近期有很多媒体报道，南京周边某刚需新盘遇冷，均价仅1万/平出头，但由于周边配套不成熟，规划不完善，未来升值空间还处在较为茫然的阶段，所以首开去化率并不是很高，中签率超过100%。
另外，江北某刚需项目，均价2字头，热度也在降低，去化率不到一半。种种迹象说明，刚需族不再盲目随大流，如果项目实在太偏远，就算是价格再低也不一定会有人买账！如果投资性价比不高，投资客也会谨慎起来。
不仅仅是在南京，“金三银四”期间的上海，我也见到了这样的标题：
点进文中，是这样分析的：这些郊环地区的刚需盘出现了爆冷门的情况。不像豪宅因其地域、价格原因等供应较为稀缺，刚需项目基本没有断供过，价格也十分稳定。这些项目因其地理位置比较偏远的，交通和配套较为一般，因此刚需置业人群的购房意愿并不强。
回到南京，去年，各家的标题都在说，刚需濒临灭绝，当然了，刚需族还在壮大，他们说的“刚需”指的是南京范围内的刚需楼盘。去年，我也跟了几个刚需楼盘的收官现场，在现场了解到一些刚需的状况。
有一家三口人手一份购房证明的，有带着婴儿来现场的小夫妻，有摇号在很后面的年轻男子说来碰碰运气，寒风中等在外面等了几个小时，他们讨论着选房技巧，摇号靠前的人自然有几分喜悦之情，摇号靠后的也期待着能够捡到漏。
几乎所有人都在说刚需趁早上车，但上车之路实在艰辛。
对于购房者来说：
1、最首要的问题还是供小于求，确实在南京市场上，刚需房源越来越少，而且地理位置也越来越偏，交通不便，设施不齐全，根本不适合居住。
2、刚需区域逐渐往刚改靠拢，众所周知，南京目前的刚需区域仅剩江宁滨江、江宁禄口、江北六合等地，部分原先的刚需区域随着基础设施的完善、名企的入驻、高价地的诞生等种种原因，逐步向刚改或者改善方向转移。
3、房贷利率的逐步提高也成了刚需购房者的阻碍，新华社5月8日报道，记者日前证实，工、农、中、建四大国有银行本周起上调北京地区首套房贷款利率，最低利率从基准利率的1.05倍上调为1.1倍。而南京的首套房贷利率自去年开始也一直处在较高水平，虽然公积金贷款缩减了繁杂的流程，但大多开发商却总有原因不接受公积金贷款，这无形之中增加了刚需族的购房成本。
（南京最新银行利率一览）
4、捆绑车位销售，委托精装等形式在去年的刚需市场上也不少见，开发商通过种种形式提高销售单价，基本上高于成交价20-40万，虽然不合规矩，但总有人买单。
5、投资客太多，刚需的火花大概一半是投资客提供的！西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心近日发布的《2018年城镇家庭资产指数一季度报告》指出，近十年投资购房比例上升致使房市风险增大，报告显示，2018年一季度城镇新购房中，30.8%为首套房，43.8%为第二套房，第三套房及以上占比25.4%。过去十年间，新购房中首套房占比持续下降，而第二套或第三套及以上房占比持续上升。但是，投资价值一旦降低，刚需市场也会有所变化。
而对于开发商来说，刚需市场也没有好到哪里去。
1、虽然说国家支持加大土地供应，但刚需的土地实在是缺乏，目前南京的刚需地块较少，希望下半年能加大刚需片区的土地供应。南京市近日发布“南京市2018年度国有建设用地供应计划”。今年计划供地共2900公顷,比去年多100公顷。多种方式(公开出让、集体建设用地建设租赁住房、商品住宅用地出让竞配建保障房)供应租赁住房用地,租赁住房用地供应总量不低于商品住宅用地的30%。但是普通商品住房用地减少20%！
2、地价太高，限价太严。众所周知，从前年开始，南京各版块均严格限价，在高价地的高压下，不少开发商都只能将项目往高端线靠拢，试图争取更多利益，所以经常会在刚需片区看到超高配置的洋房和住宅，但与周边环境似乎不太融合。
购房者贷款困难，开发商贷款同样艰难，中国证券网报道，一季报显示，房地产开发企业中，中交地产、绿地控股、泰禾集团、*ST松江、阳光城、信达地产等近20家公司资产负债率超过85%，有近一半的企业资产负债率超过70%。分析人士指出，2015年-2016年地产去库存进程加快，开发商补库存意愿加强，使得2017年土地投资力度明显加大。此外，2016年以来大量房企通过发行交易所公司债进行融资，导致房地产企业有息负债大幅增长。但遭遇2017年的全国调控，使得持有高价地的开发商陷入尴尬境地。
3、投资客的谨慎打破了“逢刚需，必疯抢”的定律。对于刚需来说，确实是越早上车越好，但对于部分投资客来说，楼盘的升值空间、性价比等就成为了首要考虑因素，去年江北一直有“神盘”之称的某盘，一直卖的很好，但是最后一次加推贸然提价，不少投资客考虑到性价比之后犹豫了，几百套房源最后在摇号摇到几千名的购房者手上才消化掉。其实2017年的所谓神盘最大的优势都是价格低而已。
另外，贷款利率的提高，市场热度的减退，国家政策的调控，更多的购房人也都开始谨慎起来了，据统计，今年金三银四不少项目的去化率并不理想。
总而言之，2018年，刚需的日子一如既往的不好过！而对于开头提出的刚需遇冷，个人认为有两个原因：
1、刚需盘外拓太严重，已经丧失了部分刚需族要求的居住属性，所以阻挡了部分刚需族的脚步。
2、随着各类政策的调控，房贷利率的调整，投资客趋于冷静，不再盲目随大流，在刚需的投资方面开始考虑到未来是否有升值空间，是否有人接盘等实际因素。
但实际上，真正的刚需族对住宅的需求还是迫切的，所谓的遇冷，不过是市场回归理性，希望未来市场能够加大刚需的供应量，让每个刚需都能买得到房子。
房产大V融360也表示，如果手里资金还算足够，又有住房需求，还是趁早买吧，未来楼市的不确定因素太多，就拿房贷利率来说，接下来利率上涨是大趋势，加上银行对贷款人的审核变严，贷款周期被拉长，早些出手，或许还能承受得了。
