文／魏文艺
日前，深圳市正式出台《深圳市总部项目遴选及用地供应管理办法》(下称《办法》)，对深圳市行政辖区内的遴选总部项目及出让总部用地的行为进行规范。包括，总部用地出让期限按照30年确定，总部大厦中不低于60%的建筑面积全出让年期内不得转让，总部用地上配套建设的商务公寓全出让年期内不得转让等。
戴德梁行华南及华西区研究部主管及高级董事张晓端在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，深圳土地资源太稀缺，政府出台此政策主要是担心总部物业挪作他用，却没有留住总部企业，这也是政府希望经济长期持续发展，而不是变相地做房地产运营。
《办法》指出，总部用地是指经该办法遴选确定的总部企业，独立或联合申请的用于建设总部大厦的商业服务业用地。总部用地类型为商业服务业用地，仅可用于建设总部大厦，从源头杜绝部分新引进总部企业取得用地之后，无法兑现形成地方财力的承诺，甚至“不做产业做物业”，通过转租转售总部大厦物业牟利的现象。
根据《办法》，确有用地需求且在深圳市无自有总部用地的总部企业可以独立或者联合申请总部用地；对于已有总部用地的总部企业，因规模扩大需增加办公空间的，可通过租用或购买办公用房予以解决。总部用地采取挂牌出让方式供应。
《办法》强调，总部用地出让期限按照30年确定，总部大厦中不低于60%的建筑面积全出让年期内不得转让，其余部分为非自用部分建筑。非自用部分建筑允许租售，其中办公用房比例不低于50%。非自用办公用房由区政府作为政策性优惠商业办公用房，用于引进与总部企业相关的上下游企业入驻；除办公用房外的非自用部分建筑，在5年承诺期届满，产业发展监管协议履约考核通过后方可转让。总部用地上配套建设的商务公寓全出让年期内不得转让。
《每日经济新闻》记者注意到，在本次新规之前，深圳还曾出台《深圳市鼓励总部企业发展暂行办法》（2012年）和《深圳市鼓励总部企业发展实施办法》（2017年）。根据政策内容，总部企业落户深圳，将享受落户奖、贡献奖、租购房补助以及总部用地出让等多项支持政策。
据了解，自2008年起，深圳通过种种措施，先后集聚了腾讯、招商银行、万科、中国平安保险(集团)、恒大、比亚迪、天音通信等一批世界和中国500强总部企业。2016年深圳市总部企业(138家)贡献地方财力573亿元，占全市地方财政收入的18%。
此次《办法》称，深圳各区政府根据总部企业发展要求，在承诺期(5年)届满后1年内、承诺期届满后每隔5年、出让期届满前1年内等阶段对产业发展监管协议的约定事项进行履约核查。未达标的企业将承担违约责任，分为违约金收取、建筑回购及违约金收取、建设用地使用权无偿收回及建筑残值方式补偿三个阶段。
《办法》还明确了用地供应与企业贡献相匹配原则，区分金融类和非金融类总部企业申请用地标准，可独立申请或联合申请，金融类供地门槛及用地增加标准均是非金融类的2倍，累计总建筑面积不超过20万平方米。
此外，由于自身原因停止项目投资建设的，可在超过开工日期2年内主动退出；其他因法律法规、土地出让合同和产业发展监管协议约定应解除出让合同的，土地无偿收回。
美联物业全国研究中心总监何倩茹认为，该政策一是防止拿地企业不做产业做物业，压缩牟利空间，弱化当中的房地产属性；二是，政府着力规范房地产产品的属性，防止办公产品随意转换成“类住宅”出售；三是，未来“类住宅”及商务公寓的供应量或将下降，这些产品近期有加价的动力。
