近日，上海瑞力投资基金管理有限公司（以下简称“瑞力投资”）旗下地产基金宣布完成两个地产项目退出交易，即创智天地项目和金领之都项目。这也是瑞力投资在2015年完成国资改革重组后，连续完成的首单和第二单地产项目退出交易。
瑞力投资总裁孙烽告诉界面新闻，两项物业年化收益分别达到28.70％和24.23％。而这样的成绩背后是瑞力在物业投资之初即确立的战略考量，以及在后期执行上对投资时机的精准的战术判断。
两项目年化收益均超24％
创智天地项目由两幢甲级标准办公楼组成，是杨浦区创智天地园区的一部分，由杨浦区政府与香港瑞安房地产集团联手打造。项目地处五角场区域，毗邻复旦、同济、财大等10余所知名高校，聚集了全球科技巨头的研发中心，包括IBM全球服务执行中心、EMC中国卓越研发集团、甲骨文研发中心等。
你还可以在这个区域时不时的遇到各种如即刻、摩拜、爱回收这样的新兴创业独角兽，园区内设有各种创业相关服务机构，以不断吸引新的创业公司加入。
创智天地以大学校区、科技园区、公共社区三区融合的理念，已经成为上海表现最活跃的创新空间，也吸引着那些希望接近创新社区的传统大公司。比如2014年，耐克上海总部从市中心的静安区恒隆广场迁走，落户杨浦区新江湾城打造新的Nike Campus。
无论是传统大公司还是新兴创业公司，其对办公空间的追求都在悄悄发生变化，他们不再只是追求传统的高端商务型写字楼，而如创智天地这样的融合高校资源，科研产业，新兴创业公司等复合生态的创新空间已经成为办公空间的新选择。
嗅觉敏锐的资本早已察觉，瑞力就是其中一家。2016年6月，瑞力果断出手，从彼时创智天地的开发商瑞安房地产公司手中收购创智天地的两幢甲级办公楼。孙烽向界面新闻透露，瑞力当时以27903元/平方米的价格拿到这个项目。按照整个项目建筑面积22788.13平方米来算，这项交易当时的规模在6亿左右。
一年半以后，这栋物业的单价就变成了36171.937元/平方米，孙烽告诉界面新闻，瑞力已经于2017年12月20日与弘毅投资（北京）有限公司签署交易协议，整个交易规模达到8.45亿。这笔交易为瑞力带来了7000多万元的收益，即年化收益率约30％。瑞力原本计划在2019年6月退出，但因为项目快速增值，因此将时间表提前。
紧接着，2018年2月，瑞力又完成了另一个项目的退出，金领之都。这项物业由两幢工业研发楼组成，地处金桥经济技术开发区中心位置，合计建筑面积20516.13平方米。
2015年12月，瑞力出手收购金领之都，买入单价15654元/平方米。而在两个月以前，金桥经济技术开发区刚刚被正式纳入上海自贸区范围。
瑞力原本预计退出时间为2020年12月，而现在提前了3年。瑞力投资执行总裁邓世岗向界面新闻介绍，瑞力以20613元/平方米的单价卖给了上海世联行股权投资管理有限公司。这项交易中瑞力收益了8000多万元，年化收益率约25％。
灵活布局地产投资
在成功退出后，瑞力持有上述两个项目分别是1年半，2年，而这是由于地产板块在整个瑞力板块中的属性决定的。
对于地产基金的退出标准，瑞力投资执行总裁邓世岗介绍说，首先，当市场已经达到心理价位的时候，就会考虑退出；第二，地产板块在几个板块中，具有稳定器的功能，其他板块需要较长的投资周期，而地产的退出更灵活，地产会在这其中起到平衡的作用；第三，地产基金，LP允许可以在投资期内可以多次投资，可以多次“翻台”。
“每栋物业在最初会设定每年的价格指导线，触及指导线之后就会报备股东是否退出。”邓世岗表示。
基于这样的定位，瑞力地产基金会瞄准成熟物业，瞄准产业集聚。这也是瑞力投入在上海的一个原因，上海是大宗交易的集聚地，资产更具流动性。当然，瑞力团队驻扎在上海，熟悉当地市场，也拥有更多在地资源。
“做基金管理很有趣，要平衡不同背景的股东偏好，不同的诉求，看他们是要赚多还是赚快。”孙烽表示。
而瑞力此时选择退出两项优质物业，也意味着，很可能有更好的投资标的，尽管瑞力表示目前暂不透露。
以产业地产切入
此次瑞力退出的两项物业都不是传统的写字楼物业，而是和创新产业紧密相关的城市创新空间，这正是瑞力在地产投资上的战略切入点。
“党的十八大以来，中央提出来要脱虚向实，这个实就是实业为基，产业兴国。当时瑞力就关注到了地产和产业的结合。我们做地产，和产业结合起来的时候就变实了。瑞力投资的地产板块从打造创新空间入手，从产业角度实践。近年来中央倡导新旧动能转化和供给侧结构性改革，这其实都是要培育新兴产业和带动传统产业的转型升级。”孙烽向界面表示。
在孙烽看来，瑞力布局的几个产业地产园区，恰恰就是上海培育创新产业新动能的核心区域。之所以选择杨浦、张江、金桥等地资产作为投资标的，是为了主动对接全球科创中心和上海自贸区建设两大国家战略，这几个园区项目是当时有意识的切入和布局。而在所有产业类型中，创新产业又是当前最具活力的产业类型，这也是瑞力除了地产板块之外其他板块正在发力的方向。
据了解，瑞力投资成立于2011年9月，是上海国际集团四大产业基金管理公司之一，2014年6月顺应上海国资国企改革要求启动优化重组，并于一年后完成。完成重组后，瑞力投资目前是上海报业、上海实业、上海国际三大国有集团为主导，同时引入民营上市公司作为战略合作伙伴的私募基金管理公司。其中，上海报业、上海实业各占比32.91％，上海国际集团占比15.19％，民资山东太阳占比为6.33％，管理团队占比12.6％。瑞力投资专注新兴产业投资，业务布局5大板块，健康医疗、文化教育、能源环保、互联网科技与金融、地产资产管理。
“这本身就是国资增量混改的最佳的实践载体之一，依托于股东方的产业资源和专业优势，瑞力致力于推动产业创新发展，同时承担社会责任。”孙烽对界面新闻表示，目前瑞力的基金管理规模超过150亿元，未来5年内预期基金管理规模可达300亿元。
创新产业和创新空间联动
基于多板块创新产业投资背景，瑞力更敏锐地感知到城市创新空间和产业创新结合所带来的价值。
孙烽告诉界面，那时候买卖写字楼的地产基金比较多，但是准确把握政策导向，并从创新空间和新产业培育的角度去切入的非常少，而园区资产价值的崛起正是伴随着新产业兴起。
“创新空间的模式不靠买卖，而是运营。引入和孵化创新企业，瑞力的产业资源也可以给这些创新企业以支持。比如和政府的产业政策做对接，让入驻的企业得到政府优惠。而这些企业的价值提升，瑞力投资的物业价值也顺势提升。”孙烽表示。
城市创新空间融合了创投，科研、开发、设计等复合业态属性，不只是物理硬件的支持，还需要政策环境，创新机制，尤其是产业链资源的支持，这也是瑞力未来会继续发力的方向。
未来，孙烽表示，瑞力地产板块会继续投向城市创新空间和产业生态圈。而瑞力投资的各个板块如果要建立协同，也需要地产板块的支持。“随着瑞力的发展，被投企业逐步成长，龙头企业一定会产生溢出效应，形成自己的产业链和生态圈，诞生更多创新空间需求。因此，要建立以龙头产业为中心的产业生态圈，从办公楼，到小园区，到大园区。要立足瑞力基金板块协同的综合优势，不断优化创新空间的服务，成功打造瑞力投资地产基金与产业投资融合运作的升级版。”
瑞力投资表示，瑞力地产基金将启动新基金的募集工作，引入优质社会资本，参与到上海的城市更新、产业升级中来，不仅为投资人实现高额回报，也为上海的科创中心建设作出贡献。
