3 月，碧桂园、万科、恒大都相继披露了 2017 年年报业绩；在整体市场环境遭遇严控，行业面临新常态的情况下，这三家房企仍取得了「突破性」的亮丽业绩。站在 5000 亿销售规模之上，「巨头」房企们的下一步该如何走？让我们来解读一下年报中关于未来的战略及创新方向的亮点。
万科：战略升级，专注「美好生活」
1、「城乡建设与生活服务商」战略
在年报中，万科正式将「城市配套服务商」这一定位进一步迭代升级为「城乡建设与生活服务商」，并具体细化为四个角色：美好生活场景师，实体经济生力军，创新探索试验田，和谐生态建设者。
角色诠释：
美好生活场景师：不仅包括衣食住行等基本物质需求，也包括文化、体育、健康、养老等精神需求、改善性需求。除原有的住房供应、物业服务核心业务外，目前已经进入租赁住房、物流、商业、冰雪运动、教育、养老等行业，正在探讨乡村振兴、文化艺术、健康、安全食品等领域。
实体经济生力军：「真实价值创造」是万科未来经营管理方针的第一条，其他三条（以客户为中心、以股东为优先、以奋斗者为本）都是对这一条的展开。
创新探索试验田：重点推进的创新探索，主要包括科技研发、混改和事业合伙人机制以及互联网时代的企业管理三个方面。（1）在建筑科学与技术、住宅产业化研究方面，我们希望未来能走到全球前列，形成全球领先的自有知识产权，并延展到绿色、环保等领域。（2）万科一直是混合所有制企业，希望我们的成长经验能够帮助更多的企业通过混改焕发活力。
和谐生态建设者：「和谐生态」，既包括人与自然的和谐，也包括人与人的和谐。坚决拥护「绿水青山就是金山银山」，不仅在经营活动中要节约资源、保护环境，也在探索进入环保产业、循环经济产业。而人与人的和谐，意味着我们不仅要对客户、投资者负责，也要对利益相关方负责，对社会负责；我们不仅要关注城市的发展，也要关注乡村振兴、共同富裕；我们不仅要关注自身的成长，也要带动上下游产业共同发展。
可以说，本次万科年报最大的亮点，就是对企业整体战略定位的调整。由「城市配套服务商」到「城乡建设与生活服务商」，万科集团董事会主席郁亮说：「万科今天不能仅仅关心城市，也需要关心乡村，关心城市和乡村的互动，这里的乡村不仅包括城中村，城市周边的乡村，也包括远离城市的乡村。」作为中国房地产行业的领跑者之一，万科早已完成全国化布局，其中，在 22 个城市的销售金额位列当地第一。在多年聚焦城市发展的过程中，万科分享了中国一二线城市发展的红利。在未来的乡村振兴进程中，万科也锚定了新的机会。
2、致力于成为全球领先的住宅租赁企业
万科将以成为全球领先的住宅租赁企业为目标，目前已跻身全国最大的集中式长租公寓服务商行列，截至 2017 年底，已在全国 29 个城市开业 96 个项目，已开业房间数超过 3 万间，获取房间数超过 10 万间。
在租赁住房方面，万科介入较早，凭借自身各方面的资源优势及整合能力，目前已成为国内产品落地较为成熟的长租公寓品牌。
万科年报披露，2018 年计划新获取 10 万间以上租赁住宅，新开业5万间以上。在租赁住房需求巨大的城市加大投资力度，加强与政府、金融机构、社会组织合作，多渠道获取租赁资产，多业态复合经营，积极参与城中村综合整治和经营。持续完善线上平台和线下运营机制，提升租赁住宅的经营和服务能力。
此外，启动「万村计划」，与深圳市人才安居集团有限公司进行战略合作，动作频频。大力发展住房租赁业务，已成为万科下一阶段将着力布局的业务板块。同时，在集中式公寓之外，万科还提到了家庭公寓概念，认为：家庭公寓能真正实现以租赁方式解决终身居住需要，是彻底的租赁居住解决方案。在未来长租公寓的发展方向及产品定位方面，万科已胸有成竹。
恒大：「新恒大」冲规模、增效益
1、「新恒大」战略
2017 年，恒大调整了发展模式，由「规模型」向「规模+效益型」转变，更加注重增长效益和质量。从年报发布业绩来看，核心业务利润达到人民币 405.1 亿元，较 2016 年增长 94.7 %，在保障规模高速增长的同时，实现了盈利的大幅提升，取得了规模和利润双丰收。
2018 年，恒大提出了「新恒大」战略发展目标：
形成以民生地产为基础，文化旅游和健康养生为两翼，高科技产业为龙头的产业格局；
到 2020 年总资产达到 3 万亿、销售规模达到 8000 亿、进入世界 100 强。
目前，恒大总资产约 1.76 万亿，2017 年销售规模达到 5009.6 亿，土地储备达 3.12 亿平方米。在土地储备充足的情况下，按照26%的年复合增长率，恒大即可实现 8000 亿销售规模。
2、文旅+康养+高科技多元化布局
恒大从八年前开始研究探索多元化产业，布局文化旅游行业。恒大旅游集团以恒大童世界为主打产品，打造以大型童话神话主题乐园为核心的大型文化旅游综合体。目前，恒大旅游集团共拥有海花岛、启东、长沙、贵阳、武汉等 11 个文化旅游项目，总旅游用地储备面积 4307 万平方米，总在建面积 1093 万平方米。
此外，恒大也积极探索布局健康产业，恒大养生谷创建租购旅多方式的会员机制，提供全龄化养生养老、健康保险等多重健康管理与服务，目前已布局7个宜居胜地。
值得注意的是，在文化旅游和健康产业布局之上，恒大提出了以高科技产业为龙头的战略目标，可以期待一下未来恒大在高科技领域的动作和布局，如何实现多元化产业之间的协同效应。
碧桂园：多元业务并行，发力长租公寓
1、长租公寓将成为重要业务板块
2017 年 12 月，碧桂园正式发布长租公寓品牌—— BIG + 碧家国际社区，目标于 3 年内规模达到 100 万套长租公寓，年租金收入达到 240 亿。根据年报披露，目前，碧桂园已在北上广深以及武汉、厦门等一二线城市筹备项目，在建房间数已达 2963 间，已获取总房间数超过 8000 间。预计 2018 年内能实现多个城市、多个项目同时开业，保障供应；同时，与主要金融机构合作，发展长租业务。2 月，碧桂园的租赁住房 REITs 也正式获批通过，成为国内首单百亿规模的 REITs 产品。
在地产开发之外，或许未来长租公寓能成为碧桂园一大重要的现金流业务板块。
2、分拆物业板块赴港股上市
根据年报披露，碧桂园物业管理分部的合同管理面积约 3.295 亿平方米，覆盖中国大陆 28 个省的超过 240 个城市；物业管理及社区相关业务的收入约为 26.56 亿元，同比增长 35.6 %；经营利润约为 4.87 亿元，同比增长 20 % 。物业板块已达到相当规模，并增长稳健。
房地产企业旗下物业板块拆分上市已成为行业惯例，如绿城服务、中海物业、彩生活都相继完成港股上市。碧桂园于 3 月 19 日宣布将物业板块分拆到香港联交所主板独立上市。分拆将使集团物业管理板块取得独立上市地位及独立集资平台，直接进入股权、债务融资资本市场，为其现有营运及日后扩张提供资金，加速扩张并改善其营运及财务表现。
小结
在此次的年报披露中，我们还看到一些不约而同的共性，如「美好生活」成为今年房企战略中的一大亮点，不管是高举高打，或是低调践行，这一时代主题都融入到了房企的战略发展当中。
万科：未来的经营理念，就是以人民的美好生活为中心。
碧桂园：希望社会因碧桂园和碧桂园人的存在而变得更加美好。
此外，降低杠杆和控制经营风险，实现有质量的增长成为另一大共同点。万科的净负债率由 25.9 % 降到 8.8 % ；战略上强调坚持有质量的增长，以现金流为基础，谨慎投资，持续优化资债结构。恒大通过还清 1129 亿永续债、引入 1300 亿战投、控制费用等多种手段将负债率下降到同行中低水平。将继续把「三低一高」经营模式和「规模+效益型」发展模式作为企业发展的核心战略。碧桂园也强调将坚持稳健的财务政策和风险控制措施，实现高质量的协调发展。
可以看出，适应时代发展的主题和需求、多元化创新、稳健有质量的增长，中国房地产行业的领头羊的选择，相信也将是未来行业的发展趋势。
