文／黎珏伶
对于购房者而言
安居乐业可谓是人生一件大事
但不少人对房产问题不甚熟悉
总会遇到这样那样的问题
so，小编特意请了位资深房产律师
解答大家房产法律方面的困惑！
问题一
两年前在老家买了套新房，看房时销售跟我说房子是精装修交房，大门、门锁、智能马桶、厨具等都是大品牌，但是收楼时发现跟宣传不一样，都是一些杂牌装修，遇到这种情况我该怎么处理？
答：开发商的宣传跟最后交楼不一致，这样的情况我们遇到过很多次，那么主要是看这个宣传本身是否已经构成了合同的一部分，如果的确对房价产生重大影响，又有非常明确的证据证明当初是这样宣传的、最后却没有兑现，那你可以要求开发商承担违约责任。
但是，现在很多开发商都采取这样一种手段：宣传出来的东西很好，但下面会写一句话，比如说“这个宣传模型是以宣传为目的，具体以交房或合同约定为准。”如果宣传本身已经注明了这些东西，但合同里面写的装修又不是这样的，最后要以合同为准，打官司是比较难打赢的。所以你要注意，让开发商直接把承诺写到合同里面，如果写到合同里面去肯定就没有问题。
问题二
租房的时候已经跟房东签约，但如果房东想毁约，并愿意支付违约金，我该怎么办？
答：这个情况实际上有两种选择，第一，租客可以要求继续履行合同，不要房东的赔偿金。如果合同里面没有明确约定，房东只是口头约定“如果我毁约我要支付你多少违约金”，那么你可以不同意解除合同，要求继续履行合同。
第二，如果解除合同，那么房东要付赔偿金。如果合同约定“房东有权利提前终止合同，终止合同后付多少违约金”，那么房东是有权利毁约的。
所以具体要看跟房东签订的合同。通常情况下，一般签订的合同都是：如果房东提前毁约应当赔偿多少违约金。在这种情况下，如果租客坚持要租房子，房东是没有办法单方毁约的，因为最初他可以选择继续履行合同，也可以选择毁约拿违约金。
问题三
我家人之前买了一个小产权房，刚签完合同，房子突然涨了很多，卖方就后悔了，想把房子拿回去。现在双方僵持住了，这种情况该怎么办？
答：实际上这个问题包含了很多信息，首先小产权房本身能不能买卖是一个问题，有很多地方根本就不受理小产权房的案件，所以即便签了合同，可能也只是无效的合同，卖方如果后悔的话可能你还真没办法。
当然你可以请求赔偿损失。通常情况下是这样：第一，要求卖方退钱给你；第二，卖方应当把利息给你。
小产权房不同于商品房，如果购买商品房后毁约，那么卖方要承担违约责任，并补齐房产的差价，房子涨了多少都要补给买方。
问题四
如果打算自己花钱用亲戚的名义买一套40年产权的商品房，那么是等交房产权证下来再办过户到自己名下比较保险，还是没有办证之前直接去公证交易到自己名下比较好？产生的费用是否一样？
答：首先，后面这一种办法操作不了，借名买房，公证处根本不会公正，房管局也不会承认，所以说你直接去公证交易到自己名下这种方法是做不到的。
如果你想通过这种操作方式规避一些东西，那么建议你最后等房产证下来后，再通过赠与或者买卖的方式把房子过到自己名下。
问题五
目前海南政策在全国最严，岛内有些开发商告诉我可以这样操作：买家首先付全款，与开发商私下签协议，然后开发商找第三方中介机构为买家代缴2年个税，2年后再备案签约。请问这样操作对于买家有无风险？
答：我先付全款，两年后达到要求后再来买这个房子，开发商再过户给我，这种是私下签订的期房买卖合同，合同本身是有效的，但这里面肯定也有风险，有可能实际上等你交房的时候，开发商已经把房子卖给了其他人。
所以，你要注意的是，要跟开发商约定违约条款，即当你付全款后，如果开发商违约，最后没有把房产交付给你，他要承担什么样的违约责任。你要防止一房二卖这种风险。
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