“大风越狠，我心越坦荡。”在融资收紧的境况下，房企的心态可潇洒不了。大悦城财务总监许汉平便在业绩会坦诚道，2018年大悦城的资金成本将会上升。
3月12日的大悦城业绩会上，大部分时候董事长周政默默听着不发言，只是指示由执董曹荣根、财务总监许汉平或者总经理周鹏回答，但现场仅设三个问题的安排让周政忍不住抱怨太少了，所以又拿起话筒就重组等问题作了5分钟的总结与展望。
如何总结过去大悦城这一年？大概就是营收及销售双增、处置资产、重组与第二条产品线。而对于2018年，大悦城称主要关注三个方面——加速规模发展、降本增效以及销售提速。
重组、资产处置这一年
自2017年8月启动与中粮地产的重组以来，这对兄弟公司已几度推迟发布重组方案，他们最新承诺的时间是3月24日。
在业绩会上，许汉平的回应是，“应该”“很快”就会有消息了。周政则补充称，重组工作在政策方面得到了全力的支持，但因为国企改革存在技术问题需要反复研究，中粮正在积极沟通。
不过，针对外界对于大悦城私有化的猜测，许汉平明确答复，目前没有私有化的计划。
除了外部与中粮地产进行重组，大悦城过去一年也在内部对一些低效资产进行处置。2017年，大悦城出售了南昌凯莱、苏州凯莱以及长安街W酒店。年报显示，由于西单大悦城酒店去年进行了改造，导致酒店板块收入下降至9.59亿元。
据周鹏称，2018年大悦城将继续推进酒店等业态的处置与改造，回流现金支持主业。至于对酒店业态的取舍问题，周政的答案有些模糊，他对观点地产新媒体表示，“酒店运营得好才能继续做，运营不好也有进有退。”
酒店运营问题只是其一，2018年一个更加普遍性的难题则是融资环境的收紧。
许汉平分析称，随着人民币重新回到升值的轨道上，境外发债还是比较值的，而且海外发债相对更容易获批。虽然海外发债发改委方面并没有限制，相比之下国内申请公司债及中票除非是续发，否则基本上不能获批。
她称，大悦城在国内仍有90亿中期票据的额度，同时也在申请公司债续期以及申请在香港发债。许汉平强调，大悦城的净负债率在28%，还有很大的空间用于发展，“接下来一两年是发展的关键时期。”
但对于融资成本，许汉平则明确表示了担扰。“2017年资金成本虽然下降了，2018年我们认为肯定会上升，在去杠杆的政策环境下，国内的融资环境非常紧，并且越来越紧。”
许汉平举例，之前大悦城开发贷的成本基本上是基准利率再下调，但如今基本上是上浮了。此前大悦城的熊猫债成本在4.95%，但目前要涨到5.5%及以上。虽此，她仍不忘给予投资者信心，“大悦城的融资成本相比行业（整体水平）还是要低的。”2017年大悦城的融资成本为4.28%，已经近年的低点。
此外，观点地产新媒体留意到，大悦城当天亦公布了旗下各个大悦城产品的投资回报情况，其整体的EBITDA回报率（NOI）达到8.6%。其中，最早开业的北京西单大悦城NOI最高，达到20%，不过这个回报率自2016年开始就已经在下滑了。
朝阳大悦城的NOI亦达到了10%以上，沈阳大悦城、成都大悦城及天津大悦城NOI在5%及10%之间，而静安大悦城及烟台大悦城则在5%以下。
14个项目与百亿并购基金
融资环境差强人意，但过去一年大悦城的多个营业指标不差：营业收入116.58亿元，合同销售81.56亿，核心净利润19.21亿元，同比增幅分别为67%、79%、220%。
值得一提的是，虽主打大悦城综合体项目，但不可否认住宅销售业务的搭配下大悦城拥有更多资金腾挪的空间。在2017年合计116亿元的收入中，物业及土地开发业务便占到了71亿元，占比为61%，尤其是上海天悦壹号项目，贡献了一半的销售结算收入。年内签约销售项目贡献主要是杭州大悦城及天悦壹号等项目。
周鹏称，目前大悦城在上海、成都、重庆及杭州等城市拥有的可销售货源储备共116万平方米，权益建面为82.2万平方米，将在未来三到五年左右逐渐推出。
在销售目标上，执董曹荣根称，2018年物业销售将达80亿到90亿元，“因为这两年项目处于战略布局阶段，未来大悦城销售会有可期的增长。”
回到主业商业地产方面，过去大悦城开业项目的扩张情况一直为业内关注，“5年20个”的目标更是不时被拿来对比。在2017年，大悦城获取了北京、重庆、西安、青岛共四个项目，截至年底共在12个城市获取了14个大悦城项目。
相比起对融资环境的担扰，大悦城对于零售业务的市场更显信心。周鹏判断，目前实体商业正成为新一轮的主战场，市场也在明显回暖，收益回报在同步提升，因而大悦城将更为积极地进行拓展，以快速进行布局扩张。
据介绍，2018年大悦城计划新增3-4个大悦城城市综合体项目，重点关注的城市是北上广深、南京及青岛等，其中并购项目2-3个；并计划新增1-2个大悦春风里项目，重点关注武汉、青岛等城市。
周政还透露，大悦城目前正在洽谈郑州、南昌项目，不排除采取并购的方式，“市场商业存量巨大，未来发展的空间还是很大。”
在收购拓展项目方面，年内大悦城曾宣布设立并购改造基金的计划，初步投资额度为114亿元。许汉平透露，目前境外基金已经成立了，境内基金由于涉及到中国人寿以及基金协会，需要走一系列审批流程，但也接近成立了。
管理层还介绍，该基金将用于收购改造一二线城市存量商业，预计未来两到三年里收购8—12个项目。许汉平称，上海长风大悦城以及西安大悦城都正准备转入种子基金里面。
观点地产新媒体了解到，2018年将有四个大悦城项目开业，包括上海长风大悦城、杭州大悦城、昆明大悦城及西安大悦城，开业时间预计为5月、8月、12月及12月。至于第二条产品线大悦春风里的推出时间，周鹏称，大约在2018年年底或2019年年初。
