5.15新政哨终上半场,看调控背后的楼市“生机”

下半场的哨声即将吹响,成都的开发商准备好了么?

文/何昕宇

2018年将近过半,正值“5.15”新政出台后的一个月。从年初的“万人摇号”到不时传来开盘遇冷的消息,从过去仅靠朋友圈卖房到重新审视营销策划的价值,成都楼市各种变化不言而喻。

下半场的哨声即将吹响,成都的开发商准备好了么?借助阶段性的土地和住宅市场复盘,我们能够对未来走势得出一定的判断。但更重要的是,深刻理解调控的意图,或许才是制胜楼市下半场的希望所在。

土地市场量增价跌,三圈层迎来爆发

截至2018年6月15日,成都土地供应已达9614亩,占2017年全年供应量的62.93%,根据市国土公布的数据,2018年后续至少还有近7000亩土地供应。此外,土地成交达9107亩,占2017年全年成交量71.45%;土地平均楼面价3151元/平米,较2017年全年平均价格下降42%。

这其中,土地市场呈现出明显的几个变化:

1、传统供销节奏被打破:近几年成都土地市场下半年集中放量成交的历史规律被打破,上半年土地供销规模激增,锦江、新都、青白江、新津、邛崃、蒲江、金堂多地上半年集中推介土地。

2、圈层成交结构变化剧烈:从2017年土地市场成交来看,五城区成交量约占19.62%,高新区、天府新区约占23.49%,二圈层约占28.02%,三圈层约占28.88%,整体比较均衡。但2018年,三圈层土地成交占比上升到58.86%,五城区下降到3.71%,尤其是高新区和天府新区也出现大规模下降,仅占到13.16%。

3、传统热门区域遇冷:五城区、高新区、天府新区等传统热门区域,也是目前限购、限价最严厉的区域,土地流拍率大幅提升。

4、品牌开发企业“上山下乡”:品牌开发企业排队进入三圈层、省内三四线城市,外围市场成2018年业绩主战场。

5、楼面地价整体下跌:截至6月15日,2018年大成都楼面地价3151元/平米,较2017年降幅高达42%,土地价格的大幅下降,既是量增价跌的市场表征,又是三圈层成交占比大幅提升的直观反映。

6、区域价值迎来重塑:受住宅限价影响,高新区、天府新区、二圈层楼面地价均不同程度出现下跌。而三圈层中,金堂、蒲江迎来大幅补涨,大部分市县住宅地块补涨至3000元/平米以上,彭州成最后一片价值洼地。

住宅市场规模萎缩,存量去化速度放缓

同样截至2018年6月15日,成都商品住宅存量约为973.52万方,较2017年年末存量仅下降约30万方,相比2017年存量去化超过1000万方而言,存量去化速度放缓。此外,大成都商品住宅供应面积约1000万方,占2017年全年供应量52.75%,供应量有逐渐回升的趋势。商品住宅成交面积约1045万方,仅占2017年全年成交量35.5%,成交呈现疲软。销售均价8031元/平米,较2017年上涨5.2%。

同样,我们总结了住宅市场的几大亮点:

1、供销比回归平衡:市场经过连续两年供不应求的紧张关系,在不断收紧购房资格后,供销量在大幅下降的同时,逐步回归平衡,存量基本稳定在2017年年末水平。

2、传统主力市场区域萎缩严重:五城区、高新区、天府新区成交规模大幅下跌,市场规模急剧萎缩;三圈层市场成为成都主力市场区域。

3、二圈层价值提升明显:从近两年来看,二圈层房价上升明显,三圈层青白江、新津价值重新定位,成都新的“11+2”主城区范围整体价值重新定义。

4、供需紧张关系缓解:自2016年起市场出现的供需紧张关系得到缓解,部分城区存量开始回升,但部分城区仍急需补充供应。

调控政策一再收紧,降热度为当务之急

在“房住不炒”的大方针下,自2016年10月后,成都土地市场、住房市场迎来多轮政策调控。解析楼市未来走向,核心在于理解调控的宗旨。楼市价格的背后牵扯着地方财政、金融机构、开发企业、相关产业、购房人群,楼市调控的目的显然不是要击垮房价。房价如果出现大规模下跌,除了开发企业利益受损,地方政府的公共投入、金融机构的相关贷款、相关产业链条都会迎来巨大风险,即便是广大的购房者,也会苦不堪言。试想房价下跌,原本贷款100万元购买的房屋,若跌到总值80万,则购房者即便卖掉房子也不足以偿还贷款。

楼市调控的初衷不是要让房价下跌,而在于建立理性健康的市场秩序,避免市场过热形成泡沫,进而影响到社会和经济正常运行。

往前追溯,从2016年开始的楼市热,首先进行的限价和限购政策,其目的在于一定时期内稳定房价,避免房价过快增长。但同一时期,部分企业对于市场走势的误判,造成地价飞涨,形成地价高于市场房价的“倒挂”现象。

房价受限,地价“倒挂”,导致开发商拿地后不能转化为市场供应,这是成都土地供应充足,住宅市场供应却严重不足的根本原因。从2017年全年市场供应来看,较2016年下降近600万方,库存去化达到1000万方以上。

严重的供不应求,实际上加剧了紧张的供需关系,尤其是地价高企的主城区,顿时进入一房难求的窘境,市场乱象频现,引发调控进一步升级。直接带来的市场结果就是,五城区+高新区、天府新区市场均出现相对大幅萎缩,前面数据已有体现。

成都市场的一房难求,对于市场未来涨价的预期,带动了四川省内三、四线城市一轮普涨,引发一轮返乡置业或投资的需求外溢。

感受一下,成都三圈层及周边仁寿、德阳地价和二手房价的对比。试想当仁寿视高已经卖到13000元/平米的时候,主城区受政策限制开出来的13000元/平米左右的房源,能不万人摇号?

随着今年5月15日新政出台,购房资格的进一步收缩,可以理解为在短期内无法扭转供应不足的情况下,政府转为控制需求规模,以平衡供需关系。

总结起来,新政后市场呈现出几大特点。

1、土地市场回归理性;

2、市场供需双降,开盘认购率大幅下降,部分新盘开盘认购率跌至50%以下;

3、成都主城区市场一定程度“冻结”,周边城市补涨后市场进入观望;

4、主力开发企业急剧扩张,“上山下乡”只为捡漏。

楼市下半场的胜算何来?

总结近半年来的成都市场,中心城区冷却,外围市场供销两旺,反倒和成都“中优”的思想不谋而合。随着商品房市场逐渐冷却,在保障刚性需求的前提下,兼顾地方政府和企业多方的合理利益,市场或在未来迎来以下变化。

1、随着地铁公司、人居、政府平台公司等众多国有企业进入开发领域,成都主城区市场资源将进一步稀缺。

2、主城区公寓产品近期抬头,迎来供应爆发,未来或继续出台政策限制收紧。

3、随着外围市场空间在上半年的扩张潮中被抢夺,受市场规模见顶限制,未完成此轮规模扩张的房企或迎来裁员潮。

4、市场回归理性后,或迎来政策调整,已在简阳进行试点的单宗地保障性住房和商品住宅分别限价措施或正式出台。

随着政策调整,主城区过去成交的高价地块或迎来“解封”。从大的趋势来看,整个成都三圈层、周边城市的价值提升,反而如木桶一般将成都中心城区围成价值“洼地”。当然,还有一个不确定因素,在于十九大之后的整个税改进程,若税改推进、房地产税出台,又将给整个市场带来什么样的深刻变化?

来源:地产全说 查看原文

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