大房企对人才的争夺也是日趋白热化，但大多数房企还是争夺那些搞快周转的人才。而调控恰恰让你难以快周转。
有家近几年突飞猛进的房企，其挖了一大批人，放在集团层面培养，而且培养的方向区别于现有的住宅开发业务。如此，一旦有新的业态落地，马上就有可用之人，同时又不会影响现有业务的正常发展。面对调控，房企要做长租公寓、特色小镇，乃至高科技的趋势，人才储备充足的该房企一点也不害怕，反而有点兴奋。正所谓先人后事。如果没有相应的人才，贸然行动，再多的钱也会打水漂。
