文／林子大了什么闰土都有
要说这两年的热点区域，青白江也算是不得不关注的一个了。
今天小全全就要跟大家摆一摆青白江的那些事。
青白江作为成都中心城区之一，跻身二圈层，这两年房价也是蹭蹭蹭地往上窜，其中不乏短线投资获利者。
然而，从地理位置上，青白江和主城区却又略显疏离。
就二圈层的而言，双流、龙泉驿、郫都、新都、温江等均价齐破9000元/平方米的情况下，青白江目前的均价为8551 元/平方米。
再来看看青白江的名头：内陆亚欧门户、中国市辖区综合实力百强区、四川省县域经济十强县……
实际上，这几年青白江也承受了不少压力。2016年，随着郫县撤县设区，成都二圈层全部转变为城市行政区，几个区域难免会落入比较。眼看成都“南拓”为双流打开了大门，“东进”为龙泉驿引进了资源，郫都、新都、温江一个个接受着城市发展带来的福利，青白江却一直不温不火。
于是有人发问了，青白江为什么会被划入二圈层？
要解答这个疑问，还要从青白江的地理位置说起。
1. 紧守成都要塞，青白江成为交通枢纽
与外界的良好沟通是城市发展至关重要的一点。
根据成都2016-2030年交通规划来看，成都未来将形成衔接西安、重庆、贵阳、昆明、西宁(兰州)、拉萨、达州等8个方向，13条干线引入的大型放射性交通网络，并且扩建双流机场，建设天府国际机场，加强对外链接，形成国际化接轨模式。
虽然青白江没有直接与成都主城区接轨，但是它位于成都的东北方向，处在成都对外交流的重要位置。
成都10条重要出川道路中的8条通道都会穿过青白江，其中G108国道直通北京，穿过河北、山西、陕西和云南；成南高速是国道主干线上海至成都的一段, 缩短四川省与东部沿海的时空距离。区位上的优势为青白江赋予了重要的战略意义。
成都交通网线
现下，青白江区内已有“五纵六横两环”的交通骨架，其中省干线公路7条，县级公路7条，国家干线铁路3条，成都铁路枢纽线3条，客运专线1条。
基于此等交通优势，2013年，成都开始着力建设以商贸为特征的内陆亚欧门户，青白江被确定为蓉欧铁路国内始发站点地区。
同时，随着交通网道的铺设，铁道部规划建设的全国18个铁路集装箱中心站之一也顺利落位青白江，以集装箱中心站为依托，生成集装箱物流区、保税物流区等六大功能板块，再一次加强了青白江的枢纽地位。
青白江交通网线
随着青白江区域对接影响力扩容，青白江的作用多次被提起，但这似乎并没有引起人们对它的向往。
安居客数据显示，截止2016年12月，青白江均价3441元/平方米，甚至低于蒲江、都江堰、邛崃等三圈层地区。
其实从2014年开始，青白江销售面积就开始出现大幅度下降，年底统计销售面积共66.29万平方米，较上一年下降31.19%，2015年持续下降，销售面积仅为58.94万平方米，在2014年的基础上，再次降低23.83%。
不过情况到了2017年，明显有所好转。
2017年，青白江商品房销售面积103.88万平方米，较去年增长50.7%，年末均价达到5874元/平方米，同比上涨70.7%，2018年5月，青白江均价8551元/平方米，涨幅46%，连续两年成为成都价格增长速度最快的区域。
各区域2016年12月和2017年12月均价（数据来源：安居客）
全全认为，青白江大涨的房价与青白江部分划入中国（四川）自由贸易试验区有脱不开的干系。
2. 自贸区加持，青白江涨了
在成为自贸区之前，青白江首先是西南第一个工业区。
1953年-1957年，国家执行发展国民经济第一个五年计划，其中一个重大项目四川肥料厂（今川化集团有限责任公司）确定在青白江境内建设，开启了青白江60年工业之路，凭借8平方公里起步，计划2020年达到30平方公里，成为成都的冶金、化工、机械、建材、物流基地。
就近10年的产值状况来看，青白江工业区已然支撑起整个区域的经济增长。
青白江增加产值（数据来源：青白江官网）
有工业产业园做基础，2017年青白江区的GDP产值421.5亿，虽然早期青白江工业尚未发展到这样的规模，却幸运的享受到了“一五”计划的政策福利。1959年，成都市扩大区域设立了两个新区，其中一个就是青白江。
在经济上有一定的话语权之后，2017年4月1日，中国（四川）自由贸易试验区揭牌仪式暨建设动员大会在成都举行，宣布青白江铁路港片区9.68平方公里成为自贸区域。
此后，青白江未来的发展方向变得更加清晰，且在半年内创造了多个“首发”，
2017年4月5日，青白江铁路港片区开出省内铁路运输领域首张信用证；
2017年4月6日，青白江片区成功签发首张基于国际铁路联运的多式联运提单；
2017年5月18日，西部首个平行进口车交易展示中心投入运营；
2017年8月17日，首趟莫斯科返程班列抵达成都铁路口岸青白江；
2017年9月16日，首届中欧班列（成都）国际合作论坛在青白江举行。
与此同时，青白江的土地也在不停地刷新着记录，
2017年8月16日，经过104轮举牌竞争，金科拿下凤凰大道以南77.54 亩土地，成交楼面价3600元/平方米；
2017年10月16日，人居置业和佳兆业入驻青白江，拿下青白江凤凰湖板块的两宗地块，青白江楼面价被推至4450元/平方米；
2017年11月8日，青白江土拍专场，4宗地分别由金科、万科、美的竞得。
越来越多的龙头房企将触角深入青白江区域。2018年4月9日，万科、恒大、人居、佳兆业、金科、美的、新城、花样年等龙头房企纷纷“围猎”青白江，创下青白江4740元/平方米的最高楼面价。
要知道，早前一年，青白江土拍最高楼面价不过才1090元/平方米。
3. 规划定位清晰，凤凰新城价格过万
土地价值陡升，大佬开发商相继步入青白江，为区域推进“1+3+6”的模式提供了机会，使其能坚持“中优”原则的同时，推进“北改”，主动承接“东进”。
具体来看“1+3+6”模式，主要包括：
一港：成都国际铁路港
三城：欧洲产业城、智慧产业城、凤凰新城
六个特色小镇：城厢天府文化古镇、国际会议度假小镇、蓉欧国际物流小镇、亚欧特色农产品小镇、国际康养运动小镇、弥牟文化旅游小镇
青白江的指导思想逐渐明朗起来，对于各个板块的改造也下达了的指令。
以凤凰新城为例。凤凰新城是近几年青白江开发的重点区域，本身拥有800亩功能齐全的大型凤凰湖湿地公园，生态资源环绕，成为青白江宜居宜住的好选择。所以凤凰新城板块聚集着大量高品质房源，整体均价处在青白江高位，新开楼盘更是突破万元。
对于凤凰新城板块的建设，政府也是费了功夫的。基于“先配套后开发”的思路，学院南路、凤凰大道、凤鸣路、凤翔路、科苑南路等10余条道路及附属设施逐渐建成，新海实验中学凤凰校区等一批公共建筑项目也完成交付，紧接着，市城建控股集团计划投入47亿元，开始打造凤凰新城邻里中心、西凤凰山公园南城凤凰小镇等12个城建项目，计划2020年实现初步建成。
整个板块规划清晰，建设步骤准确，青白江迈入大修大建的状态。
不过，随着青白江的价值体现，在供销两旺的情况下，青白江的库存拉起了红线。值得注意的是，这和青白江是中心城区唯一户口或社保不需要满2年即可购房的二圈层区域也有一定关系。
如今，天府新区、高新区、三圈层一直是政府大力引进人气的地方，青白江宽松的“限购条件”让我们窥见了政府对于青白江的扶持心意，515新政之后青白江顺势接收了大量成都限购区域的外溢客户。
青白江本地客户因此开始变得有些警惕。
有人猜测，这些外来人口的涌入将会导致青白江房价直线上涨。全全于是特地统计了近半年来青白江推出的新盘。发现破万的楼盘多集中于凤凰新城片区，除此之外青白江整体房价趋势近半年来还是比较稳定的。其中西街上院1月份推出部分楼盘，时隔4月再推盘时，价格并无太大变化。
自摇号以来青白江新盘开盘价（数据来源：成都房协）
