不再拼命拿地王 禹洲把扩储目标转向大湾区

“朋友圈拿地”能否助林龙安圆千亿梦?

马一凡MYF 2018/03/29 07:00 | 评论(1)A+
来源:界面新闻

图片来源:视觉中国

从400亿跨越至1200亿,禹洲只剩三年时间,必须快马加鞭。

在3月28日举行的业绩会上,禹洲地产董事局主席林龙安还是保持了信心,“2020年实现1200亿不会有问题”。

从业绩会上林龙安的表态可以看出,未来这家房企仍将会聚焦于收并购来充实土储,支撑其大规模扩张的野心。

禹洲地产(01628.HK)3月27日公布了2017年年报,报告期内实现合约销售额403.60亿元,同比上升73.69%;营业收入为217.67亿元,同比上涨58.73%;全年毛利润为76.83亿元,同比增54.93%;核心利润为29.24亿元,同比上升42.83%,每股核心利润为0.74元,按年上升37.04%。

年内累计合约销售建筑面积为238.09万平方米,同比上升30.19%,合约销售均价约为16929元/平方米,按年升33.41%。

除了大本营厦门贡献了超1/5的销售额外,禹洲近两年在长三角的投入有了回报。上海地区贡献了约70亿的合约销售额,南京地区则有69.4亿,合肥达到53.8亿,分别占集团总销售额的17.35%、17.22%、13.34%。报告期内,杭州、苏州及惠州三城首次体现销售额。

截至目前,禹洲总土储逾1500万平方米,货值超人民币3000亿元,分布于长三角都市圈、海西都市圈、环渤海都市圈、粤港澳大湾区及华中都市圈。

报告期内,禹洲的现金及银行结余为174.98亿元,平均融资成本为6.02%,净负债率为57.73%,较上年的净债率71.70%下降了约14个百分点。

禹洲将2018年的销售目标确定为600亿元,这比2017年的销售额增长了50%,而在更长远一点的2020年,禹洲的目标是迈入千亿,并且向股东承诺可以达到1200亿元。

林龙安称有信心实现上述目标。他表示,今年禹洲计划推出的货量达940亿元,并且目前还有350亿已售未结转的销售。

至于2020年的目标,他说:“我们给股东的承诺是2020年实现1200亿,2020年不会有问题。整个行业的趋势,今年是非常明了的,政府工作报告已经讲得很明白,稳妥长效机制的健全更加有利于房地产有序稳健长远发展。”

业绩会上,林龙安又一次提到了他的菲律宾、台湾以及华侨“老朋友们”。在过去多种场合中,他都表示过并购活动离不开朋友圈的积淀。

“并购这个行当有一个延续性,有人脉历史沉淀、信用体系沉淀的问题,信用体系如果没有沉淀你是并购不了的。我们更多的是跟股东共赢,禹洲还会秉持着这个模式加大并购,我们在上海并购了很多台湾企业家的项目,在厦门并购了很多华侨和台湾企业界的项目。”林龙安说。

“朋友圈拿地”似乎成了林龙安的一项秘技。

今年年初,禹洲以38亿元收购沿海家园资产包,包含7个项目近千亿资产,可提供权益货值430亿元,将禹洲的土储从1200万平方米提升至1500万平方米。

这场禹洲史上最大收购案,谈判耗时4个月,交易价格最终从75亿元降至38亿元。当被问及当时是如何把价格大幅度谈下来的,林龙安在业绩会上轻描淡写地回答道:“(禹洲)15年前已经跟沿海家园有合作了,未来也许会有更紧密的合作。”

已打算撤出二级开发市场的沿海家园,在将7个项目转让给禹洲后,手中还剩余9个项目,林龙安表示会考虑全面收购沿海家园剩余资产包。

在上一轮周期中将公司总部搬到上海、土储上重仓长三角,并且在土拍市场上频频现身参与地王制造的禹洲,在2018年会明显转变思路。

此前林龙安就曾表示,已经意识到在市场上拼命拿地王几乎是没有盈利空间的,甚至是倒挂的。

业绩会上,禹洲明确表示2018年会加大土地并购和合作的力度,预期的土地投资预算为300亿元,其中三分之一都会投向粤港澳大湾区。

在2017年以前,禹洲几乎没有关注过粤港澳。截至2017年12月31日,它有51.7%的土储在长三角,数量上达612.7万平方米;有343.3万平方米的土储在海峡西岸经济区,占比29.0%。而在粤港澳大湾区,在2017年加紧收购了几个项目的情况下,目前也仅只有40.7万平方米的土储,占比仅为3.43%

禹洲土储重心转变的思路,是在紧跟中央大湾区规划的步伐。目前其在粤港澳大湾区已落子香港、佛山、惠州、深圳、珠海,除了香港项目是2014年收购的,其他各地项目均为2017年之后才布局。

2017年,禹洲在惠州收购的五经山水大观项目已经开始销售,年内带来了约1.06亿元的确认销售金额,禹洲在年报中称,这具有“里程碑式的意义”。

目前禹洲对物业销售的依赖程度非常高,物业销售收入占比高达97.76%,另有1.52%的收入来自物业管理费。在多元业务上,2017年中报期时,林龙安曾表示,受限价政策影响,公司上海的一部分房源已经转为长租公寓。

在28日的业绩会上,林龙安对这项业务的进展进行了说明:“将在深圳推广长租公寓,试水规模为500-1000间房源,2018年将在厦门、上海、深圳落地租赁事业部。”

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