上海租房市场研究之二:这些岗位密集区租金更高

相比居住在自有房屋的居民而言,租户的居住成本无疑与收入水平更加密切,高薪职位密集的板块附近,房屋的“使用价值”自然更高一些。

文/研究员   马千里、吴嘉茗、周奇

高收入区域附近,租金却不一定水涨船高。

相比居住在自有房屋的居民而言,租户的居住成本无疑与收入水平更加密切,高薪职位密集的板块附近,房屋的“使用价值”自然更高一些。因此,我们在岗位薪资方面选取了小区周边3公里内的职位数量及周边3公里内的平均薪资两个因素作为重点研究对象,分别分析其对于租金水平的影响。不过,就实证分析的结果来看,相比平均薪资而言,工作机会数量的多少对板块居住价值的影响更加明显。

1 岗 位 需 求 

陆家嘴、徐家汇、静安南块需求最为密集

租金也位于全市前列

从招聘方面的数据来看,更多的岗位需求都集中在内环内:全市岗位需求大于1万的板块有15个,其中11个分布于中环线以内(内环以内有7个),主要分布于浦东、徐汇、静安三个区域,长宁、黄浦和虹口区也有板块的岗位需求量较高,值得一提的是,岗位需求人数TOP15的板块中,有一个板块为松江区松江新城板块,松江依托G60沪昆高速“科技走廊”的规划带动,成为国家新型工业化产业示范基地,这一利好的实现也为松江提供了更多的就业机会。

上海的城市空间布局非常清晰,以“圈”和“点”的结合为主,“圈”主要包括内、中、外三环,“点”则包括几个城市中心和城市副中心,从提供的就业岗位数量分布来看,几大传统的CBD区域徐家汇、陆家嘴、南京西路等板块的就业需求表现持续突出;随着商业扩张、电子科技等产业持续发展,张江、田林等板块也逐渐崛起,成为人才聚集地;其他板块如四川北路、不夜城等板块商业发展较为密集,也有较多的就业岗位提供。

从目前招聘需求的分布来看,以中心城区的需求为主向外延伸,但相比之下南北向的职位需求高于东西向,其中城市北边的岗位需求又高于南边:北侧的彭浦新村、顾村、五角场、黄兴公园等板块都有较多的求职需求,与高校的分布也有一定关联,在高校附近往往有较多创业中心、商业体等可提供较大的就业机会。

具体到板块,陆家嘴是目前上海就业岗位最多的板块,提供的职位数量多达3.86万个,比位列第二的徐家汇高出7000个岗位:

陆家嘴作为不仅浦东,甚至辐射全国的金融中心,板块内遍布高端的金融产业,在招聘人数以及提供的工资水平上都遥遥领先其他板块;

徐家汇作为上海四大城市副中心之一,是一个集商业、购物、娱乐等于一体的商业中心,板块内各类商业发展繁荣,消费群体分布广泛,加之汇集了地铁1、9、11号线,交通便捷程度在城市中也处于高水平,板块的综合发展程度较高,发布的就业岗位也更多,徐汇区整体发展水平都较高,除徐家汇以外田林、上海南站板块的招聘规模也分别达到2.7万人和2.53万人;

静安区南京西路、静安寺一带高端商业、办公均较为密集,平均消费水平也处于很高的水平,提供就业机会在上海也同样位列前三。

此外,长宁区在提供就业岗位的能力方面也表现较为突出,尤其中山公园板块同样是以商业、消费、休闲娱乐为一体的综合型板块。

2 薪 资 水 平 

副中心花木、真如薪资水平不及全市平均

对于消费个体来说,可获得的薪资水平是最值得关注的,平均薪资水平越高的地区,工作者消费能力越强,对租金的承受能力也进一步提升。从整体趋势来看,城区范围内的平均薪资水平普遍较高,但相对远郊的一些板块也有一些薪资较高的岗位,分布较为零散。从收集到的13万条数据均值来看,上海的平均招聘薪资在8816元/月左右,按照工资排序来看,招聘岗位工资前5%的平均工资为29964元/月,而招聘岗位工资后5%的平均工资仅为3157元/月,差异巨大,但个体岗位的薪资受到多因素共同作用,且对板块整体的平均薪资水平影响较低。

市中心人民广场板块的薪资均值为10596元/月,高于全市平均水平近1800元,人民广场作为上海市中心板块,各类配套都达到极度成熟的程度,商业、娱乐消费等水平也较高,象屿、雅居乐、海通证券等知名企业均在人民广场有商办大楼,整个板块内的薪资水平水涨船高,其次金融中心陆家嘴的平均薪资水平为9994元/月,与人民广场水平相近。

另外四个城市副中心板块中,五角场的平均薪资水平最高,达到9673元/月,五角场板块中高校云集,包括复旦大学、上海财经大学、同济大学、第二军医药大学等知名高校,这样的高校氛围,加上五角场创智天地、创业中心、复旦科技园等创新产业基础,形成了完整的人才产业链条,同时也不难看出,高新科技、创业型产业密集的板块,整体薪资水平都较高。

徐家汇以商业为主,“十三五”规划中要求积极推进徐家汇中心的建设,该项目的有助于推进港汇广场、汇金六百、东方商厦等老旧载体焕发新貌,且徐家汇中心项目落成后进一步连通徐家汇的商务商业核心圈,对增强徐家汇地区的商务聚集能力和辐射能力大有助益,同时,在科技创新区块方面,徐汇区以上海交大为核心,聚集多个载体,促进徐家汇地区成为创新要素聚集、科技发展领先的创新功能区,商务升级和高新科技的聚集将在未来进一步推进徐家汇板块的平均薪资水平。

相比之下,与徐家汇、五角场同为城市副中心的真如、花木板块的平均薪资水平分别为8670元/月和7775元/月,甚至低于全市平均水平,说明两个板块内部的高薪岗位密集度尚且较低,此刻薪资水平仍处于城市洼地。

3 平 均 租 金 

与岗位需求显著正相关,薪资影响力较弱

结合租金水平来看房源周边的岗位需求、薪资水平来看看两者之间的关系可得出显著结论:周边岗位数量越多的地方,房屋平均租金水平越高;平均薪资水平越高,未必平均租金越高,但房源平均租金高的板块其平均薪资水平必然处于高位水平。

板块岗位和平均租金方面,随提岗位数量的提高,租金整体上行。可提供的岗位数量多,则说明板块的人口活跃度较高,而对于租房的群体来说,大部分都会根据“就近原则”,选择在距离工作地较近的地方租房,所以工作岗位聚集的地方,往往对租房的需求高于其他区域,租金也就水涨船高。

挂牌房源中,周边提供岗位数量最多的为徐汇区建国西路的部分房源,挂牌小区平均有近10万职位需求(小区周边3公里范围内需求大于板块需求,主要是由于数据跨板块),各类房型的平均单位面积租金高达162元/月/平方米,且房型越小,平均租金越高,最小的一房平均租金达到189元/月/平方米。

虽然从图中来看,单位面积租金最高达到280元,但主要为一些豪宅产品或一些位于新天地、淮海中路等板块的房源,且数量较少,徐汇区建国西路板块房源的租金已经处于很高水平。

此外,人民广场、南京西路、衡山路和静安寺等岗位密集的地方,平均挂牌租金也分别达到118、164、158、162元/月/平方米,以此单位面积租金推算,一室户或单间的月租金大约在4000元以上,达到全市平均薪资水平的一半。

周边可提供岗位较少的小区,如位置偏远的青浦练塘、浦东万祥镇或嘉定华庭等地,单位面积租金低至15-20元/月/平方米左右,就算租一套90平米的两房月租金也仅为1800元。但这些地方可提供的就业岗位也非常少,有些板块甚至不足100个招聘需求,其中外地工作者的数量更少,人口活跃度低,自然也无法带动房租的上涨。

与就业密度和房屋租金的关系不同,在平均薪资方面,平均薪资与房屋租金的正相关关系并不显著,房租较低的区域,平均薪资水平跨度较大,而随着房租越高,板块内的低薪职位逐渐减少,留下的都是薪资水平较高的岗位,也就是说,高薪资的劳动者有可能居住在较低租金的板块,而低薪资的劳动者基本不可能居住到租金较高的板块去。

单位面积租金在50元以下时,其板块的平均薪资水平从最低4800元/月到13000元/月,跨度范围较大,主要为浦东惠南、青浦朱家角、松江大学城、松江新城等板块,且同时市区内也有一些租金较低的房源,位于杨浦中原板块、虹口江湾镇、虹口凉城和闸北公园等地,但多为4房及以上的大房,对于个人租户而言并不适合。

反之,单位面积租金在150元以上时,平均薪资水平从最低的7990元/月到15000元/月,基本都高于全市平均水平,且单位面积租金高的区域基本集中于黄浦、静安、徐汇、长宁等中心城区,房型从小型的一室户到4房以上的豪宅均包含在内,低薪劳动者即使在这些板块内工作,也可能会无法负担高昂的房租,转而到增加通勤成本,到相对偏远的地方去租房。

显然对于租房客群来说,工作地点以及工资水平将对租房有明显的影响,考虑到租赁成本和通勤成本,大部分人会在自己可以接受的租金范围内,尽可能的缩短与工作地点之间的关系,降低通勤成本。

4 总 结  

高收入区域附近,租金却不一定水涨船高

在与房租承受能力最为息息相关的岗位、薪资方面,由于大量租房者都有“通勤便利”的需求,所以在岗位密集的区域(这些区域往往发展也比较完善、配套成熟),租房需求随之上涨,租金也水涨船高;从另一方面来看,并不是高薪人群都会选择居住在高房租区域,随着区域房租的提高,低收入人群则逐渐减少,但在房租不高的区域,也不乏高收入人群的身影。

来源:克而瑞地产研究(cricyjzx)

原标题:上海租房市场研究之二:这些岗位密集区租金更高

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