文/黎珏伶
过去几年,深圳土地市场创下了一个个“地王”记录:2015年的坪山地王、尖岗山地王,2016年的龙华上塘地王等等,彼时拿地的房企风光无限。孰能料到,限价政策来势汹汹,给了开发商当头一棒。
如今,深圳落实2016年的调控政策已有一年多时间,当初的坪山地王也即将入市了,但这些地王不约而同都陷入了两难境地:定高价不仅可能得不到市场认可,还很可能拿不到预售证;定低价又不一定能盈利,到底该何去何从?
坪山地王:信达泰禾金尊府
以2015年的坪山地王为例,预计5月入市的项目——信达泰禾金尊府就面临着定价尴尬的问题。当年12月22日,位于坪山新区的G11337-0101号居住用地挂牌出让,被深圳信达置业有限公司与深圳坤润投资有限公司联合以30.3亿元竞得,以2.5万元/平的楼面价成为当年坪山“地王”,后来由泰禾集团提供代建和销售。
图片来源:深圳房地产信息网
根据土地出让公告,上述宗地土地面积为36911.51平方米,建筑面积为166101平方米,其中,45000平方米用于建设保障性住房,可售面积仅为121101平方米。该宗地出让楼面地价为18242元/平方米,可售楼面价高达25020元/平方米。
当时有分析人士公开测算,这一项目入市后,售价至少要到4.2万元/平才能盈利。一位知情人士告诉笔者,在样板间开放当天,金尊府营销总监透露,目前该项目的成本已经达到4.7万元/平。如果这一成本价为真实数据,换言之,金尊府的售价至少要在4.7万元/平以上,开发商才能不吃亏。地产自媒体人莫老爷甚至在其公众号中预测,该项目单价估计要五六万元/平。
但是,坪山目前在售新盘均价多在3-4.3万元/平之间,近两个月入市的新盘,备案均价也都在3.05-4.2万元/平之间,相比于福田、罗湖、南山等核心区域,坪山可谓是“价格洼地”。
数据来源:深圳市房地产信息网、深圳链家网
同时,坪山作为深圳东进战略的桥头堡,正在打造集合新能源、生物、信息技术的国家级高新区。另外,将在2022年开通的地铁14、16号线均在坪山设有站点,南坪快速三期、坪盐高速、东部过境通道也即将通车。重重利好以及相对便宜的房价,吸引越来越多刚需购房者选择在坪山买房。
然而,金尊府却剑走偏锋,规划打造成坪山的豪宅项目。笔者踩盘了解到,该项目位于坪山大道与锦龙路交汇处,占地约3.7万平方米,总建筑面积约23.5万平方米,由9栋塔楼围合而成,其中的8栋住宅可以对外出售,剩余一栋作为人才引进房。项目自带3000平方米幼儿园和1万平米左右的底商,首批推售的是3栋A座和B座住宅,主力户型为建面89平三房、114平四房和143平四房,预计2020年8月精装修交楼。(楼盘详细情况可点击链接回顾:号称“坪山第一国风豪宅”楼盘原来长这样 预计5月中入市)
据现场销售介绍,金尊府将建设古色古香中式园林和新中式精品豪宅,将是“坪山最贵的项目”,他甚至直言该项目“所有的标准都是跟深圳湾一号一样的,甚至比它更好,如果这个项目放在福田、南山,价格会在20万/平以上”。
听到这里,笔者忍不住在心里打了个问号:如今深圳严格执行限价政策,在这样的大环境下,开发商能得偿所愿吗?谁会为“天价房”买单?
深圳资深地产媒体人朱罗纪表示:“面粉贵过面包,市场未来会存在很大的风险,按照传统的思路,金尊府是卖不到价钱的,所以它必须做豪宅、做精装修,通过高成本获得合适的利润回报,金茂府也必须走这一条路。”他还补充,也不排除这是金尊府采取的一种营销策略,先拔高市场对项目的预期,最后价格不一定如想象中那么高。
在他看来,金尊府可能会卖给两类客户,一类是对中式建筑风格感兴趣的人,深圳中式风格的项目相对较少,最近一次出现还是在2005年,所以这样的建筑风格是金尊府的产品竞争力。另一类则是坪山及周边区域的富人,过去坪山一直以中端住宅产品为主,缺乏豪宅,再加上金尊府是个地王项目,没有办法按照传统的大众化产品的思路来操作,所以从这个角度看,它主要针对对价格不敏感的人,面向小众市场,可能投资客不会特别多。
其实在深圳,拿了“地王”后,通过增加成本投入从而获得超越同区域市场定价,这样的例子并不是只有金尊府一个项目,同样的操作思路在前两年的尖岗山和龙华地王身上也能发现。
尖岗山地王:泰禾深圳院子
2015年12月25日,尖岗山两宗低容积率宅地公开拍卖,均由泰禾集团全资下属公司福建中维房地产开发有限公司竞得,合计楼面价约为6.2万元/平。其中一宗宗地编号为A122—0345,土地面积21433.33平方米,建筑面积34290平方米,成交价为27.4亿元,折合楼面价高达7.99万元/平,一举成为全国单价地王。
拿下这块地王后,泰禾当时表示计划将泰禾旗下高端系列产品“院子系”引进深圳。此前有媒体曾曝光过泰禾深圳院子产品的价格:超高层豪宅面积约130—180平,均价约13万元/平方米以上;商业性质商墅,均价约15万元/平方米;联排别墅建筑面积约170—200平,上下五层,均价约18—20万元/平方米;独栋别墅,建筑面积约200平,高赠送,目标售价30万/平方米。
根据链家网数据,位于这两块地旁边的二手房中海九号公馆二期目前均价约7.4万元/平,三期均价约9.9万元/平;招商华侨城曦城一二期均价约9.7万元/平,六期均价约7.5万元/平。由此可见,泰禾深圳院子的目标售价远高于同区域市场的价格。
龙华上塘地王:金茂府
2016年6月2日,中国电建和金茂联合以82.9亿元高价拿下龙华上塘商住用地,这也是深圳首块现售试点用地,楼面地价高达56781元/平,成为龙华单价地王。
当年,第一太平戴维斯投资部董事吴睿曾公开表示,扣除配套面积等,这块地以后均价要到9.5-10万元/平才能获得合理利润。链家网数据显示,目前,上塘地铁站周边二手房放盘价多在6-7万元/平之间。
数据来源:深圳链家网
当“地王”遇上限价,该何去何从?
“一般央企拿了地王后,遇到政策调控或者市场调整,最会使用的方法就是把销售时间往后推,等到市场变好。金茂府2016年拿地,按道理2018年今年应该入市,但是现在要等到明年才入市,归根结底还是跟金尊府一样的思路:当面粉贵过面包,最终只能把它做成蛋糕。”朱罗纪如是分析。
深职院房地产研究所所长邓志旺则表示:“当时拿了地王的开发商可能处于不太有利的形势,在这种情况下,一方面可能需要跟政府协调,争取获得更大的空间,因为本身楼面地价高,那么房价高也是一个正常的诉求;第二,销售的时点可能有所推后,看看政策有没有松动的可能性,因为目前这种情况是个不太好的时机;第三,采取整体打包销售的方式出售,再通过二手房的方式向市场发售,一手变成二手,然后再销售,那么就可以规避限价。”
深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉认为,深圳这些地王有两种选择,一种是继续等待解套,但是现在看不到希望;另一种是接受政府的价格管制,适当降低原来的价格预期,以一个相对弥补成本和一定幅度盈利的方式来入市,而后者是他们一个必然的选择。