作者 Judy
编辑 排云
现在的房产公司，要是没点跟产业园区沾边的业务，都不好意思和同行打招呼。传统房产转型产业地产是老生常谈，真正做起来的却少之又少，星河产业却有可能打破这个尴尬的局面。
在行业里有句老话，如果卖住宅的是小学生，做商业地产的是大学生，做产业地产就是研究生。星河到底是如何从小学生一跃成为研究生，不仅没“挂科”，还有望成为“优秀入门生”的呢？
1. 七年磨一剑：借道旧改 转型产业地产
从传统房企走到产业地产，星河用了7年的时间。从2007年收购遍布鞋厂和手袋厂的雅宝工业城项目，到2014年焕然一新的星河World面世，星河的产业转型之路正式扬帆。
产业和地产的结合在星河这里不仅安然度过了“七年之痒”，势头还一片红火，这在玩转型的圈子里实属不易。不完全统计，全国已有48家传统房企转型进入产业地产领域。二者看似都是地的生意，实则是伤筋动骨的变化。如果惯性作祟，以开发商的思路做产业地产，几乎是死路一条。所以大多数转型的结果都差强人意，不是貌合神离，就是同床异梦，星河产业在其中算是顺利登船的代表。
房地产转型产业地产可以说是脱胎换骨的过程，和原来复制性强的房产项目相比，经验壁垒、认知边界乃至整个管理体系都需要重建，一不留神就会水土不服，能否克服路径依赖是关键。
但换一个角度，劣势也是优势，星河产业副总裁阎镜予就说，“我们有了楼，懂自持运营，又以金融投资、住宅开发解决了长短期现金流的匹配，还积累了产业资源，星河做产业地产就是顺理成章的事情。”
打破传统房企转型产业地产而不得法的魔咒，星河产业的口号是――打造一张名片，创造一个模式，背靠一个金主，明确一个方向。
也可以把星河的成功登船总结为一句话：转型，还是要找到符合公司基因的方式。对于星河产业而言，地产基因和金融基因缺一不可，这两个DNA决定了后来星河采取“房东＋股东”双重身份运营产业园的思路。如果说房企转型产业地产是摸着石头过河，石头也得是自己熟悉的石头。
2. 三大产品线：
产业综合体+双创社区+特色小镇
2014年星河world在深圳面世，它是星河集团旗下首个产业地产项目，彼时星河产业还未成立，却借此开启了星河的产业运营之路。星河world是转型的试水之作，是成名作，也是星河产业的三大主力产品之一，产融联盟新城的代表作。星河“产城融投模式”也是在这里第一次成功落地。
星河world项目位于深圳，总建筑面积约160万平方米，是一个包含了75万平方米的写字楼、33万平方米的文体休闲配套、20万平方米的商业配套、27万平方米的住宅配套，以及6.3万平方米酒店公寓和4.29万平方米文化艺术配套的超级综合体。
星河world的写字楼在同一个片区(龙岗区)租金算是最高的，他的租金平均每天4.4元/平米，而龙岗区的平均租金为2.7元/平米。星河希望利用这个项目打造出一个可复制的产品线，从深圳走向全国，但目前这个产品线下的项目有且只有一个。
星河产业的开端是这样一个超级综合体，它的逻辑被总结为“骨肉相连”――住宅开发是“肉”，产业打造是“骨头”，这就是星河产业的地产基因在发挥作用。星河产业在进行产业地产开发时，要求规划产业全配套中的所有业态，包括一定比例的住宅。但在住宅销售中赚的钱不会带走，而是继续投入产业运营中去。做产业地产短期现金流很难平衡，星河产业就通过产城融合来锁定现金流。
目前深圳星河world已经有超过500家企业入驻，其中上市企业30家，14家为世界500强企业，客户包括华为、中国人寿、中国银河证券、碧桂园、太平洋保险等。规划显示，到2020年星河world将全面运营，计划将集聚1000家企业，提供7.5万个就业机会，创造年产值1000亿元，新增税收100亿元。
星河world在招商方面聚焦三大方向：高科技、金融、文化创意，这三个行业在园区内的聚集度高达73％。相比传统商务项目单一开发的模式，因为空间体量够大，星河world实现了区域内业态互补，世界500强、上市公司、中小企业在同一个屋檐下互动、交流，形成完整的生态。
除了产融联盟新城，星河产业还有另两大产品线，分别是双创社区和特色小镇。其中，双创社区以星河·领创天下为代表，深圳的星河·领创天下则是以星河world为载体的创新创业平台，可以理解为孵化器。
星河·领创天下包括两部分，分别是众创空间和早期基金。目前星河·领创天下已经取得私募基金管理人牌照，多只早期基金正在募集，预计总规模达6.5亿元。
不论是产融新城，还是双创社区，都被星河深深地打着金融的烙印。
3. 转型必杀技：
有钱任性，金主撑腰
之前说星河world的模式被称为“产城融投”，是因为除了形成产业聚合之外，投资孵化是星河产业的另一个属性，这是星河产业金融基因的体现。
不同于其他公司以金融手段辅助园区运营，星河把金融框架玩的风生水起，他一半的运营模式来源于此，不只是试水，对于入园企业担任着“股东＋房东”的双重角色。股东的角色表现形式不仅局限在现金投资，还有星河最擅长的股权投资。
现金投资总是简单粗暴的，也是直接有效的。星河产业针对入园企业设立了1.5亿元的创客扶持基金，围绕初创企业的种子期和天使期进行投资。去年3月，星河控股、深创投联合龙岗区政府发起深圳市红土星河创业基金，基金总投资规模达5亿元，投资星河world内注册企业的资金总额不低于基金总规模的15％，首期7500万直接定向投资于星河world园区内注册的5家企业。
产业地产是个烧钱的行业，才成立3年的公司就敢有这么大动作，资金和资本运作能力从何而来？星河产业的母公司星河集团，以及星河产业的“大金主”深创投在其中扮演着重要角色。
星河集团资产总规模超千亿，星河集团本身的地产和商业板块能够带来很好的现金流；也就是说，在星河产业走产城投融模式的前期，星河集团能够解决他所需要的现金流。而且，星河集团在金融投资领域有丰富的经验资源沉淀，2009年开始布局金融领域，自有资金投资超过200亿，投资企业超过90家，多个项目已经上市。这说明，星河集团在股权投资行业大获成功并尝到了甜头。
其次，早在2010年，星河集团就入股深创投，至今还是它的第二大股东，这也被认为是星河产业走产城投融模式的“王牌”。深创投本身就是本土规模最大、影响力最强的国有创投机构，深创投和星河长期的合作更加坚定了星河以产业的视角做投资的思路。
既然有钱有项目有场地有经验，不自己做股权投资就说不过去了。产业地产界真正能hold住股权投资的公司并不多，星河就是一个，股权投资是星河转型过程中的金字招牌。
4. 转型招牌：
产权／租金／服务换股权 三管齐“换”
之前说到，星河走产城融合的路，以房东的身份解决了园区短期现金流的平衡问题。那么，以股东身份对企业进行投资孵化，就可以解决长期现金流的匹配，除了真金白银的直投，还有就是用股权投资的办法，具体来说就是用产权／租金／服务换股权。对入园企业股权投资是园区服务的一部分，把园区变成发掘投资项目和投后管理的载体才是星河产业真正目的。
2014年实施的“产权换股权”是星河产业在“产城投融”模式上的最初尝试，就是以产权或者现金＋产权的方式对入驻星河world园区中拟上市的企业进行股权置换。
随着“产权换股权”的有效运作，后来又衍生出“租金换股权”“服务换股权”， 从具体操作上看，对那些有资本运作前途的成熟企业，可以用产权换股权；对于高科技、高成长，但同时又是高不确定性的初创期企业可以用租金和服务换股权。
他们除了在星河world里对企业进行股权投资，在另一条产品线，以星河·领创天下为代表作的双创社区，星河也是这么干的。以园区做载体，以产业视角做投资，利用股权投资的方式全程参与企业孵化，分享企业成长红利，相当于春天种下一个“草根”，秋天收获一个“高富帅”。与星河world相比，将投资链条再往前延伸，就是在星河·领创天下做股权投资。
按照星河做孵化器的逻辑，“凡是不以股权投资为目的的孵化器都是耍流氓”，这句话的背后除了能看出来星河是真的有钱以外，还看得出星河真正想做的是形成空间和资本的双闭环。在星河·领创天下创始人阎镜予的设想中，众创空间、孵化器的终极模式一定是大资本套小资本运作。星河产业在做的，是一个以股权投资为目的的平台类孵化器。
到2017年12月31日，星河world园区内租金／服务换股权累计已有36家，其中4家入孵企业估值近10亿元，分别是美联美客、祺虹电子、未来工厂、和候鸟旅行。经过3年的发展，产权／租金／服务换股权这种丰富的运营模式已经渐趋成熟。
之所以这么说是因为这个模式带来了实实在在的效益，星河world运营了2年之后已经不需要集团额外注入资本来维持运营了，而且以深圳为出发点，这个模式已经成功布局20多个城市。
5. 战术复盘：
“我们手握指南针，方向是明确的”
现在看来，星河产业能够成功登陆产业地产的秘诀可以概括为:
打造一张名片「星河world」
创造一个模式「产城融投」
背靠一个金主「深创投」
明确一个方向「产业聚合、投资孵化」
特别需要指出的是，与很多转型产业地产的房企相比，星河产业并不是在资本驱动下进入产业地产市场的机会型选手，而是有备而来，在转型之初携带的地产＋金融双基因，被深深嵌入到后来的发展之中，并转化成竞争中的优势。
星河产业模式，盈利来源更加丰富。背靠大资本，母公司和深创投在资本界广泛的资源脉络以及基金方面强大的操盘实力，是星河理解产业、积累产业资源的手段。产融深度融合的模式成熟稳定后，金融投资和产业地产就可以协同发展，以此摆脱传统产业地产公司重资产对外输出扩张的压力，获得更丰富的盈利模式。
据了解，星河正运用自持物业的租金收益权，做成了全国首单工改工园区ABS项目，目前已经取得深交所同意函，不久即将登陆资本市场。
资本招商的方式很难效仿。以产权／租金／服务换股权的方式，星河产业形成了独有的招商模式。星河在园区和双创社区实行淘汰制，是温情的保姆，也遵守“丛林法则”，没有实现发展目标的可能被淘汰出园；对于前景良好的优质项目，星河拥有优先投资权。
此外，站在身后的深创投能为园区带来了一定的招商资源导入；而且，深创投在选择和投资项目的同时，预先帮星河world梳理了产业，筛选了企业，实现了招商的进阶版――选商。能招商，还能选商，这是大多数产业地产商都不具备的优势。
不过，星河产业的“创举”一方面可以帮助公司开疆拓土，但同时，在业内看来，产融模式也有一定的发展不确定性。
产融深度结合需要具有长线资本及承受高风险的能力，因为所投资企业的成长具有很大的不确定性，甚至可能投资后却倒闭了，这可能是最大的风险。从某种角度讲，星河是在用自己的空间载体和企业共同创业，就算星河本身在这方面有一定经验和优势，但仍需要和企业共担风险。
另一个就是在帮助企业对接其他后续投资渠道之前，星河要长期陪伴初创企业成长，这个周期是未知的。所以“产权换股权”的做法会不会成为今后产业地产商的有效模式，还需要验证。
星河与其他转型房企最大的不同用他们自己的说法是，“我们手握指南针，方向是明确的”。虽然方向清晰，但现在，星河版图和布局还略显狭窄，星河world能否异地复制、星河模式能否一路高歌？
星河的回答是“我们宁可错失，不可拿错”。
