赴港IPO 弘阳要搭上规模扩张晚班车

急于上市的弘阳,能成为2018年地产界最强“黑马”吗?

马一凡MYF 2018/04/10 21:26 | 评论(0)A+
来源:界面新闻

图片来源:视觉中国

继16岁参军、27岁闯荡南京后,现年50岁的福建商人曾焕沙在2018年又一次迈出了关键一步。

4月4日,他一手创办的弘阳地产集团有限公司向港交所提交IPO招股书,有可能在年内完成香港上市。在这之前的数月里,一向低调的弘阳突然搅动华东地产圈,密集挖人并设立上海总部。

16岁就到海南参军的曾焕沙经历了数十年的商场沉浮。从最初在海南兜售瓷砖,到经历了上世纪1990年代初海南房地产市场的大起大落,曾焕沙在1995年带着他积累起来的第一桶金挥别海岛,选择在南京“登陆”。

1996年5月,曾焕沙买下南京江北一块110亩的庄稼地建成“红太阳装饰城”,从事他的老本行建材生意。20多年间,他把自己的商业版图扩张到住宅地产开发、商业地产运营。2017年,弘阳实现了61.4亿元营业收入,曾经籍籍无名的曾焕沙,如今已担任江苏省政协委员、江苏省侨商总会会长等职务。

房地产行业里有不少福建老板,他们基本都从福建起家,再进行全国化扩张。曾焕沙与众不同的一点是,他的生意从南京起飞。他从事房地产并不算晚,但近年来明显扩张力不足,落后闽系房企好几个身位。

曾焕沙也开始学习诸多老乡,“迁都”上海、全国化扩张、赴港上市,尽管动作显得慢了一些,但也努力在赶上一趟晚班车。

2018年以前,弘阳的标签是典型的区域性房企。几个月前,当旭辉前副总裁蒋达强加盟弘阳的消息传出后,不少上海房企人士在问:弘阳是一家怎样的企业?

截至2017年12月31日,弘阳只进入了江苏9个城市以及南京市场所辐射的安徽4市。其中27.3%的土储位于大本营南京;43.4%的土储在苏锡常;另有不足30%的土储分布在泰兴、句容、南通、扬州、镇江、合肥、亳州、滁州、马鞍山等。

深耕江苏给弘阳带来了区域红利,尤其是曾焕沙20多年前刚到南京时落脚的江北区域,这一曾长期被南京人视为“乡下”的区域,却不想在2015年获批为江苏省唯一的国家级新区。

对于曾焕沙来说,幸运的是2010年以前弘阳所持地块大部分位于南京江北,和苏宁、明发瓜分了南京桥北几乎所有大型社区项目,且拿地成本非常低。

举个例子,2007年,弘阳以9.5亿元土地款拿下南京浦口(即江北)旭日爱上城地块,总建筑面积超过100万平方米,拿地时的楼面单价不足900元/平方米,这个庞大的地块被分为8个区,至今尚未开发、销售完毕。除了上述项目,弘阳在浦口还开发过旭日上城、旭日学府等多个大型楼盘。

如今,南京江北区域地王最高楼面价已超过22000元/平方米,十几年间地价涨了20多倍。

但对于弘阳来说,负面效果是,大量外来开发商涌入以及南京地价的暴涨,严重挤压了本土区域型房企的生存空间。在南京地王层出不穷的2015年、2016年,绝大多数地王都被一批外来房企夺得,鲜见本土房企的身影。

弘阳IPO招股书中的“风险提示”部分,简单阐述了这一困境,即长三角地区理想地段的土地供应短缺,土地成本大幅上升,“我们有可能无法获得充沛的资金支持未来的土地获取及房地产开发”。

要么扩张,要么被并吞——相信这也曾是摆在曾焕沙面前的一道选择题。最终这位福建商人拿出了“爱拼才会赢”的态度,打算在2018年冲出去、拼一把。上市以及2020年冲击千亿,成了这家公司的明确目标。

2017年12月,弘阳地产集团有限公司在开曼群岛注册成立,此后这家房企迅速挖来9名新高管,在2018年3月举行了集体入职仪式,并在2018年第一季度开始运营上海第二总部,4月4日向港交所递交首份招股书。

但目前弘阳和它的“小目标”之间还隔着好几道槛。

第一便是真正走出大本营。招股书中透露,弘阳未来的目标城市包括长三角具有发展潜力的三四线城市以及武汉、天津、重庆、成都、郑州、长沙等重要节点性城市,目前已在武汉、重庆设立附属公司,并计划未来在所列节点性城市都设立分公司。而拿地模式也将从原先主要通过招拍挂转为关注收并购。

其二是实现快周转。招股书中称,弘阳将追求建立扁平化的管理模式,提高运营效率,实现更快速的开盘及去化,争取未来将拿地到开盘的平均时间缩短为6个月。

第三是解决融资问题。目前弘阳的外部融资渠道主要依赖银行贷款和信托,招股书称未来将进一步多元化融资渠道。在上海设立总部的主要目的便在于此,弘阳将把投资、融资、研发和人力部门设在上海,明显是瞄准了上海的资金和人才。

2015年、2016年及2017年,弘阳未偿还银行贷款数额逐年上升,分别为31.77亿元、55.24亿元及68.65亿元。此外还有7笔尚未履行信托,年利率在7.5%-9.5%之间,截至2018年2月28日,信托借款总额为16.11亿元。

与之相应的是资产负债率的逐年攀升,2015年、2016年及2017年,弘阳资产负债率依次分别是119.4%,136.0%,137.5%;同时股本回报率逐年下降,分别为28.0%,16.5% ,14.7%,这可能将给其带来负面影响。 招股书中对此解释称,2015年至2016年,股本回报率大幅下降主要是由于投资物业公允价值亏损所致,年内纯利减少;自2016年至2017年,则主要是由于股本增加,部分被纯利小幅增加所抵消。

能够呈现亮点的数据是毛利率,弘阳三年来分别达到41.9%、29.1%、40.6%,在房企中处于偏上水平。

弘阳目前采取的规模扩张路径在行业内早已被诸多房企践行过,但即使来势汹汹,在房地产市场调控趋紧以及日益分化的背景下,后来者是否还能成功实践这一模式,仍有待市场的检验。

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