高管加杠杆增持股份 中国金茂要提前冲击2000亿

金茂在土地一级开发项目中获益的核心,是能掌控今后土地的出让价格。

孙梅欣 2018/03/28 07:00 | 评论(0)A+
来源:界面新闻

图片来源:视觉中国

3月27日,中国金茂(00817.HK)发布年报显示,2017年实现营收310.74亿元,较上年同比增长14%,实现净利润39.77亿元,同比增长57%。

过去一年,金茂的签约销售额为690亿元,较上年同比上涨43%,其中权益达到69%,超额完成了年初制定的500亿元目标。另外,物业租金收入13.7亿元,同比上涨7%;酒店经营收入20.7亿元,同比上涨10%。

在当天的投资者会议上,中国金茂执行董事兼首席执行官李从瑞表示,公司在当日的董事会上已确定未来3年将保持50%的复合增长率,并要实现2000亿元的目标,同时要在今年突破1000亿元销售规模,利润增长要达到89%,保持高毛利战略。

值得注意的是,去年8月金茂上市10周年会上,迈进2000亿元门槛的目标还定在5年后,销售还只要求30%的年增长率。如今时隔半年已将2000亿提至3年内,增长率也提高至50%,金茂对于冲进“第一梯队”的愿望可见一斑。

为了显示对公司今后高质量增长的信心,从去年年中到今年初,金茂的三位高级管理层及执行董事李从瑞、宋镠毅及江南等,曾数次以自有资金增持公司股份。由于国企的身份,这些高管相比民营房企的待遇会差一些,因此在增持过程中,管理层几乎都使用了杠杆。首席财务官江南还笑着称,“杠杠还挺大的“。

截至3月28日,中国金茂的最新股价为4.59港元/股,当日上涨3.38%。但相比李从瑞等管理层在今年1月25日最近一次增持时却有所下跌,当时增持的平均成本为4.85港元/股。

除了自身权益外,金茂的高管们还需要考虑作为央企如何在规模发展和利润上升之间寻找平衡,即便目前地产行业内通过高周转实现规模扩张已成普遍现象。

李从瑞对此回应称,金茂要保持规模适度,效益优良的原则:“地产行业里实现100%增速算规模增长,50%的复合增长率就是考虑到规模和利润的平衡问题,到了2000亿元有可能再放慢一些以确保利润。”

他表示,2017年金茂在18个城市拿下36幅地块总计932万平方米,至此金茂的土地储备量也达到4616万平方米,总货值7500亿元,为规模冲刺打下基础。其中新增地块中有17幅为底价拿地,为保持高利润提供了条件。

一级开发依旧是金茂过去一年的主要利润增长点,长沙梅溪湖、南京青龙山作为重点项目,去年毛利率达到60%。

尝到甜头后,金茂去年分别和广州、青岛、天津、福州、武汉等城市签订了7个城市运营项目,去年新增土地储备面积中,一级土地开发储备面积达到1844万平方米。“今年还要签5个项目,城市运营项目要成为主导。”李从瑞表示,未来3年城市运营项目要达到60%的占比,这也是金茂主要土地储备的来源:“目前南京汤山已经拿了项目,温州也拿下60万方土地。”

通过获取城市运营项目来增加土储,仍将是金茂的主要拿地方式。李从瑞透露,2017年的计算是拿到三个,最终完成了7个,今年的目标是再增加5个。至于标准,他们期望建筑面积最好在500万平方米以上,或者土地面积达到一千亩,并且政府已经完成了收储和拆迁等前期工作。

对于这些新增项目,金茂往往都是采取滚动开发,但核心点是能掌控今后土地的出让价格。随着地价上升,在后续的开发中逐步收回成本。

但大规模增加土储也使得金茂的资产负债率出现上升。年报显示,其净负债较2016年增加212.04亿元,净债务比率从上年的46%攀至69%,出现大幅度增加。

可以看出,金茂为了规模增长,也在进行布局调整。之前金茂的主要土地储备还集中在一二线核心城市,虽然能够保障较高利润,但在目前大部分重点城市都存在“限购”甚至限价的状况下,对规模扩张并无优势。从去年起,金茂也在进行城市下沉,去年新进的5个城市中,温州、嘉兴和南昌,以及今年3月首次进入的徐州,均不属于传统的一二线热点城市。

有分析人士认为,金茂也在试图通过打入三四线市场拉动整体规模,但相较于对这一市场更为熟悉的碧桂园、恒大等房企,金茂的产品线较为单一,目前仅有“府系”、“悦系”,虽然北京项目上推出“墅系”产品,但目前大多走高端路线,如何打动更广泛市场拉动规模,是金茂需要考虑的问题。

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