3月20日，华润置地2017年全年业绩发布会在香港举行，华润置地执行董事、董事会副主席唐勇，高级副总裁兼首席财务官俞建，携一众高层如约出现在46楼。
“满意”、“表现好”这是现场唐勇评论业绩时出现的高频词。过去的2017年，扣除投资物业评估增值后，华润置地的核心股东净利润同比增长17.7%，为191.6亿港元（下同）；投资物业（包括酒店经营）租金收入为87.8亿元，按年增长21.1%；开发物业毛利率由上年的32.3%提升至39.8%。
一鼓作气，在2017年的良好收成之下，唐勇在现场透露，今年华润的销售目标将增长20%至1830亿元，投资物业租金收入预计达到100亿元，2019年则将增长至120-130亿元。
对比2017年仅增长20%的销售目标，今年的华润置地可以说已经是相当“积极主动”。不过和同行动辄2000、3000甚至5000亿的销售规模，华润置地想保住行业前十的位置近乎危险。面对媒体的疑问以及会否有可能年内冲刺2300亿时，唐勇则回应，“估计今年实现不了，谢谢你给我们定的目标。”于是也有了开篇的对话。
销售被继续质疑“保守”之余，随着华润置地大手笔扩储，2017年的其资产负债率也首次松绑，上升至70%；净有息负债率由2016年底的23.8%大幅上升至35.9%。
以下为华润置地有限公司2017年度业绩会现场问答实录：
现场提问：第一，去年华润毛利率达到了40.3%，今年是继续维持这个水平，还是有一些增长的空间？
公司预期今年内地的楼价的走势会如何？特别是政府方面在推进房地产税的立法工作，有说法是可能会今年完成，你觉得这对楼价、还有公司销售会造成什么样的影响？
第三，上个月华润斥资23亿的人民币购入了四个地皮。今年土地收购的计划是如何？会不会也是关注一二线城市？
俞建：先介绍一下这个毛利率的情况。已签未结的金额截至去年底超过1200亿，其中790亿左右会在今年结算，这一块的毛利在45%左右。公司预计今年毛利率还会继续提升，开发物业在2017年的39.8%上提高到45%。
整体的原因里，包括有架构的原因。去年毛利率增长一方面是售价提升了5.9个百分点，成本支出降低了3.7个百分点。这两个方面的影响造成了华润去年的毛利率得到了比较好的增长。预计到了2019、2020年一些高毛利的项目结算时，这两年的毛利将会趋向稳定，预计是在30%到35%之间，在行业里面是相对比较高的，从长期来看应该是比较正常的。
唐勇：我也没有能力预测未来。整体来讲，我觉得影响楼价正向、或者调控的因素都有。影响正向因素比如有中国经济的继续增长，年轻消费者人均收入的提升，城镇化的进程在继续。无论是刚需还是改善的需求，老百姓的愿望还是很强烈的。现在其实中国的限购政策还是执行得非常严的，但看企业销售的增长，反映了需求还是比较强劲的。
另外一个方向的影响是，调控政策依然是很紧，现在也没有看到任何放松的理由或迹象。另外中央也把防范金融风险作为今年三大战略之一，可能对流动性会有一定的影响。
正向和负向的各项因素都有，整体来讲，按照总理的工作报告来讲，应该是平稳健康增长。我相信用总理的话应该是对的，稳应该是主基调，有一些城市可能是稳中有升，但有的城市可能在过去的一两年政府在预售的审批、限价方面仍然会比较强硬。但是，我说的话，不能算说是预测的未来，只算是作为一个从业人员或者作为一个发展商的判断吧。
房产税其实过去一直在酝酿，有一段时间了，可能是新的国家领导团队会把它正式提到日程上来，这在报告里面也会体现。我相信这个也是长效机制的一部分，也是实现平稳健康增长一个很重要的措施。它对楼价的影响，跟我刚才的观点是一样的，长远来看应该是稳中有升的，总的来看不会有大的起伏。
俞建：土地收购方面，华润前面两个月的地价支出一共是170亿左右，去年全年权益地价是650亿左右。今年整体买地的计划会基于公司整体现金流情况、销售情况、负债率情况，还要看市场的土地能不能满足我们的投资回报要求，来确定每年的这个投地计划。
从布局来看，主要还是在京津冀、长三角和珠三角这三个重要区域中核心的城市为主以及周边有产业的支撑，人口流入的城市。
现场提问：最近报道提到房地产信托基金在中国的立法也在加快，有可能是今年会推出，也提到像华润和大悦城这些拥有优质商场资产的公司，可能是第一批会推出房地产信托基金的。公司对试水这种新融资方式的看法是怎么样的？公司有没有一些物业，已经是在物色去放到基金里面？目前旗下商场的资产回报率怎样？另外，公司商场在轻资产发展方面是什么样的策略？
唐勇：房地产信托基金其实公司也有在进行相关的研究，第一个是对公司资产的成长性进行了判断，是公司的物业已经到了停滞增长或增长放慢的节奏？这个是物业价值方面的判断。
第二个是相关的法律、法规的认知。第三个是公司的财务状况，对资金的成本和公司的资产负债比率的掌握，华润的有息负债率并不是太高。
对华润而言，有一个选择是做信托基金，把现有的优质资产换回一部分现金，或者增加周转、增加销售、加大负债，这都是获取未来发展资金的手段。哪一个更合适对公司更有效，这取决于我们的财务政策、资产负债表还有对资产价格的判断以及成本。
我们现在还没有一个固定的结论。如果风险和资金的成本相对比较合理话，我们也考虑采用这种方式，但是现在还没有确定。
俞建：补充一点，除了这些因素之外，也会考虑华润置地商业这一块资产的整体经营情况，另外是REITs在目前的税务环境下税务成本还是比较高的。所有这些整体因素结合起来考虑REITs立法出来以后是否做REITs。
回报率的问题，购物中心租金回报率平均超过14%，整体回报还是比较理想的，写字楼的回报率更高一些，超过18%。
现场提问：在很多房企都制定了千亿或者几千亿的目标，华润有没有类似的规模计划？同行都制定了千亿、几千亿的目标，华润有没有类似的规模计划？
华润在深圳的龙华科技小镇已经落地了。想问一下华润在产业特色小镇这一块有什么样的产业引导规划或者大概的思路？
唐勇：我觉得全年的业绩，整体来讲还是比较满意的。上半年因为结算结构的原因，还有销售数据的原因，我们自己也在反思差距。全年来讲，可以看到其实公司已经做了很多的调整。相应来讲，包括我们加速的加快周转，全年我们的去化计划也达到了68%。相比过去也有了一个比较大的提升。
另外我们也调整了一些推盘的节奏。可以看到全年的数据比我们的销售目标应该有了较大幅度的提升，这是一个结果。
同时我们也调整了过去的一些投资策略，将包括区域布局、项目的选择。我相信这类的调整，都会为公司未来的持续增长打下一个非常好的基础。你说到行业的问题，其实我们也留意到其实很多公司，列出了积极的发展的目标。我相信大家也是希望在行业集中度提升，抢先获得一席之地，我相信这也是公司的战略选择。我觉得每个公司都会有自己的战略选择，对华润来讲，我们是双轮驱动，投资物业加上销售物业，现在看还是取得了不错的成绩。
在销售物业来讲，我们希望增速也能跟行业的增速基本匹配。然后，我们看到投资物业，比如说租金，今年已经是贡献了88亿港元的租金收入。在2018年预计会超过一百亿港币。我相信无论是你做长租，还是其他产业也好，如果想达到以十亿级为单位的租金收入，并不是一个容易做到事。
其实我们已经提早在开会，在做一些未来的布局了。因为战略都是每一个公司根据自己的财务资源，对商业的理解，包括自己的团队，所做的这个选择。我相信可能每一个公司做的都是有自己的道理，我也相信这些公司都是做出应该的选择，也祝福他们能够发展得更好。
我们置地来讲，我们也希望继续保持商业模式不变，继续把投资物业做大，未来希望能够有一个价值的体现。
销售物业来讲我们去年是1500亿，这个是我们自己的操盘项目，我觉得权益还是比较高的。刚才经营项目的分析也讲了，可以是40亿的50%，也可以是20亿的100%。其实对股东的权益和股东的价值是一样的。
如果简单的规模背后，没有有质量的增长，或者是有高效的回报，那么这个规模的可持续性也是要认真考虑的。但是，这个是我们的选择，并没有对其他的任何人的选择有异议，我觉得选择都是有基于自己的战略，自己的团队，还有资金的安排，资本结构作出正确的选择。
（龙华）苹果小镇，其实我们在深圳因为有比较成功的旧改项目，其实也有多个项目在落地的过程中，苹果小镇只是其中的一个部分。因为这个位置是在富士康的旁边，所以初步叫这个名字，你们也看到公司其实是在探讨新的发展模式。因为中国的土地大部分是要招拍挂的，公开市场的项目来讲，地价也会非常高，竞争也比较激烈。但是如果是在旧改，在产业园上能不能探讨，取得一些进步，或者一点突破。我觉得对公司整体的长远发展和回报的可持续性会有帮助。现在还在前期的立项的阶段。
现场提问：第一个问题，华润置地作为一家成熟的上市公司，主席的位置一直是空置了几年，内部对这个事情是怎么样决定的？它是不是一直会空下去？吴向东先生现在在集团内部、在华润置地里是担当一个什么样的角色？
第二个问题，华润今年目标是1830亿，是一个比较具体的数字。但是，华润也有一个目标就是维持到行业的前十。根据最近的一段时间其他的房企公布的目标，感觉1830亿进前十可能会有一点点危险，管理层是怎么考虑这个问题的？
唐勇：第一个问题是关于公司管制方面的，其实从公司董事会到集团母公司，非常关心华润置地的公司制度。今天上午也开了一个董事会，董事会之前有一个企业管制委员会的会议。我们的董事会和集团，仍然认为华润置地的公司治理是有效的，而且是合规的。我觉得主席的空缺并没有影响华润置地的业绩表现，也感谢你对吴总个人的关心。
吴总作为置地的党委书记，执行董事、集团的助理总经理，是集团分管地产业务的主要负责人，仍然对置地的发展起到非常重要的作用。
第二个问题，1830亿刚好是相对2017年销售业绩增长20%的目标，相信这个目标是公司有能力而且希望能实现的。至于这个行业前十名，我们希望是在行业里有一个行业地位的认可。我刚才说过公司对规模、权益、回报的理解，不一定是其他的公司所认可、所选择的。华润置地既关注规模，也关注质量和效益、股东的回报。我们相信能完成1830亿的目标，也希望能够达到更高的目标，一起前进。
现场提问：您觉得这个1830能够进入行业销售前十吗？
唐勇：我不知道，年底见吧，现在不知道。这个数据有可能不够，但这不仅取决于我，而取决于所有开发商共同的表现，年底见。
现场提问：有消息说母公司会把物业管理单独拆出来上市的？
唐勇：我觉得是有存在物业管理单独分拆的机会。从去年开始，我们就在调整物业公司的管理架构，重新确定物业公司的战略目标，从公司层面已经完成与地产的分离。公司也建了智慧社区的信息化的系统，而且这个系统在行业应该还是比较领先的。
同时从2017年开始，物管公司也承接了大量的外接的项目，假如分拆了，还会有市场价值。如果物管只是负责内部的项目，市场价值也会面临一些挑战。我们相信机会越来越大，而且公司正在部署相关的工作了，现在还没有给出一个明确的时间。
现场提问：第一个问题，2017年销售相比2016年超过了20.08%，如果按同样的速度来算，2018年的销售目标应该是2320亿。刚才的管理层也说了，中国的经济还是一直稳定的话，2300亿是有很大的机会能够达到的？
第二个问题，公司的股息率从30%增加到35%，请问来年是持续35%，还是会继续上升？
唐勇：你说的这个数字，估计今年实现不了。在1830亿的基础上是希望能提升，这个是我们继续努力的方向。你设这个目标让我想一想，看一看，谢谢你。
关于物业公司的，物业公司现在是我们全资的下属公司。
俞建：华润有一个物业总公司是华南置地下属的，目前正在把原来一些物业公司的股权归集到物业总公司下面，这是相对是比较简单的，因为物业管理是轻资产的，今年内应该就可以完成物业管理公司的股权归集到华南物业总公司下面。
派息率方面，其实华润过去几年派利息率一直有所提高，从最早的25%的派息政策到27%，然后到去年的30%。今年进一步提高到35%也是考虑了几个方面的因素，包括公司对未来收入回报还是有信心。另外，公司到2018年租金收入可以达到一百个亿，到2019年可以达到120亿至130个亿。而且公司的负债率还是处于行业比较低的水平。我们觉得目前35%派息率应该未来可能维持的。
现场提问：请问物管公司的规模是多大呢？
俞建：这一块目前还没能提供，目前整体在管的面积都超过一亿平米，管理费收入应该是30亿港元、经营利润也超过两亿港元。
现场提问：公司前两个月权益拿地成本有一个明显的上升，大概是一万元/平米，回看过去几年，华润的拿地成本也有明显增长，请问未来的利润要怎么保证？
第二个问题，从公司报表来看，公司的净负债率增长是比较多的，公司是不是有这么一个方向，牺牲一下负债的情况，去做大规模？
第三个问题，在商业地产这一方面，之前与华润有一些交集的万科也成立了商业平台，他们在商业上也有一个比较大的目标，不知道管理层是一个怎么看待这个竞争关系呢？
俞建：净负债去年上升比较多，主要是几个原因：
一是因为去年地价支出比较多，从现金流角度来讲，去年地价的现金流支出是805亿人民币，其中有170亿左右是2016年年末买的地2017年支出了，另外600多亿是2017年买地的现金流支出，导致净负债率从2016年比较低的23.8%上升到2017年的35.9%。但是，其实35.9%目前在行业里面也是一个非常低的水平。因为华润做表外、合资不并表的项目很少，大部分项目都是并表的，所以隐性负债算是很低的。
另外前边也介绍了，从公司企业价值来看，华润公司上市22年一直强调的是回报，增长和风险的平衡，不会去无限地增加风险来追求规模的发展，来保持公司长远稳健的发展，保持股东价值的最大化。
唐勇：地价的问题，原因第一是跟华润置地的战略选择投资的城市区域是有关系。过去我们在一二线城市布局比较多，楼板地价可能比较高了。而前两个月地价高的其中一个原因还是受济南项目的影响。济南项目是我们做了多年的项目，包括了前期投入的土地成本，包括政府的回购等等一系列复杂的计算，所以影响了这个楼面价。未来我们投资的区域还是比较看好珠三角、长三角京津冀和大湾区。
其实如果把城市的等级下降之后，自然发现权益的楼面价会有一些变化，1-2月刚好是一个比较集中的数字。
商业方面，刚刚提到国内的商品零售总额大概是30多万亿，在这里面很多公司会有不同的战略选择。因为从公司来看，我们希望成为在商业地产行业，无论是在品牌，还是规模、回报，都是有相当影响力的公司，我们会朝着这个战略目标来前进。如果没有规模也谈不上影响力。
规模刚刚有说到了66个项目，这是我们已经有的土地储备，未来如果是有合适的机会，也会以不同的形式，不管是投资、合资也好，甚至是这个轻资产都可以，综合来进行扩张。其他公司的战略不会进行评价，刚刚说到市场的容量很大，在产品的选择和商业的定位，包括区域布局，也会有一些差异。
现场提问：之前有传闻华润置地要把商业地产分拆上市，有没有时间的目标？去年中旬，华润成立了影城、影视这方面的公司，是不是会沿着万达影城的模式，未来会在影视这一块有一些发展计划？
唐勇：回到刚刚的一个问题有提到关于房地产信托基金的事情，有谈到关于商业地产未来证券化的策略。我相信无论是分拆也好，REITs也好，都是我们可能考虑的体现商业地产价值的可选方案之一。公司也做了一些研究，考虑的第一个就是如何体现股东价值，第二是，如果从资产的价值和未来的增长来看，现在还是在增长期。第三是，刚才提到66个现在只开了28个，其实还有大量的项目没有开业，现在不是合适的时机来做。
如果现在就开始做的话，还有后续的项目，这是不是能体现合理的价值？后续开发的所需要的资金如何来体现的，我觉得这是个复杂的问题，公司会再研究但是现在还没有时间表。
刚才说到的方式都在研究的可行的方案之中，我相信最终会综合考虑公司的现金回报，未来的增长，还有股东价值，选择一个可行的方案。
第二个问题，华润确实成立了一个影业公司，是不是万达的路现在这个不好说。其实我们也在认真地做院线的战略，从公司的整体战略来讲，就在想可不可以把万象城未来的66个，再加上集团委托我们管理的20几个（华润）万家一共90多个项目作为一个平台来构建一个商业的生态。公司应该不仅仅是收租金，而是要变成了在全国各地布局购物中心、做一些更有价值更创新的事情，做一些探索，这是我们更关注的事情。
