文/徐梦婷
2018，西部“哥仨好”—西安、成都、重庆不停地聚焦全国的目光：西安1374架无人机同时升空，创吉尼斯世界纪录；成都1/7/10号三条地铁线路专设“蓉漂”主题专列上演“快闪”；重庆洪崖洞“魔幻3D立体空中城市”刷爆朋友圈……
在这场城市品牌的大PK当中，对于人才的争夺，更尤其显得突出——西安推出“门槛最低”的人才落户计划，成都在人才政策实行300天后就实现超过10万本科及以上人才落户，重庆聚焦高精尖人才快速突进……品牌PK，人才争夺，西安、成都、重庆三个城市你追我赶的协同发展中，三座城市的GDP增速均高于全国平均水平0.8-2.4个百分点。
在这其中，最受全国人才关注的一个问题无疑是房价。日前，在一份由创家LIVE+·房观察最新发布的《2018“西成渝”城市发展白皮书》中显示：宜居成都，备受青睐，可目前限购政策也最严；山城重庆是西部唯一的直辖市，不动产增值空间显而易见，而曾被视为西部三城中房地产基础和发展最弱的西安，则在进入2018年之后频频大动作，在基础设施建设、城市外延扩大、全国一线房地产企业布局等诸多问题上全线领跑。
那么，同样作为“一带一路”国家战略的重要节点城市，同样作为国家中心城市，西安、成都、重庆三个城市的房地产市场未来将呈现怎样的态势？西安最重要的优势究竟何在呢？三个城市之间，日益趋强的经济、文化联系将如何影响各自城市的房地产市场？
西安优势之人口红利
2017年涌入25.7万人 商品房供应激增仍供不应求
自2017年3月起至今，西安共先后出台了4项人才落户政策，人才吸纳范围由普通大中专院校毕业生扩大至在校大学生及35岁以下创业人员，在 “人才大战”中仅2017年新增人口数量即高达25.7万人。
2017年“西成渝”落户政策及人口流入量对比
数据来源：创家LIVE+·房观察《2018“西成渝”城市发展白皮书》
诺贝尔经济学奖获得者罗伯特·卢卡斯认为：“由于人力资本的集聚而产生的生产率是区域经济增长的关键因素。”
自2016年开始，西安、成都两市先后进入国家中心城市建设、自贸区建设、“一带一路”战略重要城市建设等多项历史机遇叠加的黄金发展期，与此同步，西安商品房供应量一改自2013年起连续4年下滑的态势，2017年成交量、成交均价均达到近5年来的峰值，分别为1600万㎡、9603元/㎡。
在2017年，连续4年的供应缩减叠加上升的需求量，西安楼市进入供小于求的状态，2017年底库存去化周期降至8个月，市场升温、房价缓中有升，整体表现健康。
就三个城市的房价水平来说，成都领先西安、重庆，但2015年开始西安略领先于重庆，随后重庆经过2017年的一波上涨，涨幅26%、为三城中最高，但均价仍落后于西安。
近5年西安商品房供销情况及“西成渝”房价走势
数据来源：创家LIVE+·房观察《2018“西成渝”城市发展白皮书》
截止2017年底，三座城市的商品房库存量排名为成都最大，西安次之，重庆最小；最近三年，三座城市的商品房库存均呈逐年下降态势，并均于2017年底降至最低；其中西安的库存去化效果最为明显，2016年消耗156.44万㎡，2017年在供应激增情况下库存量与2016年持平。
西安优势之市场格局
业绩普涨 一线房企加速占据西安市场
因市场需求扩容，西安房企业绩普涨，同时竞争格局出现波动变化，市场集中度进一步加强。2017年西安房企销售金额前十全部被外来房企包揽，排第一的是早在2008年即进入西安发展的万科，销售金额达197亿，市场占有率9.5%，且近3年蝉联榜首。
相较之下，陕西及西安本地的房企发展多局限于本地市场，尚未形成规模性扩张，外来房企进入后，本土房企的发展空间亦受到挤压，特别是全国布局的一线品牌企业进入后，能够快速占据市场份额。
2017年“西成渝”销售前十房企
数据来源：创家LIVE+·房观察《2018“西成渝”城市发展白皮书》
相较于成渝，西安房企业绩有明显断层。2017年销售金额前十的房企中，万科的业绩一马当先，而其他房企业的业绩差距较微弱。比如恒大和龙湖，均于2008年进入西安，业绩差仅33亿元；再如绿地和碧桂园，分别于2004年、2015年进入西安，两者业绩相差仅5亿元。
据统计，全国50强房企中的44家已经进入西安市场，与成渝基本持平。
当前，川派房企亦将西安作为重要的扩展城市。以蓝光为代表，2016年进入西安拿地，2017年首个项目面市并再次拿地，2018年再推新项目，节奏紧凑；而在今年，同为川籍的朗基地产也宣布进入西安市场发展，是其继成渝之后拓展的第三个城市。
西安优势之价值洼地
地价低、政策严 房子回归居住需求
从土地端口来看，西安土地市场仍有较多机会和较大空间。
2017年，西安土地供应量总体与成都持平，但成交楼面地价仅为成都的1/3、重庆的1/2，且近5年的地价增长速度低于房价增长速度；而在拍卖方式上，“超过溢价率一定比例后现房销售或竞自持面积”等规则还处于研究阶段，协议、收并购等拿地方式占比依然较高。
西部智库专家、易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为：“西安城市规模正在扩张，且在西北市场的地位较高，加上目前落户等政策导入的新需求，未来西安市场崛起会加速，尤其是陕西省的城镇化速度会加快，这是最大的驱动力。就楼市发展来说，西安市场属于崛起型，洼地的价值更为明显，所以会有类似的现象，即市场需求会积极进入。”
2017年“西成渝”土地供销及成交情况对比
数据来源：创家LIVE+·房观察《2018“西成渝”城市发展白皮书》
综合数据可见，三座城市的房地产市场发展均呈上升趋势，而西安在增长率、成长性方面尤其突出。当然，楼市发展除市场因素外还需考虑政策层面的导向作用，目前三座城市施行的楼市调控措施不尽相同。
西安最新楼市政策是对购买方式的规范化，当意向购房人数多于可售房源的，采取公证摇号方式公开销售，在需求快速增加的市场环境中，充分保证购房环境公平、公正、公开；成都则是对限购范围进一步升级，新落户购房社保至少满1年，2人及以上家庭有2套及以上住房、成年单身家庭有1套及以上住房限购。
除此之外，西安、成都已分别在限购、限售、限价、限贷4个层面因城施政，并先后启动摇号选房，管控相对严格；重庆市场稳定、管控相对宽松，仅规定主城区新购住房2年内不得交易；三城对比，成都限购政策下，购房的准入门槛最高。
2017年“西成渝”楼市政策对比
数据来源：创家LIVE+·房观察《2018“西成渝”城市发展白皮书》
可以预见，西安未来的房地产调控政策将会在坚定“房住不炒”的基础上，结合人口的进入和留存所产生的居住需求继续完善细节。《2018“西成渝”城市发展白皮书》中根据三项模型预测，排除重大政策变化的情况，西安未来房地产发展的总体趋势是向上的。
那么，5年之后“西成渝”三座城市的房地产行业、城市房价，究竟会呈现怎样的状态呢？ 这一切，都将在6月13日的“首届西成渝创享城市峰会（2018西安）”主题峰会上揭晓。
本次峰会由创家LIVE+及旗下房观察、界面楼市重庆站、喜马拉雅FM西安分站|声动力主办；每日经济新闻、华商报、成都商报、仲量联行协办 ；鼓楼地产观、买房吗承办，落地城市为西安。据活动主办方称，西安、成都、重庆三城于区域经济研究、城市规划各领域的资深学者，以及赋能三地的地产领军企业代表，包括中海、保利、合能、蓝光等，将齐聚一堂，国内知名的权威经济学家们也将与区域学者、精英们就成渝西的经济趋势、房地产趋势等热点议题进行深入的探讨。
届时，关于西安、成都、重庆在更多领域的融合碰撞，相信将引发一场精彩的观点碰撞。
