文/陈齐美
锦江区第二个摇号盘，买不买得？
4月24日，位于三圣乡的融创·玖樾台宣布取得预售证，昨日开始正式接受网上登记，成为锦江区第二个开盘的项目。
关于融创·玖樾台，此前关注颇高，尤其在首开龙湖·天璞开盘后，由于两者诸多相似，难免会被加以比较，今天发哥就为大家做一个详尽的梳理。
根据成都房协公布的信息显示，本次公证摇号开盘销售的全部准售房源共221套，面积段在112-156平米之间。
上述房源中提供45套用于棚改货币化安置住户优先摇号、优先选房，88套用于刚需家庭优先摇号、优先选房，剩余88套进入普通购房者选房。
据了解本批次推出房源清水预售价格在11000元左右，包含三种装修方案，装修单价分别为2788.36元/㎡、3989.39元/㎡和3588.23元/㎡。
项目已于今天开启网上登记通道，请记住以下几个时间：
网上登记时间：4月25日-4月27日，
资格核验时间：4月26日-4月30日，
资格复核时间：5月2日-5月18日，
摇号时间：5月22日（准确时间以摇号公告为准）
区域扫描
融创·玖樾台位于三圣乡板块榕树街37号，与首开龙湖·天璞相邻。关于三圣乡板块，最近颇受关注，一方面，这里是近日来锦江区仅有的供货板块，尽管其他区域也有库存，但显然近期都没有开盘打算；而另一方面，则是得益于三圣乡的多种配套优势。
交通
随着三环供应日益稀缺，三圣乡成为许多购房者的选择，地处东南3.5环，距离主城区及城南都非常便捷。路网交通非常完善，区域内有成龙大道、驿都大道、三环、绕城，两条出入城主干道加上两条环线，交通方便。但是，由于区域内住宅较多，且前期产品密集，有时候道路较为拥堵。
区域内暂无地铁，距离最近的地铁站是2号线的洪河站，但仍有近两公里的距离。据售楼部介绍，区域内规划有地铁9号线及13号线，据今年1月成都商报报道，成都今年将提前开展地铁13号线一期等6个项目的前期准备工作，它们都被纳入成都地铁4期建设规划，待获批后即可择机建设。也就是说，区域内的地铁仍需等待较长时间。
商业
尽管已发展多年，但三圣乡的商业在近两年才迎来了突破。卓锦曼购的开业成为一个开端，在今年，华熙528商业及伊藤洋华堂旗舰店都将陆续面市，加之区域内多个小区均自带底商，这个昔日的短板正在逐渐补齐。
教育
▲盐道街小学卓锦分校
教育资源成为许多人购买三圣乡的重要原因，区域内有两所盐道街小学，分别是528校区和卓锦分校，而其528校区更是盐小本部的三个校区之一。除此之外还有银杏小学、三圣小学以及七中育才三圣分校。但从今年三圣乡的小学划分来看，并非以就近原则，新盘的实际校区仍要以后期的划分为准。
医疗
▲川大华西第二医院锦江院区效果图
三圣乡相比许多成熟住区，另一大引以为傲的就是医疗资源。据报道，最快6月，川大华西第二医院锦江院区就将试运行，医院位于成龙大道南侧，绿岛筑西侧。
不仅如此，在相距一公里的地方，川大华西医院锦江院区也将落地在三圣乡！不过目前工程还处于招标施工阶段。
项目情况
回到融创·玖樾台本身来看，项目占地46亩，容积率4.5，绿化率25.07%，住宅总户数505户。项目地块较龙湖地块略大，户数也稍多，但本批次仅开221套，摇中仍需一定的运气。
融创·玖樾台共有4栋住宅，本批次预售范围为其2、3号楼，包含建筑面积为116.34平米、145.98平米、145.40平米、157.05平米四种户型。
根据官方公布的价格表来看，加上装修，最低总价142万左右，其中仅68套总价低于200万，其余价格均在200万以上。若刚需购房者摇中号数靠后，价格多为210万左右。
▲4种户型（点击查看大图）
以210万的总价为例，首付3成办理商业贷款分30年还清，首付63万，贷款147万元，按照首套房贷款利率上浮15%计算，每月需还款8471.43元。
而根据现在的贷款要求，月收入要达到负债的2-2.2倍以上，也就是说，每月总收入需超过1.7万元为宜，对于这部分刚需购房者而言，还款压力较大。
不过，如果是改善型家庭通过普通购房者身份参与摇号的话，按照二套房首付6成计算，总价210万的房源，商业贷款30年，首付需要126万，按照贷款利率上浮25%计算，月供需要5103.93元。
也就是说，对于改善家庭而言，首付压力更大，月供压力相对较小。
房源信息一览
记者点评
1、综合来看，本次开盘的融创项目与龙湖项目差别不大，但从近日龙湖公布的审核名单来看，刚需通过复核人数为5450人，中签率为3.9%，而其普通摇号人数为16931人，加上未中签的刚需人群，“社会摇”的中签率仅为0.66%。而从本次融创·玖樾台刚需优先摇号套数和普通摇号套数都仅88套，难买是必然现象。
2、从面积到价格来看，融创·玖樾台更适合改善居住，刚需群体垫垫脚，争取一步到位也是可行的，但同时，刚需群体也特别要注意总价的控制和首付月供压力，一旦超出承受能力又不幸摇中，就浪费了一次刚需机会，因此选择报名时需要综合评判风险。
3、整个三圣乡板块宜居度较高，但区域整体密度也较高，板块还处于从刚需到改善的过渡中。但综合周边的二手房价及配套，诸如周边卓锦城、锦蓉佳苑等小区成交价已突破2万元/㎡，新房与二手房剪刀差近5000元/㎡，由此来看，融创这个项目依然值得购买。
