5月3日下午三点前，陈欣将和他的同事带着数十斤保密资料，赶往位于杭州市解放东路2号的国际会议中心。
杭州市亚运村建设指挥部将在这里收集企业标书。
去年4月17日，第19届亚运会组委会在杭州体育场路270号正式挂牌，这意味着杭州亚运会各项筹备工作正式全面展开。
陈欣所属的公司是排名全国前三十强的房企。与他们一样，在过去八十多天中，十几家房企都在加班加点赶制竞标书。
中国排名前三十位的房企，几乎有一半会到场参与。据界面新闻记者了解，央企华润置地、中海地产、保利等，民企中融创、融信、阳光城，杭州本地龙头绿城和滨江等，都将在这个赛场一决高下。
“杭州亚运村”一共分为三个村——运动员村、技术官员村和媒体村，其中运动员村包含两块地。竞标“2022年杭州亚运会”亚运村的建设，不仅是一次极好的企业品牌展示机会，也是检验他们综合实力的最佳战场。
根据杭州亚运村建设指挥部原来的安排，参与房企本应该在4月23日下午三点前提交方案。但4月19日，一则补充通知突然下发——提交时间将延后至5月3日下午三点前。
数家参与房企相关人士告诉界面新闻，延期的原因主要是杭州市政府对亚运村地块的土地指标没有最终确认。
但这多出来的十天时间，正好给了这些房企最后修改完善竞标书的机会。
为了确保这次竞标的公平公正和保密性，杭州亚运村建设指挥部在接受各家标书时也有着严格要求——应征单位在提交时，针对三村四地的建筑设计方案都需提交一份汇标文件纸质版和电子版文件。
其中纸质版为A3大小，共20份，内容要包括经济技术指标、总平面图、3张效果图、3张分析图。并且纸质版本要独立包装，不能出现任何涉及单位名称等相关信息。
5月3日上交竞标书的一个多月后，杭州亚组委组织的专家评审团将对各家方案进行综合筛选评定，决定亚运村建设花落谁家。
杭州二刷存在感
气势雄浑的钱塘江以南、萧山钱江世纪城东北约389.02万平方米的地域，目前大部分还是农田和平地，但这片广袤的土地将于大约2个月后投入到热火朝天的建设中，并最终在2022年以亚运村的全新形象展现在世界面前。
在中国，所有大会的启动通常伴随着整个城市的建设发展，对于企业来说，他们有机会参与的，也不仅仅是眼前一个亚运村而已。
钱江世纪城是杭州的城市新中心，2016年举行的G20杭州峰会将这片区域推向了更大的平台。
2015年9月16日，杭州在没有竞争对手的情况下获得了2022年亚运会举办权，将成为继北京和广州之后中国第三座举办亚运会的城市。
界面新闻在4月中下旬探访了亚组委办公地点，截至目前，亚组委下设20个部门已成立办公室，其中总体策划部、宣传部、市场开发部、场馆建设部等10个部门已展开具体工作。以宣传部为例，他们当前在做的主要工作是亚运会会徽征集；场馆建设部当前就是做好亚运村的招标方案征集。
被规划为亚运村的萧山区丰北村地块当前已拆迁完毕，对岸是杭州金融中心钱江新城，毗邻亚运会主会场杭州奥体博览城，并与之形成三足鼎立的局势，地理位置之优越。
接连的利好释放让钱江世纪城也成为当下杭州楼市最火爆的区域。当前板块周边二手房楼盘均价在45000元/平方米，新盘由于限价约为35000元/平方米。在今年3月30日的一场土拍中，奥体地块不仅创下杭州拍地史上耗时最长记录，最终保利还拍出杭州史上第二高总价地王100.99亿元，楼面价为32277元/平方米。这一价格在保利看来，仍是便宜的。
2018年2月7日，离春节放假还有一周，杭州亚运村选址正式公布落户钱江世纪城。同时，亚运村建设指挥部也正式发布了 “2022年第19届亚运会亚运村开发建设单位征集” 公告。
根据规划，亚运村将由运动员村、技术官员村、媒体村组成，总面积113公顷。其中运动员村位于地块的东北区域，包括1号纯住宅用地、2号商住用地，占地30.4公顷；技术官员村位于地块的西南区域，占地16.4公顷；媒体村位于地块的西北区域，占地19.6公顷；绿化景观和中央水轴占地46.6公顷。
杭州市亚运村建设指挥部办公室副主任茹文曾介绍，运动员村和技术官员村赛时提供住宿和相关配套服务，赛后转化为居住和商业商务功能，媒体村赛后将成为租赁住房和部分配套设施。
抛除建设亚运村的社会效益，像运动官员村和技术村这样大宗黄金地块的出让机会，在杭州这样的热点城市已所剩无几。
总计113公顷的亚运村建设，争者云集，引来了各大开发企业的争夺。能否争取到建设资格，是检验开发商企业品牌、综合能力、政商关系的试金石。
运营是主战场
在亚运村的招标上，杭州亚组委设置了不低的门槛。
他们对参与企业提出了极高要求，必须是中国排名前三十强的房企，2017年主体信用等级达到国内信用评级机构认定的AA级（不含）以上。在媒体村和技术官员村上，还要求有代建管理经验和商业综合体的开发运营经验，同时三个村均不允许联合竞标。
另据界面新闻了解，与2010年广州亚组委确定好规划方案，再通过市场公开竞拍确定亚运村建设企业不同，杭州亚组委此次要求建设单位将建筑设计方案、赛时运营管理方案和土地商务报价三部分内容全部报备，最后再采用综合评标法评标。
更重要的是，与传统招拍挂中价高者得的规则不同，这次竞标的主战场在技术标，也就是建筑设计方案。界面新闻了解到的评分标准中，建筑设计方案占比达到了50%，赛时运营方案占比20%，土地商务报价只占到30%。
这意味着在给予参与房企更大自主性的同时，也对他们提出了更高要求。对于想参与杭州亚运盛宴的房企来说，考验的将不仅仅是资金实力，更重要的还有全面运营能力，特别是赛事期间在住宿、餐饮、交通、物业、商业、配套、安保等方面要确保万无一失。
一位参与房企高管对界面新闻表示，广州亚运村偏向于纯粹的财力支付者和建设者。“杭州亚运村的各种方案都需要开发商提供，招的是更偏向于运营的角色。所以才会对报名企业能力和资质都有要求，光有钱会施工是不行的，必须有综合的运营能力，设计、产品、赛时运营和服务能力。”
门槛提高阻挡不了房企参与的热情。界面新闻获悉，目前大概有14家开发商准备递交标书，竞争一个村子、两个村子或者全部三个村子的都有，其中万科、融创和绿城等对三个村子都投了标书，而中海地产则根据自身的优势只专注媒体村的竞标。
融创一位内部人士告诉界面新闻，他们在前期共组织了两家境外、两家境内共四家设计单位，一家赛事服务咨询单位，共同配合完成亚运村整体规划。2017年的天津全运会，融创也是主要建设者。
但相比于全运会，亚运会将有近50个国家参与，亚运村在赛事运营上必须考虑到亚洲其他国家运动员和教练员的饮食和生活习惯，这也对参与企业提出了更高的要求。
多家参与竞标的房企均告诉界面新闻，他们都集中了集团最精干的力量，以及聘请了有过奥运会和亚运会等大型赛事场馆设施设计、建设和后期运营的专家来共同制定参与亚运村建设方案。
“相比以往传统的地产项目，光在竞标方案上的花费就接近千万了，但我们首要考虑的不是经济利益，只要能拿下建设权，这些花费都值得。”一位参与开发商告诉界面新闻。
这几乎是所有参与开发商的心态，有大型赛事参与设计经验的一流设计公司已经不够用了。
房企暗战
在亚运村地址正式确定下来之前，作为杭州本土房企代表的绿城就表现出极大热情。
在年初的一次采访中，绿城中国总裁曹舟南表示，他们集中了集团最精干的设计力量来制定参与亚运村建设方案。“意愿非常强烈，不出意外，绿城能参与亚运村建设，但参与到什么程度，目前还没有把握。”曹舟南说。保利一位高管则对界面新闻称，“能不能参与进去很复杂，但肯定会尽力参与。”
中海一位高层表示，作为央企很希望参与到建设过程去，也希望在整个杭州城市发展进程中贡献自己的一份力量。
考虑到竞标三个村子需要权衡和考虑的方面太多，中海最终只投报了更具社会责任感的媒体村。“媒体村纯粹是代建，中海递交了建筑设计方案、建设管理及项目实施方案以及商务部分，建成后由政府主导运营。”亚运会结束后，总建筑面积约37万平方米的媒体村将被用作租赁住房使用。
中海地产过去在代建方面已经得到过社会和政府的认可。由他们代建和运营的深圳市当代艺术馆和城市规划展览馆，已经顺利开馆。总面积近9万平方米的两馆，是作为深圳市提升城市软实力，并展示城市规划设计的大型公共文化建筑。
另一家央企华润置地也有可能参与其中。去年10月，华润置地联合体已经中标奥体中心主体育馆、游泳馆和综合训练馆三大PPP项目。
在企业投资总额和长期投入带来的利益成本核算方面，亚运村板块今后的升值空间，依然是参与企业不得不考虑的问题。
“跟现在二级市场拿地一样，按周边限价肯定算不过来，不按的话就还得考虑未来的风险，比如万一突破不了限价。”曹舟南表示希望得到更高的技术标分数，这样商务标能便宜些。
企业的意愿是一方面，关键还要看政府希望的中标方，能具备哪些对城市建设更有价值的能力。
奥运村、亚运村的选址与城市的发展战略密切相关。以2010年广州亚运会为例，亚运村虽然选在距离市中心约40公里的广州新城，但在亚运村的支撑下，广州新城使广州城市框架拉开，均衡拉动了区域的发展。
对于杭州亚运会，亚组委副秘书长缪承潮介绍，亚运村选址经职能部门业务审查、专家评审论证、市政府反复研究讨论，从是否符合城市发展方向、是否有便捷的对外交通、是否有利于赛后利用、是否易于实施落地、建设规模是否适宜等角度综合考虑，最终落户钱江世纪城。
但没有像以往般以商务报价为最核心标准，技术和运营标如何评定高低有着模糊空间，评分也会出现弹性，这也让参与房企心里没底。
“商务标是定量，技术标定性。如果主委会采取先定性、再定量的筛选方式，那未知性就大了。”一位参与房企高管告诉界面新闻。
竞标截止日即将到来，谁将是第19届亚运会的头号玩家，谜底会在一个多月后揭晓。
