文/李语涵
自去年五月开始，许多热点二线城市开始施行摇号买房，而取得摇号购房资格就得满足当地严苛的购房条件，这一点对于刚需购房者也不例外。
近日，长沙市一楼盘在对外公示的刚需摇号排序名单中，一名出生于2006年的12岁购房申请人和一名出生于1933年的85岁购房申请人引起广大市民质疑。他们具不具备购房资格，是不是属于首套刚需购房者？经过初步调查后，长沙市住建委公布调查结果称，两个家庭成员房屋状况符合刚需优先购房条件，购房资格认定合法有效，并否认开发商存在“黑幕摇号”“内部认购”等行为。
12岁小孩和85岁老人是不是属于首套刚需购房者？
实际上，12岁小孩出现在对外公示的刚需摇号排序名单中是开发商的一个误操作造成。
经长沙市住建委调查，购房申请人易某，2006年出生，家庭成员包括父亲易某某与母亲刘某某，3人户籍所在地均为宁乡市，家庭在长沙市区无房，户籍家庭符合首套刚需购房条件。5月31日，父亲易某某以女儿易某名义与开发商签署首套刚需客户资格承诺书及商品房认筹书。经开发商对全体家庭成员房屋状况进行初审，判定该家庭符合刚需优先购房条件。但由于在摇号排序名单公示期间，开发商未将其父母信息一并录入并公示，根据商品房网签系统的审核流程，市房屋交易管理中心在后期的购房资格审核时，将根据该未成年人监护人的详细信息审核确定其是否具有本次购房资格。
根据长沙市房屋交易管理中心相关负责人的解释，未成年人易某及其家庭符合刚需购房资格，但因为易某不具备完全行为能力，所以不能作为购房申请人独立申请购房，后续该未成年人必须以家庭为单位进行购房资格审核，以确保此次摇号结果有效。
市民对于另一名购房申请人杨某的质疑，主要是由于他本人的年龄。杨某系1933年出生，现年已85岁高龄，他是否具备首套刚需购房资格呢？
目前法律并没有对购房者的年龄进行限定，而根据长沙市出台的调控政策，购房资格是以户籍家庭（含集体户口）为单位进行审核认定。“无房”是指家庭成员及本人在本市限购区域范围内无住房信息记录，或者文件施行后住房信息记录注销时间在1年以上的家庭和个人。杨某，原籍湘潭市，目前户籍所在地为长沙市，为个人家庭户，且在长沙限购区域内无房，符合首套购房刚需群体的条件，因此确定杨某具备刚需购房条件。
摇号买房上演“乌龙事件”
“一号难求”对一些热点城市买房族来说是目前面临的无奈窘境。近日，南京四个楼盘摇号名单上演“乌龙事件”也足以说明摇号资格对购房者是何等珍贵。
根据南京市公证处公布的信息，南京市备受瞩目的河西四盘（仁恒绿洲新岛、海玥名都、保利天悦、升龙天汇）在摇号之前，摇号名单就上演了一波三折的“好戏”。名单从最开始传闻登记有近1.25万组，但是报名登记了6700组的升龙天汇由于重复报名、虚假信息，当天剔除了3000组，只有3771组报名名单上传到了官方网站，但是上传之后，又发现有漏报的情况，又加上了108组购房人。到6月3日，南京公证处最终出炉的名单，各家都有被剔除的购房人，最终11275组人参与本次的河西四盘775套房源的摇号，6.9%中签。摇号名单加加减减着实让人忙碌了一把，但如此之低的中签率也就不难解释为何会出现这种现象了。可以想象，被删减掉的摇号名单中难免有未成年人的名字。
未成年人和年长老人究竟能不能购房？
依照目前的法律，并未限定购房者的年龄，因此用未成年人的名义或者年长老人购房是符合规定的，只是签订买房合同和办理房屋权属登记时，未成年人不能独自进行交易。
按照《民法通则》规定，不满10周岁的未成年人是无民事行为能力人，10周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人，参与民事活动需要法定监护人代为办理。根据规定，无民事行为能力人实施的民事行为无效。限制民事行为能力人订立的合同，经法定监护人追认后，该合同有效，不予追认的合同是无效的。也就是说，未成年人独自签署的房屋买卖合同为无效合同或者效力待定合同。对于效力待定合同，在法定监护人没有进行追认的情况下，合同无效。未成年人买房需要经过法定监护人同意，或者由法定监护人代其购买。
未成年人和年长者即使是可以购房，但在申请银行按揭贷款方面会有限制。银行发放贷款的对象是具有完全民事行为能力的自然人，未成年人不具有完全民事行为能力，也没有债务偿还能力，银行是不会为其办理贷款手续的；年长的老人虽然具备完全民事行为能力，但考虑到其后续的偿付能力，银行在为其办理贷款时在年龄上会有所限制，有的银行对超过60岁的老人就不再为其办理贷款手续。
每日经济新闻综合自红网、《民法通则》、南京晨报等
