文／黎珏伶
开发商长时间延期交楼该怎么办？
交楼时房子质量有问题怎么破？
地下停车场漏水如何解决？
小编精选了房产方面最受关注的几大问题
一次性帮你解疑释惑！
问题一
我们2016年购买的房产（海景房），开发商在售楼时承诺小区前空地盖三层商业，2017年末收房时得知前面有一栋78米15层写字楼，该项目在14年已经获批。我们目前有售楼员承诺录音，宣传资料，还有宣传的沙盘等证据。另外我们购买时房价远高于小区内相同房价，前面看海是按照16000元/㎡左右出售，小区内不看海的当时售价才9000平米元/㎡。这种情况我们该如何维权？
答：这种情况，如果你们拿到的宣传资料、售楼员的承诺录音、现场的沙盘等证据站得住脚，能够证明得了当初开发商的确是承诺了房子前面不能盖写字楼，并且因为这个对房价产生重大影响，那么这是可以当作合同的一部分，要求开发商来承担违约责任的。
违约责任通常有两种，第一种就是要求承担损失，退还差价，因为你们合同的目的没有达到；第二，你可以要求直接解除合同，因为这对我的利益造成重大影响，我本来买的是海景房，现在没有了，我可以要求直接退钱。
但这个的整个证据链应当是非常逻辑严密的，第一要有证据证明开放商的确是承诺前面没有东西遮挡住海；第二要证明有海景和无海景是两种情况，并且房子差价非常大；第三，这种情况要形成一个证据链，最后你才能要求他们赔偿你的损失。最重要的是前面两点，你能够证明开放商的确是承诺过，这个是关键。
问题二
交楼以后发现房子有质量问题，而且地下停车场漏水严重，但开发商不处理，这种情况该怎么处理？
答：这实际上是两个问题，第一个问题关于房子的专业部分，就是房子有质量问题，通常情况下，根据国家强制标准，保修期之内开发商必须得处理房子的质量问题，如果他没有处理，那么你可以按照保修责任书，要求他承担相应的违约责任或者赔偿损失。
第二个是地下停车场漏水严重问题，这涉及到公共利益，所以与前一个问题相比，这个问题通常情况下可能比较难处理。我建议你，第一可以找开发商和物业公司来处理这个问题；第二，你要尽快成立业委会来处理公共部分的问题，业委会直接要求开发商来处理这个问题可能比较好一点。当然，还有一个方法就是向房地产主管部门来投诉这个问题，这是通过行政途径来解决，有可能比其他途径更快。
问题三
一栋法拍的农民房，有绿本，但因为与别人合作建房，所以拆了旧房，目前又还没建起来，地会被村集体收回吗？
答：“法拍的农民房、有绿本”，这说明你这个是有权利的，但据我所知，对于一些有争议的房子，法院在拍卖的时候通常会写明白：如果里面牵涉一些产权问题，法院不管。并且，往往这种情况下法院拍卖的只是房产，并不包括土地，绿本可能只是保护上面的房产。
你要在集体土地上建房子且房子属于你，通常情况下只有一种情况：你是这里的村民或者你是集体户，然后在集体分配的宅基地上建房子，这个房子就是你的。
一旦这块地拆完了，上面什么都没有了，首先要判断你是不是这里的集体户，如果你是，村集体还是会把这块地批给你。如果你不是集体户，又没有建起新房，那这块地极有可能会被村集体收回去，因为这块地是集体的，法院也没办法把这块集体土地拍给你个人，法院当初拍卖的极有可能只是上面的房产。当然，如果你是集体户里面的一员，村集体也没权力把地收回去。
问题四
在租房的时候如果遇到“老赖”房东怎么办？比如到期后以各种理由扣押押金；签约时说好家电维修等房东负责，但当需要修理时，房东百般推脱，甚至说是我们弄坏要赔偿等等。
答：这个要看你的合同签得仔不仔细，比如说家电维修怎么处理、什么情况下才能扣押金等，只要你是真实的合同条约，就可以通过诉讼方式来维护你的权益。诉讼一般是最正规的维护你合法权益的途径。
另外还可以通过其他一些手段解决这个问题，比如说有的城市的社区工作站也会管这些小纠纷，那你可以去社区工作站请求调解或者要求他们帮你们解决纠纷。
问题五
开发商延期交楼，并且时间很长，我该怎么办？
答：这个首先要看合同，一般正规的备案合同都会有一个补充协议，写明延期交楼要怎么处理，一是延期后开发商要按照什么标准付违约金；二是延长多长时间可以解除合同。如果延期太长，但协议上没有约定或者只约定违约金、没有约定解除合同，那么你同样可以单方跟开发商提出解约要求退款，说白了就是把房子退了。
当然，如果你要求继续履行合同，那么你可以单独就合同里约定的违约金，要求开发商承担所有责任。并且，你现在就可以要求他承担责任，不一定要等到交房。
问题六
看房时宣传是精装修，但签合同时合同写的是毛坯房，另附一个打板协议和装修协议，象征性收点钱，这样违法吗？是不是可以算格式条款？有何法律风险，如何破解？
答：通常情况下，开发商都会在合同写上：宣传包括模型都是宣传资料或者“要约邀请”，具体内容以合同为准。所以说，如果你合同里面签的是毛坯房，那么通常就是毛坯房。有的公司同时会签订一个打板协议或者是装修协议，但不是跟开发商直接签的，而是跟其他公司签的，所以说这个决定权利是在你们，由你们决定买不买。
如果是精装修，按规则你就得在合同上写明精装修及标准，而不是写毛坯。“签合同是毛坯房，另附打板协议和装修协议”，这通常情况下跟开发商当初的宣传是不符合的。但如果开发商在合同里说明了“宣传不作数，以合同为准”，你还要签合同，那你不能说开发商违法，他这个本身是没有问题的。
现在开发商都是格式合同，没有开发商不是格式合同的。基本上在卖方市场下，你作为卖家议价和协商是很难的。当然你也可以去工商局、市场监督局投诉，投诉是没有问题的，投诉后最多开发商就不宣传精装修了。但如果你签了合同，你也明白合同写的是毛坯房，那你就不能后面又要求开发商精装修，这个是很难的。
听完律师的意见
是不是有种恍然大悟的感觉呢？
你有哪些买房问题正在纠结呢？
