作者：童洁
在地产圈打拼十余年，中弘股份掌门人王永红一直保持着低调的行事风格，但从去年开始，中弘股份接连遭遇危机，债务违约、项目暂停、股东减持等意外状况将这家房企重新拉回视线。
20多天前，王永红成功将自己的重组计划“推销”出去，“白武士”是深圳港桥股权投资基金管理有限公司，它将带着200亿巨额资金来解救处于水深火热中的中弘股份。重组的路并不好走，在这个关键时期，任何插曲都有可能成为压倒骆驼的“稻草”。
4月9日晚间，中弘股份的一则公告还是将“意外”摆到了台前。公告显示，4月4日中弘股份收到北京市第三中级人民法院的《执行裁定书》，由于债务违约，“债主”中山证券向北京市高级人民法院申请强制执行，要求中弘股份提前偿付全部剩余本金、股权回购价款及相关利息等，法院裁定对中弘部分资产进行冻结和划拨。
其在公告中提到，如不能妥善解决这笔债务，可能会引起更多的债权人因采取财产保全措施而提起诉讼，从而加剧公司面临的资金紧张状况。中弘股份要如何拆解这一局面？对此，时代财经向中弘股份进行查询，但其表示不便对此做出任何回应。
◆北京御马坊的风波
与中山证券的这笔官司涉及的是中弘股份在北京的“明星项目”——北京御马坊。2016年7月，为了开发北京御马坊项目，中弘股份旗下子公司御马坊置业获得来自中山证券的一笔11.99亿元的贷款，其与中山证券、成都银行金堂支行签署的《委托贷款借款合同》中写明，这笔贷款的期限不超过5年，委托贷款年利率为9.8%。
作为借款质押，御马坊置业的控股公司中弘弘毅将其持有的51%股权及北京御马坊项目土地使用权和在建工程分别抵押给中山证券、成都银行金堂分行；同时，还将持有的另外49%股权以100万元转让给中山证券，约定贷款到期后以原价回购。在中山证券持股期间，其需支付每年9.8%的股权维持费。
一年多以来，中弘股份仅仅偿还了累计3.99亿元的贷款本金及对应利息，此后便未能按照合同约定时间偿还债务。基于此，法院裁定冻结、划拨御马坊置业、中弘股份、王永红银行存款8.0698亿元及应向申请人支付的135.6883万元股权回购价款和股权维持费。
此外，法院还裁定查封、拍卖中弘弘毅持有的御马坊置业51%的股权及其派生权益；冻结、划拨御马坊置业、中弘弘毅、中弘股份、王永红应支付的迟延履行期间的迟延履行利息和应负担的申请执行费88.618万元及执行中实际支出的费用。
中弘股份或许远没有想到，这个被视为“标杆”的项目如今会落到这一境地。在御马坊的初期规划中，处处显示出中弘股份对其的重视，据悉，该项目位于北京平谷，占地2000余亩，中弘股份预计在这个项目上投资近百亿。截至2016年年底，中弘股份实际投入已达30.68亿元。
御马坊项目一度是中弘股份业绩的主力，2016年9月，御马坊的商住部分开始对外销售，当月其以604套的销售成绩一举冲到北京商住项目销售排名第一，销售均价高达16606元/平方米。
而据中弘股份2017年半年报显示，去年上半年中弘股份分别完成签约金额及回款金额14.5亿元和13.5亿元，其中御马坊项目签约7.79亿元、回款3.79亿元，是上半年业绩中的主力。
不过，北京商办调控政策的出台让市场进入冰冻期，御马坊也迎来了萧条时刻，很大一部分购入御马坊的买家提出了退房要求。中弘股份公告显示，2017年下半年，御马坊项目共计退房1397套，账面冲减收入17.28亿元，冲减成本9.79亿元，预计带来约7.49亿元的亏损。
◆转型旅游之殇
王永红的创业之路不乏过人的胆识和魄力，但同样也有着极佳的运气。2000年，王永红以低廉的价格买下北京五环外常营乡附近600亩商业用地，彼时住宅市场风生水起，商业地产并不被看好，但王永红乐于做出与主流相悖的尝试，他要用这600亩土地和市场来一次“对赌”。
这600亩地被王永红当作“王炸”牢牢握在手里，等到最合适的时机，他才会打出这张牌。这一握就是8年，随着北京CBD东扩，常营地区在2008年进入最火热的时期，土地价格翻了十倍。
中弘股份就在这600亩地上开发了9800多套商品房，并迅速完成了销售，这就是让王永红“一夜成名”的北京像素项目，这个项目至少为中弘带来了50亿元的利润。
图：北京像素
完成了地产“首秀”后，王永红依然选择了不走寻常路，认为开发住宅“没有挑战性”的他盯上了旅游地产。对于旅游地产的生意，王永红效仿了北京像素的发展路径，2015年之前，其更多只是在旅游地产领域默默囤地。
直到2015年，王永红找到了一个能做大旅游地产事业的办法，他试图通过金融和资本运作来带动旅游产业的快速发展。中弘股份提出了“A+3”战略，所谓“A+3”即A股布局一家上市公司，同时在境外布局三家公司，一家围绕互联网金融做物业营销，一家是在线旅游上市公司，另一家是品牌运营管理公司。
以中弘股份的旅游地产作为中心，通过互联网金融和旅游平台输血，同时收购一些境外公司来推动这些平台的运营。从表面来看，王永红的计划似乎天衣无缝。
“A+3”战略制定后，中弘滚声势浩大地完成了几笔收购，其首先在H股收购了前身为卓高国际的中玺国际和开易控股（KEE），紧接着又拿下了新加坡上市公司“亚洲旅游”，旋即高调宣布收购海南最大的旅游项目半山半岛。
但随着不久后互联网金融平台仟金所涉嫌自融、收购海南半山半岛项目夭折以及牵扯进徐翔案等问题的出现，王永红的计划开始出现变动。
城市发展研究员刘诚指出，旅游地产对资金的需求较大，国内开发商通常用快周转的住宅项目来为旅游地产业务输血，从获取资金的渠道来说，中弘股份通过金融和资本运作来保证旅游地产业务快速增长的想法没有问题，其主要问题在于刚起步就摔跤，而且直接摔出了“跑道”。
根据1月30日中弘股份发布的年度业绩预告显示，其预计2017年度归属于上市公司股东的净利润亏损约10亿元，比上年同期下降约736.75%。造成亏损的原因，除了北京御马坊的损失之外，还有收购的三家境外公司亏损连累。
实际上，中玺国际自2015年末被中弘收购以来从未实现过盈利，时代财经查阅其历年财务数据发现，2016年及2017年上半年，中玺国际的净利润分别为-1428万元、-940.63万元，均处亏损状态。
而开易控股和亚洲旅游去年也未能逃脱亏损的命运。中弘股份在一次对深圳证券交易所关注函回复的公告中提到，去年境内子公司和境外公司（包括中玺国际、KEE、亚洲旅游等）的经营亏损预计合计金额约 1.63 亿元。
◆债务危机重重
不断铺开的盘子将中弘股份拉入了债务危机。今年年初，中弘股份发布公告称股东中弘卓业持有的公司全部股份被司法冻结，起因是其对外提供两亿元的债务本金及利息1350万元担保逾期所致。这次司法冻结起了一个头，接下来的两个多月，中弘股东被司法冻结股份的消息纷至踏来。
自从去年年底中弘旗下子公司“浙江新奇世界影视文化”债务利息违约的消息曝光后，包括西藏信托、中信信托等在内的各家金融机构就对中弘的偿债能力产生了质疑，不约而同地申请司法冻结中弘卓业手中的股份。
雪上加霜的是，去年12月到今年1月，大公国际连续两次下调中弘主体信用等级，并质疑中弘股份虚报账户余额，怀疑“14中弘债”偿债来源。截至3月底，中弘主体信用等级已被降至BBB-，债项“16中弘01”信用等级也由AA-下调至BBB。
这意味着中弘基本上已经失去了在资本市场获取融资的资格，如何在短时间内获得资金覆盖债务成为其迫切需要解决的问题。中弘股份3月16日公告披露，中弘及下属控股子公司累计逾期债务合计金额为11.56亿元，全部为各类借款，占公司2016年12月31日经审计净资产的11.77%。
中弘股份制定了一系列加快偿清债务的方案，其中包括推进重组、加快资产出售、催收账款等措施。“中弘的地产业务基本由商业和旅游地产组成，住宅部分少之又少，屡次违约的现象已经让中弘失去了诚信度，中弘想要变卖资产套现会比较困难。”刘诚坦言，近期中弘多个项目停工、退房或者销售停滞，目前中弘的应收账款何时能兑现也成了未知数。
重组成为中弘最后的希望，3月19日，中弘股份母公司中弘卓业集团、实际控制人王永红与港桥投资共同签署了《关于中弘卓业集团有限公司战略重组协议》。根据协议，深圳港桥将联合其他主要合伙人发起设立一支“重组基金”，向境内外合格投资者定向募集不超过200亿元人民币，重组基金的期限为3年。
这次重组的目的非常直接，不论是变卖资产、变卖股权还是其他方式，中弘要获得足够的资金，一次偿清全部或部分到期债务、清偿全部合理的应付利息或与债权人就债务安排达成新的债务安排协议。不仅如此，王永红还想通过这次重组把中弘重新拉回跑道。
让王永红缓了一口气的是“神秘金主”深圳港桥，重组若能顺利的推进，中弘极有可能挣脱当前的泥沼。对于隐藏在深圳港桥身后的资本，外界有着诸多猜测，时代财经通过查询股权发现了一些端倪，其背后资本指向的是国内资产管理巨头“华融系”。
深圳港桥的母公司为香港上市公司“中国港桥”，2015年11月，优福投资公司及智胜公司共同收购重组港股“至卓国际”，之后将其改名为“中国港桥”，主营业务也由印刷线路板产业，转型为证券投资咨询和资产管理、地产投资。
去年以来，中国港桥与华融系交集不断。2017年5月，中国港桥通过下属公司与华融金控的下属公司共同成立了两家基金，其中港桥各出资2.2亿元，合计出资4.4亿元。同年12月，中国港桥又透过下属公司收购了华融投资的8800万股股份，占华融投资总股本的4.85%，成为其第三大股东。
国字号的“华融系”一向以庞大的资金实力、丰富的投资运作经验在业界著称，有了实力雄厚的华融系撑腰，中弘的走势也多了很多可能性。不过，刘诚强调，目前重组的进程尚未明朗，结果如何还不能下定论，“即使有资本伸出援手，中弘的财务问题仍在不断涌现，依然有很多关卡在等着中弘。”
