上海土地市场在今年前5个月呈现出前所未有的冷静。
5月31日，上海成功出让一幅纯宅地，嘉定区江桥镇北社区K2-01地块被保利地产拿下，以底价21.33亿元成交，楼面价约3.05万元/平方米，出让面积3.88万平方米，容积率为1.8，住宅自持比例为15%。
这一结果毫无悬念，因为该幅地块挂牌后，有效申请方仅有保利一个。值得关注的是，这是今年上海推出的第二宗宅地，正常的市场逻辑是“物以稀为贵”，但这块江桥宅地却未获房企争抢。
这和今年上海出让的首宗宅地画风一致。4月12日，上海本土开发商大华集团下属的华行房地产开发有限公司，以底价27.9亿元竞得宝山区一宗宅地，楼板价约3.02万元/平方米，申请方也仅有大华一家。地块自持建筑面积不低于15%，且该面积必须用于租赁，地块还需配建不低于总建筑面积5%的保障房。
实际上，该地块是定向的城中村改造项目，而大华集团深耕宝山区域的开发，宝山区大场镇人民政府拥有大华集团有限公司10%的股权，因此该地块的出让结果也在意料之中。
经历2016年第四季度以及2017年全年的调整后，上海的土地市场正在迅速转变，进一步趋于冷静。
2016年7月，23家房企竞逐浦东祝桥镇核心区G-10地块，金地以88亿豪夺这块宅地，溢价率高达285.8%；2016年8月18日，融信110亿拍下上海静安地块，创下全国单价地王纪录。随即，改变也从此开始。
2016年8月下旬，上海突然中止了3幅高预期的宅地出让， 9月、10月、11月连续三个月零宅地出让，降温态势一直延续至今。2017年上海土地市场也强力降温，租赁用地频出。这一年上海土地市场累计供应住宅用地35宗，商品房住宅面积213.91万平方米，同比下跌6.5%，出让金额同比下跌33.25%。
对房企拿地条件的严格限制，也是土地市场降温的原因之一。2017年4月，上海重启宅地招挂复合制，同时多维度综合评定房企实力，得分排名前三位的投标人，才能入围竞标，严格约束拿地资金，信托资金等渠道被禁止。业内人士表示，这也是一种“雨露均沾”式的方法，2017年由此形成了实力强的大房企平分土地市场的格局。
2018年以来，上海普通宅地出让数量进一步减少，但几十家房企争夺地块的场面再也没有重现。近日上海挂出一幅重磅商住办综合用地，位于徐汇区虹梅街道，这距离上海上一次挂出市中心涉宅用地已经有近两年时间，但市场反应依然十分冷静，目前上海土地交易市场公告显示，该地块也仅有3家有效申请方。
一名房企负责人表示，出现这样的情况，主要原因是“现在土地价格算得非常明白，能赚多少也已经很清楚”。
以保利拿下的嘉定江桥地块为例，楼面价约3.05万元/平方米，比起2015年龙湖拿下的江桥地块楼面价高了约3000元/平方米，而目前该区域新盘可售价格，仍大概维持在5万元/平方米出头，这只算是一个保本价。而且龙湖嘉定江桥项目虽然一再传即将开盘，却至今没有取到预售证。
“造成这幅地遇冷的关键原因是局面不明朗，在这一区域，龙湖项目是标杆，但目前迟迟不入市，市场没有参照物，房企不敢贸然对赌。”中原地产首席分析师卢文曦表示。
不过，拿下嘉定江桥地块的央企保利，似乎没有太多顾虑，近两年在上海频频把握机会补仓。去年5月，保利以8.65亿元拿下浦东南汇临港纯住宅地块；去年9月又以5.93亿元再次落子临港奉贤园区；去年10月，保利以49.71亿元获得浦东世博黄浦江边规划建筑面积逾20万平方米的住宅项目50%股权。
今年以来，保利地产在土地市场发力明显，1-4月以506亿元拿地金额跃居全国房企拿地排行榜第三位。
