经查看发现，成交价突破4万的是朗诗玲珑屿，位于小龙湾地铁站附近，是北京东路小学江宁分校的学区房。
该小区去年也成交过几套，成交价在3万8-4万之间，查看4月二手房最新房价发现，朗诗玲珑屿4月均价39872元/平米， 时隔不到一月，实际成交价涨了将近4000元/平米…
九龙湖二手房成交价3.5-3.8万左右 4万3单价还是个例
目前江宁二手房价比较高的小区主要集中在九龙湖一带，我查看了链家最近成交的江宁九龙湖二手房源发现，成交价最高的是银城千花溪的一套房源，面积63.5平米，成交单价在39056元/平米。
从挂牌价来看，恒大绿洲3月挂出了一套一楼带院子的房源，户型47.25平米，挂牌价44022元/㎡，总价208万，这个单价令人咂舌，虽然总价不高，但是这个单价已经是江宁天花板了，2个月时间，只有2人带看，市场关注度不高。后续成交价多少，我继续跟进。
九龙湖其他楼盘，如万科金域蓝湾、新城玖珑湖、保利中央公园等挂牌价和成交价差不太多，主要在3.5万-3.8万之间，不同户型、楼栋，成交价稍有不同。
从目前来看，朗诗玲珑屿4万3的成交价还是个例，有了第一个吃蟹成功的案例，未来板块二手房挂牌价会不会借势上调，这个有待观察。但是既然4万多的价格有成交就意味着有需求，这跟江宁新房低位库存以及教育资源的稀缺有着千丝万缕的联系。
九龙湖无新房可售 7幅储备地块均需现房销售
九龙湖作为政府极力打造的板块，这几年发展迅速，吸引了不少品牌房企进驻，同时该区域引进了北京东路小学江宁分校（下文简称北小江宁分校）之后，板块关注度和热度迅速提升。北小江宁分校去年9月开始正式招生入学，根据学区划分情况来看，朗诗玲珑屿、万科金域蓝湾、万科翡翠公馆、骏景华庭等小区均在学区范围之内。
此前，江宁2017年期末三年级数据分析结果出炉，其中，将军山小学以总综合水平292.5排名第一，江宁开发区分校（北小江宁分校）以290.6排名第二位，百家湖小学以289.1位列第三位。
从家长提供的内部资料来看，开发区学校（北小江宁分校）初一上学期期末考试总分均分405.75分，排名全区第三，仅次于东山外国语学校及南师附中江宁分校。但由于后两所学校均为民办学校，也就是说，北小江宁分校初一期末考试成绩在江宁的公办学校中是最好的。
北小江宁分校去年9月招生开学，到年末就能取得这样的成绩，可以说让买房人对这所名校分校充满了信心，随之学区房价格也是居高不下。
从链家上提供的数据来看，九龙湖几个小区如万科金域蓝湾、朗诗玲珑屿等小区去年挂牌价最低3万3左右，现在最高已挂到单价4万，这跟家长对北小分校的信心以及九龙湖房荒无不关系。
随着早一批九龙湖新房早已售罄，而现有储备地块基本都需要现房销售，在源源不断的利好和新项目开发进度的双重刺激之下，九龙湖二手房价飞速上涨。
目前整个九龙湖新盘+储备地块有9块，其中商办项目有2幅，住宅项目多达7幅，其中银城旭辉云台天境楼面价在16052元/㎡，其余地块楼面价均已逼近2万。值得一提的是，这些新盘的产品基本以洋房、大平层和叠墅为主，定位改善，整个九龙湖板块也从早先80多平的刚需或升级为以130平左右为主的改善产品。
对于要在九龙湖置业的刚需来说，可选性已经不多了，朗诗玲珑屿作为第一个破4万吃螃蟹的盘，加上九龙湖小户型的稀缺，或许会带动九龙湖房价再上一个台阶。
江宁已有7所名校落地 区域新房库存不足3千套
江宁的交通、商业和人口密度都比较大， 唯一遗憾的是优秀的教育资源比较少，这两年江宁陆续引进了多所名校，区域热度一路提升，改善客群比例逐渐在增加。
目前江宁已引进7所名校，其中2所已招生入学，最快今年还有3所招生入学，另外在江宁大学城附近还有一所南外江宁分校，目前已动工。
放眼整个江宁，在售项目均已不多了，主要是百家湖太阳城银座、淳化万科金域东方、以及东山万科金域国际、中航樾广场等，其中不乏一些两年多未开的项目，真正短期有房可卖的项目不超过10个，对于江宁这样一个板块来说，远远满足不了市场需求。
（不含公寓和储备项目）
目前江宁在售新房主要为淳化和东山的3个项目，均价在2万3-2万5左右。另外，百家湖板块太阳城银座有400多套新房即将开盘，值得一提的是，太阳城银座位于百家湖核心区域，紧邻太阳城、江宁金鹰和景枫Kingmo三大商圈，同时临近北小分校，未来或划入学区范围，因为江宁新房限价原因，太阳城银座开盘均价不会超过3万/平。
除了这些在售项目之外，目前江宁主要还是以储备地块为主，其中现房销售的地块多达25幅，其中有部分地块已开工，这就意味着或许最快要今年年底或明年上半年才有新房在售，江宁房荒还得持续一阵子。
（江宁储备项目）
