文／王志
润府三期被列入5月潜在入市项目
据中原研究中心数据，5月潜在入市项目有19个。其中，备受购房者关注的华润城润府三期也被中原列入其中。润府二期开盘时，还是2016年9月的事情，其均价9万元/㎡。相较于2014年一期4.2万元/㎡的开盘价格，已经上涨了2.14倍。
随着三期的建设慢慢步入尾声，3月以来，关于其即将开盘的声音就不绝于耳。此外，政府对新房的调控政策也在进一步趋严，华润城迟迟未推出三期，也使其开盘价始终处于市场的揣测之中。链家的吴先生告诉笔者，三期的开盘价应该不会低于二期。
在华润城的营销中心，其销售人员高小姐为笔者介绍道，润府三期共有6栋，会分批次开盘，相隔时间大概半年-1年之间，前期可能会先推出2-3栋。她补充道，在这期的6栋中，最高楼栋为公寓，华润可能自持。
据其透露，三期的实用面积为79%，比二期要高。相较于已售罄的二期1:1.2的停车位，三期的停车位为1：0.8，车位要少了些。对于很在乎车位的购房者来说，要称心如意很难。在介绍过程中，高小姐还向笔者说道，目前润府一期89㎡的户型已经卖到了11万元/㎡，这也反映出了“新房限价，二手房应声而涨”的现象。
华润城的另一头，地处华侨城片区的新天鹅堡二期开盘价为11.8万/㎡，目前剩约60套中高层房源，分为260㎡、270㎡ 、290㎡ 三种户型。现场销售人员金先生告诉笔者，一期目前已售罄且已入住，二期预计今年年底入住且都是毛坯交房，剩余房源的在售价格为12.7万/㎡。
笔者在实地走访该楼盘时，看到了新天鹅堡二期对面即侨香路、香山中街和香山西街交汇处，有一个大的地块正在紧锣密鼓地施工中。在离开这一楼盘时，笔者遇见了新天鹅堡的销售人员尤先生。据其介绍，这个地块正是新天鹅堡三期，华侨城地产很有可能把其做成长租公寓，开盘时间大概要到明年，未来这里还会建一个大型商业配套。
（新天鹅堡三期施工现场）
沿着香山中街一直往里走，可以看到一栋栋黄色外立面的老楼盘，她就是老天鹅堡，与新天鹅堡的外立面截然两种样子。尤先生说，“目前，老天鹅堡成交价格在9-20万元/㎡，不同的房子价位也不一样。”
高新技术区VS华侨城区
从片区划分来看，润府三期属高新技术区，新天鹅堡属华侨城区，两片区相邻。据深圳规土委2014年4月发布的关于高新技术区和华侨城区的法定图则，政府对前者的定位是将其打造成为世界一流高科技园区、深圳市研发总部核心区和高科技城区，以新型产业、科研教育、商业配套和居住配套为主导功能。
值得一提的是，随着15号地铁线前南线的规划建设，在高新技术区新增了科苑北站和松坪山站，将彻底打通科技园南北交通。
相较于高新技术区，政府把华侨城片区则定位为全市宜居示范区，欲持续提升这一片区的空间环境特色，将其打造成为集生活居住、商业服务为主，兼有高新技术、都市型创意产业及文化旅游功能的城市综合区。
（华侨城区局部法定图则）
在很早以前，李嘉诚就发表了自己关于房地产业“地段，地段，还是地段”的地段论。就高新技术区和华侨城区而言，两者无疑都是好地段，只不过前者发展空间巨大且未来充满着诸多可能性，而后者则是在居住方面较前者好了许多，论发展空间和可能性则远不如前者。
高新技术区聚集了腾讯、中兴、创维、大疆创新、TCL、德赛、迈瑞等一众高科技创新企业，加之正在蓄势待发的南山金融科技城，今后这一片区的科技金融属性将越发突显。产业布局的进一步完善，带来的是无限增长的想象空间。
而华侨城区自打其出生之日起，就自带燕晗山、燕栖湖和青花池等山水资源。天然的山清水秀，宜居之态立于眼前。而其后天的文化旅游业也不示弱，集观赏性与娱乐性于一体的现代主题乐园欢乐谷，大型旅游文化景区世界之窗，这些元素一起构成了这一片区。
发展潜力与宜居不可得兼
现回归润府三期和新天鹅堡二期本身，前者是由华润置地操盘的项目，后者是由深圳本土房地产企业华侨城A开发。就项目本身来说，据其销售人员高小姐表示，前者主打中高端；而后者以“天幕大宅”、“墅级大宅”自居。这可能就是后者新房开盘价以及二手房在售价普遍高于前者的一个原因。
交通方面，华润城润府靠近高新园地铁站，其中二期距离该地铁站最近，步行仅需5-7分钟。而新天鹅堡附近也有一个侨城北地铁站，不过距离稍远，但可以说的是，其在建的三期离侨城北站非常近。
随着华润城万象天地的开业，这个润府项目自带的大型商业综合体，将极大地满足居民日常的购物、休闲、娱乐和社交的需求，且将辐射高新技术区的大部分地方。而新天鹅堡周边目前仅有一个沃尔玛购物广场，在满足人们购物及社交需求上显得很乏力。但好在其在建的三期中规划会建一个大型商业综合体，今后其商业配套会有一个较大改观。
润府社区内设有3所幼儿园，分散在一期、二期和四期周边，并带有南山外国语学校旗下新大冲小学及九年一贯制初中，教育资源丰富且潜力巨大。反观新天鹅堡，除了幼儿园能满足业主需求外，中小学却离项目较远。华侨城小学、华侨城中学地处侨城东街路段，背靠燕晗山，离新天鹅堡确实隔着两条街道的距离。
华润城项目南临深南大道，北接北环大道，东接沙河西路，西接铜鼓路，四面环路，外围噪音可能是其一个缺点。但需要指出的是，大沙河公园、名商高尔夫球会和沙河高尔夫球会也矗拥其周边，虽谈不上如华侨城区那般生态宜居，但其居住品质尚可。再来看看新天鹅堡这一项目，就具体地理位置而言，其处于侨香路、香山中街合围地块。西北倚着鱼尾山，东南环绕着青花池（现场售楼人员金先生称之为天鹅湖），与燕晗山、欢乐谷隔着香山中街相互对望，宜居之态跃然眼前。
华润城是大冲旧改项目，总占地面积63万㎡，总建筑面积280万㎡，分5期开发。目前，一、二期均已售罄，三期也被中原列入了5月潜在入市项目，四、五期处于待建中。相较于华润城，新天鹅堡项目的占地面积则要小了许多，仅有2.9万㎡，总建筑面积约为16万㎡。
除了新天鹅堡项目外，早在1999年，华侨城A就在该片区开始建造了波托菲诺纯水岸一期，后来纯水岸项目越做越大。此外，2015年7月，其操盘的位于香山西街的香山美墅果岭开盘，接下来的两年多时间，华侨城A连续推出二、三、四期。目前，香山美墅果岭五期楼栋已全部封顶，只是开盘时间还未定。由此可见，华侨城A在这一片区的布局极为深入，深扎某一个片区是其所认可的打法。
