文／黎珏伶
近期，粤港澳大湾区规划纲要即将出台的声音频频传出。在大湾区的刺激下，购房者对深圳及临深片区的关注度也越来越高。限价之下的深圳楼市还有哪些机会？临深片区值不值得买？
“高端需求秒杀，中端需求飘忽不定，低端市场的入市意愿增强。”地产火线创始人、资深地产媒体人陆剑伟近日做客界面楼市私享会时，用了这样一句话来形容当下的深圳楼市。
当前的深圳楼市情况
①本轮周期最困难的时候已经过去。陆剑伟分析，房地产政策短期看金融政策，从今年首次降准的那天起，货币政策开始微调，并且最终会传导到房贷政策，房贷在后期会有小幅或者逐步放松。
②现在的房地产市场状况：出现明显分化。陆剑伟用了这样一句话来概括现在的深圳楼市：“高端需求秒杀，中端需求飘忽不定，低端市场的入市意愿增强。”他进一步解释，如今深圳高端市场的购买力非常强，出现价值低估的住宅项目都会被秒杀，万科臻山府二期和双玺三期就是典型案例；相对而言，改善型的中端需求考虑的因素比较多，低端的刚需购房者则目标很明确，认为限价带来了前所未有的机会，一旦楼盘达到自己的目标价位，立马会杀进市场，典型案例是碧桂园领寓项目。
③第三、四季度是入市的好时机。他判断，接下来的第三、四季度都是入市的机会，主要是因为：第一，相对来说购房成本在下半年会有所减负；第二，市场供应量会加码，选择的标的范围扩大；第三，限价将会比较严格地执行下去，新盘市场会有更多笋盘出现。因此，购房者可以根据自己的资金实力买入合适自己的楼盘。
④现在的深圳楼市实际上可以理解为在砸“黄金坑”。为什么是在砸“黄金坑”？陆剑伟认为，深圳市政府近年来在基础建设、配套投资方面下了大工夫和大资金，去年深圳固定资产投资5147亿元，环比增长了24%，就是一个显著的佐证。同时，粤港澳大湾区将在6月份出台详细规划，东进战略也在向纵深方向推进等等，这说明深圳正在真金白银做一些民生实事。在这个基础上，一些低于周边二手房价1成或者2成的笋盘就纷纷出现。
⑤两个指标决定资金走向。“判断一个城市或者一个区域是否值得投资，要看两个指标，一是经济总量是否持续增长，二是人口是否持续流入。”陆剑伟如是分析。另外，还要看二手房交易与一手房交易的占比，如果二手房占当地房地产市场总量的一半，那么这个城市或者区域就值得买入。
根据官方统计数据，2017年，深圳常住人口增加了55万，再加上深汕合作区，总量达到61万，一线城市中排名第一、全国城市排名第二。因此，相对于其他城市，陆剑伟依然看好深圳，尤其是核心区域的楼盘。他建议，购房者在尽可能的情况下，可以优先考虑深圳。
“房改”政策释放的四个信号
6月5日，深圳市住建局对外发布《深圳市人民政府关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见（征求意见稿）》，业内将其解读为深圳的“二次房改”。陆剑伟认为，这个政策决定了未来深圳十八年的住房供应体系，释放了四个重要信号。
其一，陆剑伟透露：“接下来的一两个月，一些关于深圳住房体系以及交通配套的政策会陆续出台，所以大家一定要关注近期出台的政策，很可能会影响你的投资方向。”
其二，他认为，“房改”政策勾勒出四种住房，主要分为两大类，即商品房和人才安居房，分别占40%和60%，这就意味着以后深圳的新增供应绝大部分会是人才安居房，相对来说商品住宅的供应量会逐步减少，潜台词即深圳的一手住宅会更加稀缺，对存量住宅会构成一定利好。
其三，深圳人口流入将持续高增长。根据官方统计数据，去年深圳常住人口为1253万，预计到2035年（18年后）达到1800万，新增人口将近550万，折算下来平均每年人口流入约为30万，所以陆剑伟认为深圳人口的高增长是值得预期的。
其四，房价会跌吗？陆剑伟称，“房改政策无疑会改变市场一定量的供求关系和预期，供求关系由以前的五五开变成现在的四六开，即有10%会倒挂，那么预期也会逐步扭转过来，而且主体的市场供应会向租赁或者租售并举方向走。但是，未来深圳平均每年会有约30万人口流入，相当于每年大概新增10户家庭，这可以看做是深圳楼市的新增需求。供求关系与人口流入基本正负相抵，所以不会扭转房价的运行轨道。”
深圳东线和西线，哪个更优？
陆剑伟告诉大家，深圳的置业主线可以分为两条，一是粤港澳大湾区辐射下的西部线，二是以东部战略为主的东部线。“西部线由国家战略主导，一般是可以跟有钱人去把控的投资线路或置业路径。西部线重点要关注前海扩容以及大空港扩容带来的机遇。”他表示，前海扩容一旦实现扩容，会给周边区域带来一定利好；大空港扩容则可能在2019年及以后实现，投资和机遇也会加码。“具体到更细小的区域来看，碧海片区、宝安中心区、前海片区及沙井片区可能会受到更直接的刺激。”
另外，他认为，东部线更适合中端或低端的置业买家。“深圳的城市规划是‘多中心组团’规划，所以中低层买家没必要抱着‘一湖（香蜜湖）一湾（深圳湾）两海（前海和后海）’不放，只要是组团的核心区域，就可以买入。”他建议中低端置业者，在东部线买房可以考虑大运新城、坪山和光明这几个区域。
总体而言，陆剑伟认为，在东线还是西线买房主要看购房者的资金实力，如果觉得自己实力强、可以抵抗冲击，那么可以关注西部线；如果比较保守、资金有限，那么买东部线推荐的几个区域更稳妥。
此外，他还提醒大家，应当把握住政府限价以及名校带来的红利，这是深圳今年新房市场的机会点。
临深楼市该如何选择？
粤港澳大湾区覆盖“9+2”共11个城市，东莞、广州、深圳处在大湾区黄金中轴。陆剑伟认为，除了深圳以外，大家还可以重点关注东莞楼市。“凤岗与深圳的契合程度在所有临深片区中最高，无论是产业转移或是居住需求外溢都能很好地承接起来，所以凤岗值得关注一下。”
此外，他还建议，如果买不起深圳房子但又不想距离深圳太远，并能享受深圳发展及轨道交通带来的红利，那么购房者还可以选择在惠州大湾区一些具有大盘效应以及配套成熟的楼盘进行适当布局。
“大亚湾的楼盘可以根据这几个要素有针对性地去选择”，他谈到，首先要选择大盘，大盘第一期是最容易淘金的时候，惠州南站的星河丹堤和龙光城就是典型例子。其次，要买与深圳轨道交通有重要衔接点的楼盘；第三，商业面积在10万平方米以上、自带幼儿园或者九年义务教育学位等自带大流量的楼盘，在未来抵抗风险的能力会更好。最后，他还提醒大家，深圳的限价红利在惠州同样也会出现，如果楼盘价格低于市场预期，同样值得入手。
