文/刘子栋
4月25日深夜，沉寂许久潘苏通突然出手，对旗下上市平台高银金融(集团)有限公司进行了一次物业分拆，交易金额达180亿港元。
观点地产新媒体从这份错综复杂的公告获悉，首先，高银金融与潘苏通及由其全资拥有的Sense Brilliant Limited，订立出售协议。据此，高银金融旗下的金信环球有限公司全部股份将予以出售，代价是约63.99亿港元。
然后，高银金融再与潘苏通及由其全资拥有的Glamorous Smart Limited，订立出售协议。
据此，高银金融旗下Rich Region Holdings Limited的60%股份将予以出售，代价是约60.03亿港元。而该公司另外40%股份本来就由潘苏通方面拥有。
资料显示，金信环球的主要资产是位于香港九龙何文田常盛街九龙内地段第11257号一宗地块，由高银金融于2016年3月投得，共耗资约63.81亿港元。
该地块总面积约9074平方米，土地用途为兴建私营楼宇，最少及最多可发展总建筑面积分别为3.27万平方米及5.44万平方米。使用年期为50年。
据了解，地块属于香港罕有的市区豪宅地，前身是车辆扣留中心。彼时市场估值介乎58.6亿港元至64.5亿港元，每呎楼面地价为1万港元至1.1万港元。
投标时，地块便吸引了碧桂园联合世茂、英皇集团、佳明集团、长实地产、恒基地产、信置、会德丰、建灏地产及中信泰富参与。
成功竞标后，高银金融表示，计划将地块发展成为包括超过400个私人住宅单位，及设有豪华会所设施的顶级公寓综合大楼，最大楼面面积约为58.6万平方呎。
根据公告，目前该项目打桩工程已完成，地基工程正在进行中，预期将于2020年底前竣工。
而Region Holdings Limited的主要资产是，位于香港九龙何文田九龙内地段第11264号北面用地，由高银于2016年同年12月购得，补地价价款约62亿港元。
根据公告，该地铁上盖地块最大楼面面积约为74.27万平方呎，计划建设约800至1000个住宅单位。目前，地块平整及地基工程正在进行中，预期将于2022年底前完成建设。
当时曾有业内人士分析称，高银金融除了要负责支付该站首期近63亿港元的补地价予政府外，还要支付一笔现金予港铁；另将来出售项目所得利润又要分35%予港铁。
市场估计，高银金融支付予港铁的金额约达20亿港元，而项目的总投资估计约110至120亿港元，即楼面呎尺价约1.5万至1.6万港元。
若参考何文田附近新楼盘皓畋、ONE HOMANTIN及天铸等，平均呎价约2万至3万港元，相信还是会有合理利润可图。
与此同时，高银国际与潘苏通签订了另一份购买协议，购买了其旗下全资公司Goal Eagle Limited所有股权，代价为56.08亿港元。
而Goal Eagle Limited现持有赐誉有限公司40%股权，赐誉现正是高银金融国际中心的业主。
高银金融国际中心是高银金融第一个地产发展项目。其位处九龙湾启祥道17号，邻近九龙湾港铁站。
可出租面积约90万平方呎，包括超甲级写字楼约80万平方呎和餐饮约10万平方呎，每层写字楼面积约3.5万平方呎。当时物业权益规划是，由潘苏通私人持有40%，高银金融持有余下60%。
若按目前56.08亿港元交易估算，高银金融国际中心的物业估值为140.2亿港元，较2016年开业时上升12.2%。
至此，潘苏通斥资124亿港元，将香港两个住宅项目摘出上市公司，实现了某种形式上的私有化。
作为交换的，是高银金融国际中心的完整物权，以及67.95亿元现金款。
据了解，作为一家投资公司，高银金融常年净利润高于营业收入，旗下保理、酒品业务盈利并不理想，反而单凭高银金融国际中心的物业升值，作为净利润的主要来源。
上述两个何文田宅地目前还在建设中，难以快周转，无疑会拖累现金流。此次交易送走两个累赘可谓有利无弊。
在公告中，高银国际亦表示，公司看好未来香港九龙东地区发展。此次交易有助于公司凭借稳定物业租金收入流获利，提升现金情况，并凭获利扩大现有业务，包括酒品及饮品等。
