“双斌”交首份成绩单 阳光城大变形

“从营收来说阳光城还是一家小房企,但它正在打通奇经八脉”。

马一凡MYF 2018/04/14 10:11 | 评论(0)A+
来源:界面新闻

“双斌”交出了履职阳光城后真正意义上的首份成绩单。

跨入新发展阶段的阳光城,实现了现金流首度回正,达到了平均两天拿一块地的小高潮,通过成本管控降了近40亿成本,开启了“双赢机制”跟投。

但对于自己治下阳光城的负债率与净利率,朱荣斌直言仍非常不满意。

4月13日下午,阳光城执行总裁朱荣斌、执行副总裁吴建斌、执行副总裁阚乃桂、首席财务官陈霓、营销中心总经理陈友锦、董事局秘书罗瑞华出席了在上海举办的2017年业绩发布会。这是阚乃桂离职世茂加入阳光城后首次面对媒体,也是朱荣斌、吴建斌、阚乃桂三名中海系出身的职业经理人第一次共同讲述他们再造阳光城的故事。

报告期内,阳光城实现营收331.6亿元,同比增长69.2%。“从营收来说,阳光城还是一家小企业。”吴建斌说。

但在过去的半年多时间里,几位职业经理人已经对阳光城进行了动及筋骨的改造,架设了能撑得起千亿规模的大中型房企结构。

最显著的改变是新增了13个区域公司,形成了共计30个区域,远至新疆、南粤和甘肃的全地域布局。

同时,整个集团内部的管理重新全盘规划。总部充分放权,让规模大的区域公司率先成为一个个“小集团”。

对此,朱荣斌特别强调了拿地权力下放。去年全年阳光城获取新土储2022万平方米,新增项目120宗,新增权益货值1407亿元。而拿地的小高潮发生在去年11月、12月,平均2天拿下一块地,两个月共计完成了48宗土地的确权。这是放权后立竿见影的效果。

“过去阳光城的模式是集团拿地交给区域公司做,集团投资管理中心是一个‘运动员’,去年9月份开始,我们把这个‘运动员’改为“裁判员”,把投资拿地的工作交给区域公司,对新区域提出了必须在限定时间有项目落地,在全国便有了30多个区域、上百个团队铺天盖地去寻找机会。”朱荣斌说。

吴建斌和阚乃桂则对阳光城进行了更为精细化的调整,目标是优化财务结构、财务指标,降本增效。

报告期内最突出的是经营性现金流达到88.19亿元,实现了阳光城多年来经营性现金流首次回正,相较2016年增长了441.9%。

这是目前“双斌时代”的阳光城在数据上最亮眼的改变。过去多年,阳光城在规模扩张和负债、现金流之间,并不能找到平衡点。

吴建斌说,超过400%的现金流增长,得益于强化现金流管理、狠抓回款。全集团从上到下成立了多层级的应收款催收工作小组及库存物业清理小组,每个月检讨一次。2017年全年累计回款金额为614.7亿元,超额完成回款计划。

擅长成本管控的阚乃桂则报告了他来到阳光城后带来的降成本变化。“已经进行了两轮降成本,第一轮降了19.2亿,第二轮20.7亿。而未来新项目的目标成本还要控制得比现在更低。”

让朱荣斌不满意的数据是负债率和净利率。报告期内资产负债率达85.66%,较去年同期略微增长1.38%;净资产负债率为252%,同比下降14%;而净利率为6.22%,相较于中报期的4.52%略有提升,但仍处于行业较低水平。

朱荣斌说,未来第一个要看的就是负债率,只能降不能升。吴建斌则表示,两年内会让负债率有明显的下降。

对于较低的净利率,朱荣斌说:“我是非常不满意,但这是我们改善的空间。”

首席财务官陈霓则表示,现在的净利率反映了前几年产品的售价和利润水平,后期产品已进行优化,新获取项目的目标净利润率则不得低于8%,优质项目不低于10%-12%,随着这些项目推进,未来净利率会有较大提升。

吴建斌又补充说,成本管控带来的成本下降,将会体现在净利率里,只是会有一两年的滞后性。

“对于我来说,最困难的时期过去了。接下来我的三个目标很清晰:规模上台阶,指标要优化,还要布局未来。”朱荣斌说。

规模上,朱荣斌强调对待三四线要谨慎,他将更多关注中国城市带的发展。“我们今年会特别关注长三角、大湾区,西安、郑州、武汉等城市,一线城市我们会始终关注,但是现在北上广深门槛很高。三四线我觉得要谨慎处理,现在市场上有很多非理性因素。”

实现规模扩张的另一关键要素是高周转。而从朱荣斌、吴建斌的表态中可以看出,阳光城还将进一步提速。

被问及怎么看碧桂园要求再提速时,朱荣斌谈了他的看法:“我觉得阳光城的速度还是不够。过去我们一个项目的开发周期,从开工到竣工要30多个月,现在缩短到了20多个月,这在同行里是一个正常水平,不快不慢。去年我们有部分项目,也是三个月就开盘了,但是各个城市、各个项目,千差万别,还是要根据具体情况来看。总体来说,阳光城还是需要提速。”

但2018年具体的销售目标是多少,朱荣斌表示,董事会充分信任管理团队的能力,团队也会全力以赴实现更高目标,一定会有大的阶梯式进步。

不过据了解,今年阳光城可售货值达到2300亿元,按照去年的速度,销售额轻松突破千亿是大概率事件。目前阳光城拥有权益土储货值近5000亿元,可以保障两三年的发展。

对于“双斌”来说,真正压力山大的仍然是如何实现数量和质量的并驾齐驱。

问答摘录

记者:在多元化、投资未来方面,目前在产业地产上有什么计划?

朱荣斌:今年产业地产我们一定会实现突破,我们成立了集团产业研究中心,对如何跟集团产业协同起来进行研究,在教育地产方面已经有突破,我们的教育小镇很快就会落地,接下来还有很多关于健康、文旅、科技的产业小镇,很多在签约阶段。我们的投资要拿出一个固定比例,投向这些新兴产业。

记者:今年的融资成本会上升吗?

吴建斌:从大环境来看,今年的融资成本一定会上升。 

但财务可以做的还有很多,比如在标准化融资的大框架下,做一个资产对应的融资,也是国家允许的,应收款、应付款、尾款、物业管理费的融资,方式还是蛮多的,海外融资的窗口还是开着,作为财务要适应国家政策的变化。从过去三个月的情况来看,效果不错。

记者:跟投机制的情况可以介绍一下吗?跟投的回报率达到40%算高吗?

吴建斌:“双赢机制”真正在阳光城落地是在我来了之后,去年6月份落地,截至去年底我们有39个项目覆盖了跟投机制,到2018年一季度总计会有100多个。

我们测算了39个项目的股东年化资金回报率是40%,这里面股东包括公司股东和我们员工股东。这个40%我认为还是不高的,等到我们的项目达到完整的周期后,比如三年的周期,我相信回报会更好。

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