文／数洞公子
进入了4月的后半场，上市公司发布年报也越来越密集了。4月17日，保利地产也发布了其年报。
保利突破千亿元大关，还是在2012年的时候。那一年，保利实现销售金额1017.39亿元，市场占有率为1.58%。至今5年时间过去了，保利的销售金额也达到了3092亿元，位列第五，紧随融创其后。
谈及融创，对其来说，2017年的确也是一个不平凡之年。孙老板误入乐视深处，好在融创争气，剥离乐视后，仍实现较好的盈利。过去一个年度融创实现销售金额为3620.1亿元，虽与保利一起位列3000亿元阵营，但还是较后者要好看许多。
营收下滑利润大增
保利地产成立于1992年9月，在2006年7月成功登陆上交所。历经25年的发展，保利形成了“以房地产开发经营为主、以房地产金融和社区消费服务为翼”的发展格局。
一直以来，保利走的都是中小户型路线，刚需与改善需求并举成了保利产品打造的标配。据其年报披露，2016年、2017年，保利地产分别实现营业收入1547.5亿元、1463.06亿元，实现归属上市公司股东净利润124.2亿元、156.26亿元。相较于2016年，营收下滑5.46%，净利润增长25.8%。在营收出现下滑的情况下，净利润实现了稳步增长，这说明上市公司的运营成本在降低。
保利地产的主营业务收入情况如下：
从上述数据可以看出，近3年来，保利地产的房地产销售业务在其主营业务收入中占比均超过94%，是其营业收入的主要来源。与此同时，上市公司其他业务收入占比呈现出了逐年上升的迹象，由2015年的47.63亿元增长至2017年的86.9亿元，上升2.09%。很大程度上，这也反映出保利“1+2”的发展战略确实取得了一定的成效。
2017年，保利在房地产金融方面也取得了不俗的成绩。凭借旗下的信保基金和保利资本，使得基金管理一度达到785亿元的规模。
社区消费服务方面，上市公司旗下的保利物业于去年8月29日成功挂牌新三板，专注于为住宅物业、办公物业、工业园区物业和商业物业的开发商、业主提供基础物业管理服务。年报显示，过去一个年度，保利物业实现营业收入32.4亿元，实现归属母公司净利润 2.3亿元，足见其不弱的盈利能力。
在分析万科的年报时（万科A的情怀与抱负），数洞公子就说过，租赁才是地产业发展的下一个风口，会有许多追随者簇拥其间。而保利就是众多追随者中的一个。保利在年报中丝毫没有掩饰自己要推动多元化的社区消费服务发展的壮志雄心，明确要以物业服务、社区商业、长租公寓为重点，来延伸这一业务的价值链。
全国化战略布局得到加持
很多时候，企业想要做大做强乃至一直走在优秀队伍行列，就不能偏安于一隅，取而代之的是狼性血液的涌动，不断攻城拔寨。而保利就是这样子的一家企业，在深耕一线城市的同时，其也逐步在中部、西部、海峡西岸等国家重点发展区域进行布局。发展至今，上市公司的全国化战略成效也已慢慢显露。
2017年，保利在三四线城市销售占比也从过去一个年度的8%提升至18%。截至年报发布日，上市公司在全国92个城市，拥有超过9000万㎡的待开发土地资源。其中，一二线城市土地储备面积占比约63%，三四线城市占比约37%。
资本市场里已是屡见不鲜的并购，在地产业表现得更加活泛。把保利称之为一家热衷于“并购”的公司一点也不为过。过去一个年度，其就通过并购的方式完成中国航空工业集团有限公司旗下11个项目的收购，新增规划容积率面积近538万㎡。此外，保利还通过分批次等方式在广州、南京、成都等15个城市累计收购20个项目，新增规划容积率面积910万㎡。
让我们再把时间推至2017年12月1日，保利地产发布公告，拟以现金的方式，作价23.82亿元，收购保利（香港）控股有限公司 50%股权。上市公司欲通过此举实现对其实际控制人境内房地产业务的整合，以扩大业务区域。说直白点，就是保利想以此来提升经营规模和市场占有率，以巩固自身的行业龙头地位。
高债务风险
2016年、2017年，保利地产经营活动产生的现金流量净额分别为340.5亿元、-292.96亿元，同比下滑186.03%。其现金流状况一点也不好，紧张的资金链使得保利在未来将继续依赖其丰富的多元化融资，来支撑经营所需。
让我们进一步来看看保利近3年来三费情况。下述表格中，保利的销售费用率一直呈缓慢上升趋势，销售费用由2015年的27.31亿元增长至2017年的38.66亿元，与2016年相比，销售费用增长9.06%。再回看其销售金额，2016年、2017年，保利的这一数值分别为2101亿元和3092亿元，同比增长47.17%。销售金额的增速远大于销售费用的增速，所以上市公司过去一个年度的销售费用率是下降的，这也是其运营成本在降低的一个佐证。
相应地，近3年上市公司的管理费用率和财务费用率都在1%-2%之间徘徊，说明保利的经营管理也是相当出色的。而其销售净利率由2015年的13.63%下降至2017年的13.45%，原因可能就在于保利营业收入的下滑。
据其年报披露，2017年上市公司新增有息负债1261亿元，其资产负债率和净负债率分别为77.28%和86.45%。相较于资产负债率，净负债率才是最能反映地产公司债务风险的。事实上，保利后者明显高出前者许多，而地产行业的平均净负债率在50%左右，这说明上市公司的净负债率在行业内处于一个较高水平，债务风险较高。
近5年来财务状况
一家上市公司到底发展的怎么样，一般要看其最近3-5个会计年度的财务数据，这样我们才能不被心怀不轨者给财务魔术掉。
据choice数据，近5年来，上市公司的总资产及净资产一直都处于增长状态。2013年保利的总资产为3139.4亿元，2017年保利的这一数值已达6964.52亿元，年复合增长率22.04%。
净资产方面，上市公司也由2013年的691.53亿元增长至2017年的1582.4亿元，年复合增长率22.99%。
（数据来源choice，以下数据皆来源于此）
虽然，依靠多元化的融资来支撑经营所需已成保利一种运营风格，这也是造成其较高债务风险的原因所在。但反观上市公司近5年来得经营业绩，不得不令人为之称道。
从下图，我们可以清晰地看到，2013年-2016年，保利的营业收入一直都呈现增长态势，由923.56亿元增长至1547.52亿元，在2016年时达到其营收的历史最高水平。虽然，2017年，营收出现了下滑，但近5年来，其仍实现了12.19%的年复合增长。
相较于营业收入，保利的净利润则是一路高唱凯歌，蹭蹭蹭地上涨。2013年，实现净利润118.64亿元，到了2017年这一数值已为196.77亿元，年复合增长率为13.48%。只要在努力一点就要破200亿大关，或许保利此时的心情也是激动得心潮澎湃，毕竟这会创造一个新的历史时刻。
根据销售金额情况分布图，自打保利在2012年突破千亿大关后，此后的3年其一直都在1000亿元-2000亿元这个范围缓慢增长。到了2016年，稍稍增势猛了些，突破了2000亿元的关口。2017年，上市公司猛攻的势头得到增强，将突破3000亿元的关口缩短至1年。要知道，其破2000亿大关时整整花了4年，这样的增速也是够让人惊奇的。近5年来，其销售金额的年复合增长率为25.34%。
对于地产公司来说，土地储备是相当重要的。虽然恒大、万科这些大佬们均表示不设定增长目标，不再依靠拿地卖房为主的发展基调，但显然大多数公司都没有达到这样的水平。
2013年-2016年，保利的土地储备增量一直较为稳定。2017年时，这一情况发生了急剧的变化，由2016年的6344.23万平方米增长至9089.7万平方米，近5年来复合增长率为16.56%。这说明上市公司在接下来将会坚定不移地推进房地产业务为主业的发展战略。
同行业上市公司对比
最后，让我们一起看看保利跟同行业上市公司的对比情况。
据choice数据，截至4月18日，保利地产的总市值为1596.15亿元，高于融创的1151.76亿元，但相较于中国海外发展，还有一段路要走。
资产规模方面，相较于融创、中海，保利的总资产是最高的，为6964.52亿元。虽然，经折算后总资产属中海最低，但其净资产却处三者最高，保利紧随其后，净资产为1582.4亿元。融创是三者中净资产最低的，仅为606.38亿元。
根据下图，经折算人民币后，中海的营业收入未超过1400亿元，故而保利地产的营业收入在三者中最高。但在净利润方面，折算后的中海这一数值已超300亿元，是保利、融创所不能及的。在同一梯队的上市公司中，融创的营收、净利润都处最低位。
从销售情况对比图，我们可以清晰地看到，融创以3620.1亿元的销售金额领先于保利、中海。需要指出的是，经折算后销售金额，中海还未超越2000亿元，但中海的销售毛利率和销售净利率在三者中都属最高，之前的“利润王”一点也不浪得虚名。
保利的销售毛利率与中海较为接近，但其销售净利率却是三者最低的一个，仅为13.45%。而融创这个数值，都处中位。
不管万科、恒大如何重新布局，保利始终坚持走自己的路。其在年报中表示，“公司中长期坚定看好房地产行业，未来三到五年，商住滚动开发为主营业务和主要利润来源”。言语中流露出的那种既定的坚持，不乏个性与自信。
