地产人天不怕地不怕，就是怕调控。有没有什么办法，能让房企不怕调控？
明源君觉得还是有的！能做到下面3点的房企，就不怕调控。
可租可售
也就是说房企有2种基本盈利模式：销售、租赁，而且可以灵活转换。可以直接卖房变现，也可以先出租再销售，或者一直持有、出租再通过金融手段变现。
所有变现模式最终实现的利润，都接近甚至高于直接卖房所得。
可快可慢
在1中所说盈利模式的基础上，项目的开发周期也有多种选择，可以快周转，可以慢周转高溢价，还可以长期持有运营。
可轻可重
如果选择了慢周转，或者持有运营，必然占用大量资金。如果全部是重资产，而且要几年后才能变现，压力会很大。所以，要有在轻重资产之间转换的能力。
你可能会问，既然做到上面3点，就不怕调控，而且赚得钱也不比卖房少，为啥过去没有就多少人做到？大家过去没有做，为啥现在又要做？到底怎么做？
明源君下面重点说3个问题：
第一、过去不做，是因为对地方政府来说，卖地获得财政收入的模式最简单；对于房企来说，拿地盖房卖房的短平快模式最简单。现在这2种简单模式正遭遇瓶颈。
第二、卖房赚钱比持有运营更简单，是真的。但是卖房比持有运营更赚钱，则未必是真的，如果做得好，持有比卖房更赚钱。持有商业、公寓，实现财富神话的，国内外早有先例。
第三、目前国内新兴又相对成熟的2种持有运营业态，就是长租公寓和小镇，其中长租公寓适用所有住宅，小镇包括工业园、商业等多种业态。会做公寓和小镇，别的存量也能做好。
地方政府卖地、房企卖房赚钱
模式相对简单
但是将遭遇瓶颈，不得不转向
大家都知道，我国地方政府财政收入的很大一部分，来自于卖地。
为了说明地方财政对卖地的依赖程度，有人发明了一个标准：土地财政依赖度。
土地财政依赖度=城市土地出让金/城市一般性财政收入×100%
下图是中房智库统计的2016、2017前三季度，重点城市土地财政依赖程度。
大家发现没有，深圳对于土地财政的依赖是最低的。北京、上海也很低。
这是为什么呢？
深圳对土地财政依赖最低，是因为深圳早在很多年前就意识到：
深圳如果搞土地财政有先天的劣势，搞高科技，增加卖地以外的财政收入，才是王道。
上海面积为6340.5平方公里，北京面积为16410.54平方公里，广州面积为7434平方公里，深圳面积则只有1996.85平方公里，甚至比不上东莞的2465平方公里。
面积这么小，靠卖地来保证财政收入，明显是不可持续的。
深圳只有搞产业、搞金融、搞高科技，才能产生持续的财富，持续的税收，保证财政收入，同时加速城市的发展。
很明显，深圳成功了，目前已经完全摆脱了土地财政。
北京、上海，对土地财政依赖低，是因为根据规划，能卖的地已经很少。
《上海市城市总体规划（2017—2035年）》里这样确定规模：“到2035年，上海市常住人口控制在2500万左右，建设用地总规模不超过3200平方公里。”
而根据统计：2015年上海全市建设用地总规模已经达到3145平方公里。
也就是说，即使按照2015、2016年的数字来计算。剩下的18年，上海的建设用地也只能再增长50平方公里。
而北京的数字，是更严峻的……
《北京城市总体规划（2016年－2035年）》里这样确定规模：“到2020年……城乡建设用地规模减少到2860平方公里左右，2035年减少到2760平方公里左右。”
大家注意到这里面的用词了吗？“减少到”！
之所以有这种不寻常的表述，是因为目前北京城乡建设用地规模已经达到2921平方公里，超过了2035年的目标。
也就是说，对比政府规划，北京的城乡建设用地已经超了，以后要减少建设用地而不是新增。
而可以预见的是，正如深圳、上海和北京一样。
目前的一些二线城市、包括一些三线城市，很快都会意识到土地财政的不可持续性。
城市的土地开发还有没有空间，其实也有一个客观的标准可以衡量，那就是：土地开发强度。
按照国际惯例，国土开发的生态宜居线最高是20%，警戒线是30%，一个地区国土开发强度超过该数值，人的生存环境就会受到影响。
江苏省国土资源厅曾发布，在2016年，江苏土地开发强度就达到20.99%，居全国各省（区）之首；其中无锡已超国际警戒线，苏州、南京、常州逼近国际警戒线，扬州、泰州、南通三市开发强度逼近20%的国际公认宜居标准。
江苏称之后要努力让土地效益最大化，使“寸土”生“寸金”。
而珠三角的开发力度更大，有4个城市土地开发强度超过30%。其中：深圳、东莞超过45%，珠海、佛山在35%左右。广州、中山开发强度亦逐渐逼近30%。
土地开发强度超过或接近30%的城市，都会想到“以后可能无地可卖”的窘境，也就会努力跳出“土地财政”。
而跳出土地财政的办法，就是：
不再做“卖地—盖住宅---卖住宅”的一锤子买卖，那样只能获得一次性的土地出让金。
要求房企拿地后，做工业、商业、公寓等，持续持有运营，这样，企业有持续性的收入，地方政府也就有了持续性的税收！
所以，目前，对于房企来说，大量持有运营这件事情是不得不做的。因为：
如上所述，凡是热点城市，都会有土地财政不可持续的一天。地方政府将要求在当地拿地的房企持有运营，并强力推进。
中央强力推进“租购并举”，土地财政短期尚可维持的城市，也会因此推出大量必须持有的地块。
根据明源君和几位地产大佬的讨论，目前，我国新房市场基本已经见顶，会在高位运行几年，但不会有大幅增长了。所以，未来，想继续上规模上利润，除了收并购，就得看存量。
看到这里，有的地产人可能会哀叹：不得不持有运营，好惨！
明源君想说的是，持有运营不见得是坏事。持有运营虽然麻烦一些，但是利润可能不比卖房少……
持有运营可能比卖房更赚钱
我们先来看几个通过持有运营，赚了大钱的例子。
● 恒隆在香港上市，市值八九百亿港币，但它其实持有的物业不多，以少量优质物业获取这么高的市值，比大多数开发商赚钱。
● 北京国贸三期30年不声不响干了100万平米，现在估值超过1800亿。但是它没有销售额。
● 美国许多资产管理公司一管理就是几百上千亿美金的资产，西蒙地产市值高达520亿美金。而开发商的市值高的，也就一百多亿美金。
● IDG在2009年最初进股乌镇时投入4412万元，2013年退出时获得4.14亿元，回报率达到了近8.4倍。
聪明的你可能注意到了，明源君上面提到的案例，变现的方式：
一个是物业升值，一个是通过股市。
你可能觉得并不是所有企业都能上市？
其实现在又有了更多变现办法，只要你通过运营，实现了持续的利润，变现应该不是问题。
在国内已经或确定发行存量REITs的已经有好几家，其中新派是租赁企业、保利是国资房企、旭辉则是民营房企。
这三者几乎涵盖了所有可能做公寓、做存量的企业类型。
REITs的本质是什么？为什么说它可以变现？这个要分类型来说。
第一种REITs是权益型的，类似于股份。
如果一栋公寓每年盈利（包括租金、物业增值、服务收入、投资相关项目收入）是1000万，那么它就可以把自己20年（保利是18年）的盈利通过发行一次变现，发行总数为2亿的REITs。
而购买REITs的企业或者个人，类似于成为项目的股东，享受项目之后每年的收益，收益如果持续增加，大家就都赚了。
第二种REITs是抵押型的，类似于发债。
发行这种类型的REITs，项目现在不一定要盈利。不过如果没有盈利，其母公司等要提供一定的资产抵押。
这种类型类似于发债，也就是说承诺以每年6%、8%等利息，给投资人一个固定的回报。
如果你家项目做得很好，你敢于持有。而项目在后续的运营中，又有了盈利。
那么你就可以在项目建成的第二、第三年，通过发行权益型REITs，把未来20年的收益一次性套现。而且，如果你同时也是运营商的话，后续还可以继续赚取管理费等。
当然，持有运营变现的前提是：运营中，必须赚到钱。
持有运营模式比较麻烦、比较费心，可能也就在这里。
修房卖房周期比较短，交房之后，基本就结束了，一个项目也就是2、3年时间，甚至更短。修房卖房基本不会亏本，只是赚多和赚少的问题。
可是持有运营，是一个比较长期的过程。一般来说，没有3年的持续盈利，如果盈利水平达不到一定程度，可能无法获得资本市场的承认。
那么，相关的运营能力，到底如何获得呢？
明源君认为，可能还是要通过一些项目，自己去锻炼。
而目前国内，相对比较成熟、又有政策大力扶持的的持有运营模式，有2种：长租公寓、小镇……
1、几乎所有住宅都可以变成长租公寓
明源君最近深入了解了目前国内规模最大的长租公寓----自如。发现自己之前对长租公寓的很多认识是片面的。
明源君之前一直认为，长租公寓主要是租给单身白领的，可能只有方便改造成单人住宿空间的、价格不太高的住宅，才可以做长租公寓。
但从自如的实践来看，随着客户群体的变化：不但单间能作为长租公寓租出去，二室、三室的套房也可以；不但比较便宜的房子可以，很贵的“豪宅”也可以以类似逻辑运营。
再加上之前已经经过验证的分散式、集中式2种模式。
等于就是说：
只要你的房子在热点城市，交通比较方便，不管是一间、一套、一栋、还是一个小区，也不管当初设计建造时有没有想过出租，都可以作为长租公寓进行经营。
可以经营一段再卖，也可以一直经营下去，到资本市场变现。
2、做产业小镇，拿地容易，开发节奏自己掌握，盈利模式多样
现在，在热点地区，每块住宅用地，都是抢破头的，政府也不会给你什么优惠。
可是，如果你做产业小镇，不但拿地有优惠，税收也会有优惠，甚至有比较大比例的返还！
为什么？这就要回到本文最初所说：
地越来越少，地方政府得考虑以后的财政收入。
纯住宅，当地政府只在卖地的时候有一笔收入，后续不但没有税收，还要不断支出管理成本。
而特色小镇有产业有商业，后续会一直贡献税收。
以绿地深耕14年的花桥产业小镇为例，2016年为花桥GDP贡献37个亿，年纳税额近6个亿，创造就业岗位2万余个。
不过，想以小镇为幌子拿地，然后走修房子卖房子的老路，可能行不通了。
某巨头在广东以产业小镇名义拿地，想搞住宅，但当地政府强力介入，说第一期如果不能完成招商贡献税收，第二期的地就不给，住宅配套的地就更不要想了……最后被迫真的做产业。
总的来说，产业小镇的盈利模式有4个独特的方面：
一起获取的土地有产业部分、也有商品房部分，部分是需要持有的，部分可以销售。现在看来3/7，5/5，8/2等比例都有。房企后期通过运营，逐渐提升项目价值后，通过资产证券化、基金导入等可以逐渐退出变现。
许多地方的政府会进行一定的税收返还，有一次性的，也有逐年返还的。
开发商可以针对自己小镇里的优秀企业，进行一些跟投，从而获得回报。
因为整个小镇的开发节奏和顺序都是房企自己可以控制的，就好像在一个区域有了规划权，可以按计划充分挖掘所有土地的价值。
遇到调控，小镇模式拿地本来就比较便宜，遇到限价仍有利润空间，还可以自己调整开发节奏，影响不大。
最后，您可能会问，什么样的房企，会成为第一批不怕调控的房企呢？明源君觉得，要具备以下2个条件：
1、具备一定规模和实力。
持有运营虽然能赚大钱，但早期还是需要比较大的投入的。
2、有战略定力，真心做持有运营。
运营能力不是一天就可以锻炼出来的，必须接受存量将成为主流的逻辑，反复锤炼自己的队伍，才能拥有。
如果没有战略定力，看到新房市场略有机会，就放弃持有运营的战略，可能很难拥有真正的运营能力。
希望您家房企能成为第一批不怕调控的房企。
