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张海民俊发首秀 “云南王”也要走向全国

孙梅欣 2018/05/09 10:19 A
继闽系之后,这家云南房企也要将总部迁至上海。

俊发地产总裁张海民

今年1月初,经历了阳光城人事动荡的张海民,宣布加入云南本土龙头房企俊发地产,接任总裁一职。

从上海转至云南,远离一线市场的张海民,也短暂地离开了公众视野。他为什么选择了这家偏居一隅的房企作为新落脚点?入职3个月以来,这位曾经带领阳光城走上千亿之路的职业经理人,又为俊发地产带来了哪些改变?

5月8日,张海民再次出现在媒体面前。他透露,一直擅长在西南地区做城市更新项目的俊发地产,将加速在京津冀、长三角、粤港澳大湾区的布局,拓展全国市场,并预计在年内将总部从昆明迁至上海。

俊发地产于1998年在昆明成立,时年仅19岁的创始人李俊,承接了昆明市中心青云街的城中村旧城改造项目,将该项目建成昆明最早的高档小区,并逐渐将城市更新发展成为俊发地产的核心业务,开发了昆明俊发城、生态半岛等大体量项目,同时在云南省各城市县乡进行下沉,并拓展至贵州、四川等地区。

根据俊发集团的官网显示,去年集团营业收入471亿元,其中俊发地产销售额381亿元,约排名全国房企第50位,已交付开发面积1465万平方米,进入11个城市,运营59个项目。

去年集团新增土地货值1454.9亿元,新增土地建面1517.8万方,总土地储备达到4300万平方米,总土地货值达到4500亿元,成为云南省排名前列的开发企业,被称为房地产的“云南王”。

近年来行业整体步伐的加快,俊发也不再甘于偏安西南一隅,开始向全国布局。张海民的加入让俊发布局全国的步伐进一步加快,4年前拿下的上海徐泾镇城市更新项目今年将正式启动,并通过并购进入杭州,加大长三角市场布局。

俊发集团战略研究中心李炜透露,廊坊、固安等环京地区的项目,也有接手意向。

与此同时,和不少南部闽系房企一样,为了更好地实现全国化布局,俊发将把总部从昆明迁至上海。

“过去我一直强调’快’,但是俊发的这套城市更新模式和大部分房企都不一样。”张海民说,过去这3个月,他一直在学习、融入俊发的发展模式,希望把它叠加融合在适合全国性发展的通用模式上。

由于城市更新涉及城市旧城改造和搬迁问题,尽管能够获取更加优质的土地,但可能存在的较大风险和资金沉淀,使得房企在实际操作中压力不小。积累了20年旧城改造经验的俊发地产,目前已有了一套自己的开发模式。

李炜介绍,俊发的开发模式颇为独特,简单来说,就是对目标地块上进行分区块节点拆迁、征地、建设。“我们采用原地安置的方法,拆迁之前就在原地块附近将安置房建好,拆迁户可以在拆迁之前就能够入住安置,避免了货币补偿存在的时间差矛盾。”

整个城中村分成几个区块进行拆迁,首批动迁户安置后,腾挪出来的地块再同时配建商品房和安置房,使得下一批拆迁户搬迁的同时,商品房也能上市销售,形成资金滚动运转,从而带动整个片区的开发。

李炜称,区块内滚动周期约为1年,既保证了资金流动性,同时大片区的改造为土地储备提供保障。俊发在昆明几个较大的更新项目发展已有8—10年的时间,剩余地块至少还能支撑3—5年的开发,土地储备充足。而整个更新过程中有1000多个节点,如何控制好节点是开发商需要掌握的艺术,也是俊发的核心竞争力。

更重要的是,在当前房地产融资普遍收紧的情况下,由于对城市更新、棚户区改造有政策支持,银行对这类项目还能发放包括棚改贷、开发贷在内的低利率政策性贷款,使得企业极具财务优势。“前提是项目的确被纳入政府要求的需要改造的城中村项目才可以,所以必须是真正熟悉城市更新的开发企业才能做到。”李炜表示。

尽管表示自己更多还在学习,但张海民也将自己的烙印逐渐带入俊发。这家一向在本土耕耘的房企,除了定下在云南下沉79个县的目标外,如今也面向更加广阔的全国市场,张海民所擅长的并购和金融两大方向,也成为俊发向全国扩张的重要工具。

今年3月,俊发地产获得上交所批准了一笔40亿元的非公开发行公司债,这能为公司提供资金支持。另外,进入杭州的项目便是通过并购完成,完成了俊发在长三角市场落子。

“土地的获取决定了企业未来5年的发展,未来在土地市场如果和政策没有能力融合,是没有竞争力的。”张海民认为,未来还是要通过存量获取土地。

城市更新这样的土地再造,不仅解决现有问题,也能解决历史遗留问题,更符合政府未来发展战略和政策要求。张海明希望俊发依据自己的经验能在全国寻求更多合作机会,但是否适合,也还要通过结果检验。

来源:界面新闻

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