作者 Judy
编辑 春复秋
谁卖的最贵？谁卖得最好？谁又是最大赢家？
马云说：“很多人还没搞清楚什么是PC互联网，移动互联网来了；我们还没搞清楚移动互联网的时候，大数据时代又来了。”
从庞杂的数据背后挖掘、分析用户的行为习惯和喜好，找出更符合用户“口味”的产品和服务，有针对性地对自身进行调整和优化，就是大数据的意义。
基于110万房源信息和50万企业客户信息，商办平台好租对北上广深10个重点商圈一季度的市场表现进行了分析，这些数据涉及供应量、去化、租金波动、主力需求、联合办公等多个方面。
被列入监测的十大商圈包括：北京的国贸、中关村、亦庄、望京、上地和丰台科技园；上海的虹桥；深圳的南山和宝安；广州的琶洲。
谁在变贵？谁最受到企业青睐？企业愿为谁付出最贵的租金？
一、供应量略增
核心商圈新开工巨减，增量多来自存量
1、从北、上、广、深四个城市的总体供应来看，第一季度稳中略升，比如，北京就新增了100多万平米的供应，占比接近10%。这些供应的增量，主要来自于存量的盘活。
2、很明显的节点是，四个城市在春节后都呈现了需求旺盛的情况，出现了迁移和换租的高峰。
3、值得关注的是，一季度，大城市传统核心商圈的商办新开工量巨减。在北京，办公楼新开工面积同比下降了94.4%；在上海，办公楼新开工面积也有60%多的降幅。好租认为，从四五年前，北京就出台政策禁止在五环内新增写字楼和大型商办项目，对核心商圈来说，未来纯的新增供应量可能会绝迹，这也意味着，入区门槛变得非常之高。
具体来说北京的商圈，CBD和亦庄数据表现抢眼。CBD做为第一大供应主体的活跃度自然不必多说，亦庄再次跻身仅次于CBD的第二大供应主体，虽然和CBD的差距还是较为明显，但供应量非常高，第一季度就有接近60万平方米的待租。
丰台科技园从2017年下半年开始，供应量就在持续上升，也导致了整个区域的空置率进一步提升，去化率进入较低的状态。与之相比，中关村的则由于需求旺盛一直处于缺房的状态。这里面除了房源本身匹配度的问题，还有许多政策的限制。
和北京相比，上海商圈的热点分布则更平均更连续，商圈的凝聚性较好。其中，比较突出的是虹桥。在虹桥交通枢纽附近，从去年到今年第一季度，供应量有明显的数量上涨趋势。
整体上看，广州的供应呈现比较平稳的态势，值得关注的是在琶洲一带，一季度仅琶洲有收录新增项目。大概在二三月份，在琶洲有新增的9万平米的项目，所以这个地区的供应量上升。而深圳值得关注的是南山和宝安。由于华润在南山入市了大概16万平方米的项目，大体量加高价格，必然会拉高整个南山和深圳的均价。
二、去化乐观
一季度开门红，中关村缺房!
春节是各个城市成交旺盛的季节。比较明显的趋势是，在春节后，北、上、广、深四大城市都出现了快速的去化率的提升。
具体来说，在北京，中关村的去化率是所有商圈中最高的，这也是由于中关村“客户多，房源少”的客观情况导致的。望京和上地地区，是IT产业聚焦程度最高的地区，因此在第一季度对这两个地区的去化率也有所贡献。
与去化率相对的是空置率，北京地区亦庄空置率最高，可以达到20％-25％，中关村最低，约为3％-5％。
对于上海而言，除核心传统商圈外，虹桥一带表现抢眼，可以观察到明显的去化率的上升；深圳市场整体看好，传统商圈供应量有限，各区域去化率都有快速回升的现象。
与之相对的是，广州琶洲地区的去化率是明显走低的，这是因为上文提到的，琶洲有新增的9万平米的项目，市场供应基数较大，然而需求有限，因此去化率走低。而天河北与珠江新城等传统核心商圈依然是去化率最高区域。
这为整个2018年开了一个好头，在旺盛的办公场所升级需求下，大部分入市的新项目预祝情况比较乐观，预计今年写字楼的租赁将更为活跃。
三、租金平稳
北京略降，深圳变贵
整体来说，北京和上海的租金水平相差不大，广州和深圳的租金水平有可比性。
从增长趋势来看，上海和广州的租金在第一季度基本持平，平均价格分别为5.3元和3.9元，整个波动在0.3%－0.5%之间。
上海虽然大量供应对市场的空置造成一定压力，但共享办公的超预期吸纳对市场的供需平衡带来一些改善，除个别区域因体量较小波动较为活跃，总体来看，相较上一季度租金波动不大。一季度广州写字楼市场整体发展平稳，除琶洲外，其他区域租金变化不大，本季度广州整体租金暂无明显变化。
与之相比，北京的波动幅度在第一季度略涨，租金水平降低了0.8%，平均价格为7.2元，其中，金融街租金依然处于高位，从去年下半年开始租金出现小幅度上调， CDB和中关村也是比较高的区域。
而深圳由于新增的优质项目的入市，需求比较活跃，租金水平上涨了4%，平均价格为3.8元。其中，南山中心区租金上浮明显。
整体来看，今年第一季度，租金的承受能力比上一季度要有所增强。其中，关于租金承受能力，IT 、互联网行业超过了金融业。
四、选址大户
TMT力压金融
一个明显的特征是，北京第三产业和其他三个城市相比，稳定占比超过80%，有领先较多的趋势，而全国的平均比例在50%左右。
科技、金融、服务业仍然是市场需求的主要动力，其中科技行业的贡献最为明显。
从客户的行业分布角度分析，也可以看出选址企业分布的特点。在北、广、深三大城市中，IT、通信、电子、互联网领域的企业占比是最多的；在上海，从事贸易领域的客户占比最大，且有上升趋势。
从2017年第一季度到今年第一季度，可以观察到的是，北京的IT、通信、电子、互联网行业所占比例是在不断增长的，说明这类新兴行业的占比在不断提升。可以看到的是，上地、中关村、金融街地区产业聚集效应明显，其中，望京、中关村、上地地区行业集中将进一步继续，更多的IT、互联网行业企业将向这三个地方聚集，而望京也可能成为继中关村、上地后该行业的第三大首选区域。
未来经济发展驱动力将来自多个层面：互联网+、大数据、人工智能等新兴产业及高新技术，这已经为未来办公需求提供新动力。当前主要TMT企业仍高度集中于北、上、深、杭，但近年来有迹象是二线城市的科技企业正在迅速崛起。
从客户体量来看，数据显示，北京的中小型企业所占比例有增加趋势，而中大型客户所占比例在下降；上海的中小型企业则是从2017年开始，比例就有所下滑；深圳与北京相反，中大型企业所占比例增加，中小型企业比例下降。
五、联合办公市场需求持续增长
品牌数量增速放缓
联合办公是大势所趋，越来越多的企业租户开始接受这一新的办公理念。起初，联合办公因其资本开支、租期灵活、空间划分适宜而受到初创团队的关注，而现在越来越多的中小型企业也开始偏向这一办公类型，联合办公与传统写字楼的用户开始进一步重叠。
从联合办公客户需求占比的角度也可以印证这一结论。从去年第四季度的6%到今年第一季度的9%，比例略有提升，尤其在今年三月份，这个比例更是接近了 10%。这代表着，客户对联合办公的接受度越来越高。
与2017年不同，单纯的扩张已经不再是主题，联合办公无论是企业还是网点，其增速都有所放缓。从联合办公的品牌数量变化来看，从2017年下半年开始，品牌数量开始出现明显减少的趋势；而从增速上来看，去年第三、第四季度开始，相较于之前高歌猛进的状态，增速明显开始放缓，在去年年中之后，网点扩张的速度也在放慢。
对于企业来说，对独立式工位的接受度明显高于开放式工位，所以新增的独立工位数量也要远远超过开放式工位，在租金层面，开放工位一般比独立工位便宜三成左右，整体的租金走势也相对比较平稳。
今年第一季度商办用地的五大特点已经明了。展望2018年，大数据将是驱动商业地产万亿市场的核心入口，用数据打通商业地产各环节，转化为解决方案，已经成为商办地产运营不可或缺的一步。
