文/刘诗萌 陈岩鹏
5月7日，北京市住建委公布了《关于加强限房价项目销售管理的通知》（下称《通知》）的征求意见稿，至此，从清明前夕便开始发酵的限价商品房转共有产权房的消息终于落了靴。根据文件，北京“限房价、控地价”方式竞得土地的开发建设项目，如果销售限价与评估价比值不高于85%，将被北京市保障房中心收购，转化为共有产权住房。
这样的政策，无疑令过去几年在京城各处高价拿地的开发商心中一凛。然而，中原地产首席分析师张大伟认为，相比此前的预期，此次规定的影响范围要小很多。规定限房价项目销售限价与周边市场价格评估价的价差比低于15%时不会受到影响，实际上可能有产权变化的只有最稀缺的核心位置，也就是五环内的部分房源。
由于这一版本中并未对转化为共有产权的限价房项目回购货值、未来如何定价，以及开发建设中可能涉及的一些具体问题作出规定，未来被回购的开发商受到的影响大小暂时难以评估。
中心区域新房“触线”危险大
在思源地产副总经理、首席分析师郭毅看来，城北五环内，特别是二环、三环的限竞房是最有可能被转化为共有产权住房的。
首先要看市场价格如何评估。最有可能依据二手及新房价格做出综合评定。随着去年北京开始对新房预售价格进行严格管控，限竞房与商品房的价格差距已经有所收窄。二手房虽然因限购限贷导致需求大减，房价回落，但明显降价的项目大多存在房龄老、面积小、物业差的短板，与新房的产品品质存在明显落差。如果评估价格是综合新房与二手房售价而定，那么首先可以剔除五环外限竞房转为共有产权的风险。
其次，五环以内的少量限竞房项目中，京南项目可能性较小。虽然政策上有6年城南投资计划，7000亿资金支持北京城南的发展建设，但几十年不均衡发展下，北京南、北之间经济发展、产业布局仍存在不小的差距，这也造成城南与城北的房价存在明显鸿沟。2017年严格的限价管控下，北二环的中骏天宸曾批出12.5万的预售价格，而南二环、南三环的多盘齐发，仍未能突破单价10万的红线。二手市场中，东城、西城、海淀为传统教育强区，学区房仍是坚实刚需。因此，虽然同样处于核心城区，但仍有可能出现京北项目触线，而京南项目过关的现象。
《通知》指出， 85%为暂定比例，在实施过程中可根据市场变化和销售情况适当调整。北京房协副会长、秘书长陈志表示，85%的设定比例是适度的、合理的。如果设定比例过高，收购项目过多，会对全市普通商品住房供应造成影响，不利于商品住房市场的稳定；如果设定比例过低，则不仅会存在较大的牟利空间，而且政府持有比例较高，也会影响刚需家庭的购房积极性，毕竟这种转化而来的共有产权住房的价格相对直接推出的共有产权住房的价格还是较高。
张大伟认为，从整体看，五环外项目转变可能性都不大。
中等收入住二环不是梦
对于回购办法，《通知》规定，市保障房中心收购限房价项目时，应与开发建设单位签订收购协议，明确各自权利、义务，并应在购房合同开始网签之日起十个月内向开发建设单位付清全部收购款。
市保障房中心收购转化的共有产权住房，具备本市共有产权住房购房资格的家庭均可申购。摇号配售时，项目所在区户籍和在项目所在区工作的本市其他区户籍、非京籍家庭作为优先组配售。具备共有产权住房购房资格的家庭选购后仍有剩余房源的，市保障房中心可向具备本市购房资格的无房居民家庭进行销售，其中建筑面积大于140平米的住房可向具备本市购房资格的居民家庭进行销售。
此前共有产权住房的制度规定，共有产权住房只能在代持机构或符合共有产权住房购房资格的购房者之间流转，因此这一类住房被视为有部分产权的公租房，可流转但基本上没有投资价值，有效防止套利。
因此，共有产权住房只允许在符合申购资格的人群中转让的设计，将房源控制在封闭的体系当中，有效阻止套利，既防止了此前发生的政策红利无法落实的问题，又尽可能满足各类各层次需求主体的要求，实现住有所居。
郭毅认为，政府收购并转化为共有产权后，中低收入家庭增加了居于内城的可能，这体现了住房保障的真意。易居研究院智库中心总监严跃进表示，这一政策为后续共有产权住房的来源提供了一个渠道，限价房转化为共有产权房能够满足各类夹心层的需求，也符合当前北京共有产权市场领域的改革导向。所以后续此类房源将增加，也利好购房者的选房需求。
