文/姜开发
美国心理学家亚伯拉罕·马斯洛在《人类激励理论》一书中将人的需求从低至高分为五个层次：生理、安全、社交、尊重和自我实现需求。别墅作为居住的终极形式，被不断叠加功能，成为所有需求的复合品，居家之所、精神寄托、财富增长点……
当别墅需要承担“财富增长”功能时，它的价值评判标准是否会发生变化，什么样的别墅才能扮演这个角色？
“回报率达到5%是理想状态”
当今社会，实现财富积累的方式有很多种，勤恳工作、拼搏创业等。若要实现财富增长，却是一件值得思考的事。如何将鸡蛋放在最合适的篮子中，合理进行资产配置是关键——银行理财、基金、股票、投资房产……在这其中，财富增长效能突出的房产是普通大众资产配置中的主角，而别墅则是高净值人群的“资产宠儿”。
如何识别财富效能突出的房产？按照房屋价值及增值速度的要素分级，地段、业态、产品力是三大衡量因素。即，同一城市，首选核心区域的核心地段；同一位置，选择更高阶的业态；同一业态，选择品质更好的产品。这就是每种购房行为背后最根本的置业逻辑，这也是为何大众会青睐更具价值、更有品质的房产。
在重庆，不同区域的商品房市场差异明显。北区享受更多的城市资源倾斜，南区稍显滞后，克而瑞最新数据显示，截至今年4月，渝北区的商品房均价约12314元/㎡，巴南区约8758元/㎡，两者相差近3600元/㎡。
同一区域（渝北区），根据业态高低，别墅的价格势必站在市场顶端，这点毋庸置疑。但是，当作为承担财富增长功能的资产时，投资回报率是更重要的考核指标。此时，别墅的表现又如何呢？以渝北区高层和联排别墅为参考，它们的投资回报率分别为3.51%、5.22%。一业内人士指出，“（重庆）房产的投资回报率达到5%是比较理想的状态。”
查询同一区域不同板块的别墅的二手房价格，界面楼市重庆站发现，就算同一业态，其价格也会因区域的成熟度，别墅的品牌、品类等维度的区别而产生截然不同的表现。但有一点是共通的，即整体素质越好的别墅，它高于板块内二手房均价的幅度就越高。
四“度”解密别墅财富逻辑
从长远来看，别墅的核心价值在于它的保值增值能力出色，有良好的溢价空间。个中原委，则要从别墅的独特属性谈起。
别墅为何会成为住宅的最高形式？最初，别墅叫“别业”，意为第二居所，是人暂时脱离世俗的“乌托邦”。换言之，别墅是一种带有诗意的住宅，代表着人的某种理想，它所承载的意义不止是“住”，更是“自我实现”。
演绎至今，别墅的形式有很多种，独栋、联排、叠拼、合院……无论是哪种形式，“因地而生”的别墅对土地资源的占有从未改变。而土地的珍贵之处体现在附着于土地的稀缺自然资源，如，江河、山脉、森林等。这类不可复制的资源往往格外受到高净值人群的偏爱。也正是因为别墅的土地属性，它才能有足够的空间达成“有天有地有院子”，在独属于自己的天地中实现自我——怀抱自然之美，家人和乐融融、朋友二三围炉叙话。
然而独栋别墅用地已被禁批，因此衍生的联排、叠拼等别墅与普通住宅相比，其供应量也是有限制的。加之日益稀缺的土地、自然资源，别墅的价值不言而喻。
从绝对数量上看，重庆不缺别墅，缺的是真正高价值的别墅，这是别墅保值增值能力的根本，也是获得良好投资回报的保障。那么，究竟什么才是高价值的别墅？什么才是交易对象认可的接盘条件？
综合房屋价值及增值速度的要素分级以及别墅的独特属性，优质别墅至少要满足以下几点。
这里是重庆别墅的“主战区”
2017年重庆楼市迎来改善性需求的大爆发，别墅出现供不应求的市场态势，全年累计成交约259万方，同比上涨约49%，中央公园、照母山、礼嘉等是主要放量板块，但中央公园板块的别墅更值得一说。
中央公园板块地处内陆首个国家级新区两江新区的核心，板块内的中央公园南北长2400米，东西宽600-770米，占地约1.53平方公里，是梵蒂冈的三倍多；周长6公里，相当于2个故宫的周长；草坪约700亩，相当于70个足球场……自然条件非常优越（数据来源于两江新区官网）。
再者，中央公园定位两江新区中心区、城市新中心，是重庆在开发新区中“配套先行”的典型代表：重庆报业集团等多家行政单位、众多世界500强均已进驻，轨道线路、优质名校、三甲医院、约360万方商圈等配套也在逐步兑现中。
就资源性和城市性而言，中央公园是出色的，这也是它成为重庆别墅主力供应区的重要原因。但是，优质别墅的其他标准，中央公园也符合吗？
撬开【玖号院】的资产密匙
在中央公园，有一个项目的别墅被业内称为“重庆合院别墅范本”——华润公园九里【玖号院】。而合院是近年来市场中颇受城市高净值人群青睐的别墅产品，它用一方精致的庭院让镌刻在中国人骨子里的院落情怀在忙碌冷漠的城市中重换新生。
不是每一个房企都有打造高品质物业的能力。因此，在面对高品质物业时，人们总习惯去追溯它的“血统”，考究是不是有深厚的根基提供基本的保障。这一点上，玖号院具备先天优势，它出自承载华润30年高品质住宅经验的“九里系”。
需要指出的是，华润对“九里系”的择址简直苛刻，既必须是城市现在或未来的中心，又必须拥有丰富的内外部资源，在重庆历时两年、挑剔了上百块土地后，才有了抢占中央公园核心地段的华润公园九里，才有了左临山地、右畔水溪的玖号院。
（华润公园九里区位图）
回到产品本身，仔细研究后就能发现，玖号院被称为“重庆合院别墅范本”绝非过誉。
园区空间低密舒朗是居家品质的基石，玖号院的容积率仅0.57，其建筑密度已经低于市场的大部分别墅。合院形式上，玖号院创新采用L型设计，其益处有三：背靠背拼合方式，有效降低户与户之间的干扰；三面围合形成开阔的院落空间、三面采光的室内空间；呈直角对折的建筑结构则直接增加了户型的展开面，面宽可达约11.5m（传统联排的面宽约6-8m）。
大框架之下，围绕“院落与生活”，玖号院对居住空间下足了功夫——三重院落、一墅多厅、空间不设限、一轴三园六巷……各项想得到或者想不到的人居体验细节，玖号院都有考量。
尽管玖号院满足优质别墅所必备的一切特性，如，城市、资源、配套、品质……另一方面，不能否认的是，玖号院所在的中央公园板块正处于成长期，需要承担一定的时间成本。 但在业内看来，这也无需太过担心——配置优质资产，高价出手是禁忌，当中央公园成熟之时，其价值早已不可同日耳语。
更何况，关于玖号院，华润的初衷从来不是“卖房子”，而是为这座城市、为这座城市的人保留一方值得被传承的居所。
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