“脱了棉袄”的曹舟南说 绿城明年会实现2000亿

去年底大举“反周期拿地”后,绿城重提规模及利润增长。

马一凡MYF 2018/03/30 18:41 | 评论(0)A+
来源:界面新闻

图片来源:视觉中国

绿城的画风变了。曹舟南似乎从悲观、蛰伏的基调中走了出来,“我已经把棉袄脱了,轻装上阵,走得非常明快非常轻松。”他说。

3月29日,绿城中国(03900.HK)在香港举行业绩会,行政总裁曹舟南、执行总裁李青岸、副总裁杜平、首席财务官冯征出席。

去年中报时还不愿明确提高销售目标的曹舟南现在看起来信心十足,他说2018年绿城会实现1700-1800亿元的销售额,2019年最大可能是突破两千亿。“明年利润是非常巨大的一年,明年的销售额除非市场情况有很大变化,一定是越过两千亿。”

不只是去年完成的1463亿销售额给了他底气——去年下半年,绿城以百米冲刺的速度拿地补仓,新增了1547亿元货值。

半年前,曹舟南还曾悲观地判断,2018年5月到2020年5月,是中国内地房地产市场最棘手、最复杂、最难受的时候,为此绿城很可能会蛰伏三年,到2020年时再拿出上千亿现金进行布局,而在这两年,绿城只需要每年保证千亿销售额。

但半年来,曹舟南实际上在暗自发力。

2017年全年绿城新增项目37个,对比2016年,绿城仅新增了9块土地。去年新增项目数甚至远超2014年到2016年三年间新获取项目总和。

去年下半年,绿城花了302亿元买了25幅地,占全年支付权益土地款的68%。全年新增总建筑面积859万平方米,按年增长了276%,总土地款约为644亿元,其中绿城权益金额442亿元。

在拿地方面已低调沉寂许久的绿城,突然在土拍中高调起来,重新杀回了京沪。去年11月绿城以86亿元拿下北京史上总价第二高宅地石景山五里坨地块,权益占比50%;当月,绿城还拿下上海松江一块宅地,这距离其上一次在上海单独拿地已过去了6年。

这数百亿的土地款花出去后,绿城还战略性地进入了成都、重庆、西安、武汉这些热点城市。经过这一轮补仓,绿城新增了1547亿元货值,其中权益货值为986亿元。

这为现在曹舟南提出的新增长目标提供了基础——2018年绿城的可售货值达到2300亿元,彻底摆脱了去年同期时的缺货状态。

在这一轮“反周期拿地”策略成功实施后,曹舟南在去年年底时曾表示,他终于能睡着觉了。他花了三年时间改变绿城。2018年,规模、利润、周转率,绿城的路径已经清晰。

过去几年绿城一直执行“换仓计划”,去三四线库存,控制负债率等。报告期内,绿城的存量房源已经去化约454亿,去化率66%,三四线房源去化率达67%,金额为337亿元。

报告期内,绿城净资产负债降至46.4%;现金及银行余额约为359.8亿元,创下公司历史峰值;总借贷加权平均利息成本为5.4%,与2016年的5.9%相比进一步下降。

“绿城中国通过这么多年的努力,加上创始人宋总打下的基础,我现在把棉袄脱了,轻装上阵,走得非常明快非常轻松。”曹舟南说,现在在他的脑海中,房地产投资城市是有排位的,因为棉袄好不容易脱下来了,就不会再穿几件上去。

即便是大本营杭州,在他心目中也只能算得上中流,因为地价太高,赚钱风险大。

“让我选上流城市,第一是武汉,第二是西安,第三是成都。”曹舟南说。这在去年绿城的拿地中有迹可循——去年下半年,绿城新增3个成都项目、2个西安项目、1个武汉项目。

一线城市在他眼中仍然具有魅力。“上海、北京、深圳,一个筷子插在那个地方都会发芽,卖大饼、油条、烧饼也可以发财。”

曹舟南通过半年来在土地上的运筹帷幄,给绿城划分了三种层次:北上广一线城市的项目负责捍卫绿城在高端领域的地位;二线热点城市项目负责巩固绿城的市场影响力;而布局在嘉兴、南通、义乌等三四线的项目,则通过“短平快”促进资金的流转。

开始追求规模扩张的同时,曹舟南仍然不认可如今在地产圈非常流行的跟投制度。“跟投我一开始就反对,今天反对,明天还是反对。”他认为跟投不适合房地产企业,因为房地产项目赚钱的时候没事,但亏了就接不住了。

去年年底,补仓的“心头大石”落地后,曹舟南就开始着手推行事业合伙人制度,并且向五位执董及三十八为高管授出了1亿股购股权,用于激励董事及管理层、员工等。今年绿城还将选拔一批管理层及基干员工认购公司一定份额的股份。

“绿城的干部要更多关注公司的发展水平和发展质量。我们对项目公司实现了净资产收益率考核。我考核两个规模,比如北京公司现有土地储备量已经超过1000亿,明年考核的销售规模要完成500亿,对应的利润规模,比如5%,就是25亿利润。500亿销售规模,25亿利润能完成,团队拿走5-10%,如果超过就累计分成,现金流也是。”就上述制度曹舟南进一步解释道。

2018年绿城还有两项要重点跟进的投资工作。一是将于其大本营杭州举办的第19届亚运会,二是在大股东中交集团引领下在雄安新区的建设运营工作。

“亚运村我们做了四届,一共16年,2022年亚运会在杭州家门口开,在可能的情况下,不要说赚不赚钱,我们起码为浙江省委省政府、杭州市委市政府、包括杭州市人民,绿城应该做出自己的贡献,这是理所当然的事情。”对于亚运会,曹舟南在业绩会上这样说道。

而已设立的绿城雄安城市运营公司,则将协同中交集团全力构建与雄安新区的战略合作伙伴关系,在保障房建设、政府代建、小镇建设等方面寻求合作。目前这一板块已经被绿城列入“五大轻资产子集团”,除雄安运营公司外,还包括绿城中国代建集团、以绿城中国4S为主体的绿色科技集团、绿城生活集团、杨柳郡集团。

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