昨天下午，成都刚需优先摇号的政策出台了。
《成都市城乡房产管理局 成都市司法局关于商品住房开盘销售采用公证摇号排序选房有关事宜的补充通知》原文。
这个“通知”如同平静湖水中投下的一颗石头，瞬间刷爆朋友圈，激起层层涟漪。
对此，购房者群体中有三种主要态度：
1、我是“刚需”，感谢成都，感谢政策，愿意为城市贡献力量。
2、我不是“刚需”，这个政策出的不好，没有考虑到我的利益。
3、我不知道我算不算“刚需”，是夸还是骂，让我搞清楚了先。
毫无疑问，人们总是会从自身的利益出发，去判断一个政策的好坏。对自己有利，就认为政策好，对自己不利，就认为政策坏。这样的我们，就失去了正确的价值观，失去了判断是非曲直的标准，失去了让社会变得更好的可能。所以，我希望今天的这篇文章，能够帮助大家更理性地看待“刚需优先”政策。
首先申明，我不是刚需，今天的政策我是“受害者”。
但是，我依然旗帜鲜明地支持“刚需优先”政策，尽管它不够完美。
理由如下：
一、政策的制定是从民生的角度出发的
大家是否记得，我在2017年12月18日那篇《成都为什么是最好的城市？这个政策值得全国借鉴！》中，针对公证摇号的细则，配了一张图片，如下：
在这次公证摇号的细则中，我们看到了棚改户优先，我们看到了付款方式同权；这些都是民生的体现，尽管它损害了非棚改户、高首付和全款购房者的利益。但它仍然得到了极为广泛的好评。
而今天所出的《补充通知》，本身就是“公证摇号”细则的一部分，只是把过去“棚改－普通购房者”，划分为了“棚改－刚需购房者－普通购房者”。它们的逻辑是一致的，都是为了民生考虑，为了社会公正着想。
当然，我不否认，可能会有极个别的情况，会让一些人钻政策的空子，造成更不公平的现象。但我们更加不能否认，在成都当前的限购模式下，大量拥有多套住房的人依然在参与摇号。所以，“刚需优先”从“最大公约数”的角度看，它是值得我们肯定和支持的。
二、政策的制定考虑了城市战略的需求
当我们以个体利益去看待政策的时候，无异于盲人摸象，管窥一豹，不可能得出全面而正确的结论。但如果站在城市的战略高度，看待“刚需优先”政策的出台，风景又会不同：
国与国之间的竞争，是超级城市的竞争。而中国，除了北上广深之外，还需要更多的超级城市。这些超级城市，最终只会从十余个强二线城市中诞生。成都，当然有机会，而且机会不小。
如果成都能够弥补短板，发挥优势，在超级城市的选拔中脱颖而出，那它带给这座城市2000多万市民的价值，将是巨大而持久的。其中，人口和人口结构，是城市的战略资源。近日，连高高在上的北京、上海都已经开始醒悟，重新开启了金融人才、创新人才和高端人才的落户通道，就足以说明问题。
人口，成都的量级足以比肩北上广；但人口结构，我们还要加强。
所以，第一、我们需要人才；第二、我们需要赢得年轻人的未来。
通过今天的“刚需优先”政策，大家可以发现。
从民生的角度，那些经济实力相对弱的本地购房者，当然受到了照顾。但真正最受益的，却是另外两类人。
1、通过本科以上学历落户成都的购房者；
2、已经拥有成都户口或社保的年轻一族。
高学历人才和年轻人群，这不正好是成都城市发展的战略资源吗？
当然，反驳的人可能会说，本科学历就等于人才吗？这些人会不会在成都落户买了房就把户口迁走呢？这些人还没有给成都做任何贡献，凭什么可以优先？
这是一个概率问题。
我不建议把极个别现象去夸大化。我相信一个人愿意迁户口，愿意花钱买房子，绝大多数都是为了在成都安居乐业的。暂时没有贡献，不代表未来没有贡献。一个拒绝新鲜人口的城市，没有前途，也不符合成都包容的气质。你永远不知道，这些落户的人中，会不会出一个新的“马云”，会不给给成都带来一个新的“阿里巴巴”。
三、政策的制定是“房住不炒”的良好注解
现在任何与房地产有关的新政，都会以“房住不炒”为宗旨。这四个字，现在或许大家还体会不深，但总有一天你会反应过来的。
而“刚需优先”的新政，显然也是一次对“房住不炒”的补充。
1、从字面意思看，无房户优先摇号买房，完成了“住有所居”的梦想，是对“房子是用来住的”最好体现。而有房或多房的人，确实没有任何理由跟“刚需”抢夺优先权。
2、而“不炒”这个注解，可能很多人看不清。大家想想，如果刚需优先摇号，刚需购房者的中签率自然大大提高，在这种情况下，谁还会去购买价格虚高的二手房？而一旦失去刚需购房者的接盘，价格虚高的二手房就会如同被“釜底抽薪”一般，要么有价无市，要么把价格调整到更合理的位置。所以，“剪刀差”会变小，二手房“套利”空间会减少，大量打算高价卖了二手房再去摇低价新房的如意算盘，可能就打不响了。
当然，卖二手买一手，改善居住这个逻辑是没错的，我此前也跟多读者交流过，所以不能说“合理置换”是“炒房”，但只要存在“非正常套利”，在政策看来，都是对接盘刚需的伤害。所以及时保护刚需，也是对“套利”行为的打击。
或许有人会说，刚需优先了，那“普通购房者”的中签率低了，会不会把他们逼向二手市场，从而导致二手房价格再涨呢？
我觉得不排除会有类似的案例出现。但从宏观上看，这种可能性比较小。
首先，刚需优先，并不代表普通购房者没有购房机会，毕竟刚需也只享有除棚改外50%的房源优先机会，剩下的房源依然会保留给普通购房者。
其次，普通购房者基本都是有房的，所以对买房的需求肯定不如刚需强烈，因此从时间上看，他们可以只对价格合理的二手房出手，虚高的不买。
第三，置换需求一般都是卖房买房。这个时候房价是没有意义的，卖的便宜自然买的便宜，卖的贵自然就买的贵。这对二手房价是一个对冲。
四、刚需优先或预示着分类调控的到来
什么是分类调控？
就是低端有保障，中端有支持，高端有市场。
低端有保障，成都主要是通过租赁住房、共有产权等方式进行；
中端有支持，当然就是今天出台的“刚需优先”政策；
高端有市场，应该就是前不久，逐渐放开的精装限价，让好产品好精装的价值能够得到体现。
我相信，在主管部门的调研和摸排中，对“刚需优先”政策会导致的舆论和分歧，应该有所心理准备，那为什么不“多一事不如少一事”呢？
我个人判断，就是对未来调控的思路可能产生了变化：把过去“一刀切”模式，转变为“分类调控”。
今天我们保护“刚需”，明天就要尊重“市场”。
当然，这个尊重市场，是在一定的容忍范围之内：即房价总体稳定的前提下，让货真价实的高端住宅产品，能够满足高端购房者的需求。
这对政府、开发商、购房者来说，是三赢的局面。
五、没有完美的政策，或许存在三大bug
总体而言，我对今天“刚需优先”政策持肯定和支持的态度。但细节上，有一些bug我觉得有必要指出来，或许可以改进和完善。
1、人才落户的问题。
此前我讲了，人才落户是一个好事，人才优先买房也是一个好事，但如果利用人才优先的政策“炒房”，这就不对了。所以，要杜绝外地炒房客，落户之后优先买房再迁出户口的这一行为，应该考虑对户口的外迁进行相应限制。
2、父母代持的问题。
一个家庭如果已经拥有多套房产，但这个家庭的双方父母在外地，名下并无本地房产，那么通过父母投靠子女落户，即可享受优先买房，还能买两套。唯一的坏处可能会变成“全款”而已。那么“刚需优先”变为“全款优先”，恐怕也是不合理的。
3、刚需买豪宅的问题。
在本次新政中，最大的问题是没有对产品进行限制。例如武汉的刚需优先，是限制为120平米以下的户型。如果成都在某些顶级豪宅的摇号过程中，有刚需优先现象出现，会是一件自相矛盾的事情。
最后，我知道今天的政策对很多刚改客户有很大程度的误伤，但是一方面刚改太难认定；另一方面国内多个出台“刚需优先”政策的城市，都是以“无房”作为唯一标准的。所以，我只能表示遗憾。
没有完美的政策，只有良好的心态。
希望大家客观理性，包容看待。祝好。
