大悦城关键词:重组、资产处置、14项目与百亿并购基金

2018年03月13日 10:35
许汉平称,“大悦城2017年的资金成本虽然下降了,但2018年我们认为肯定会上升,在去杠杆的政策环境下,国内的融资环境非常紧,并且越来越紧。”

图片来源:海洛创意

“大风越狠,我心越坦荡。”在融资收紧的境况下,房企的心态可潇洒不了。大悦城财务总监许汉平便在业绩会坦诚道,2018年大悦城的资金成本将会上升。

3月12日的大悦城业绩会上,大部分时候董事长周政默默听着不发言,只是指示由执董曹荣根、财务总监许汉平或者总经理周鹏回答,但现场仅设三个问题的安排让周政忍不住抱怨太少了,所以又拿起话筒就重组等问题作了5分钟的总结与展望。

如何总结过去大悦城这一年?大概就是营收及销售双增、处置资产、重组与第二条产品线。而对于2018年,大悦城称主要关注三个方面——加速规模发展、降本增效以及销售提速。

重组、资产处置这一年

自2017年8月启动与中粮地产的重组以来,这对兄弟公司已几度推迟发布重组方案,他们最新承诺的时间是3月24日。

在业绩会上,许汉平的回应是,“应该”“很快”就会有消息了。周政则补充称,重组工作在政策方面得到了全力的支持,但因为国企改革存在技术问题需要反复研究,中粮正在积极沟通。

不过,针对外界对于大悦城私有化的猜测,许汉平明确答复,目前没有私有化的计划。

除了外部与中粮地产进行重组,大悦城过去一年也在内部对一些低效资产进行处置。2017年,大悦城出售了南昌凯莱、苏州凯莱以及长安街W酒店。年报显示,由于西单大悦城酒店去年进行了改造,导致酒店板块收入下降至9.59亿元。

据周鹏称,2018年大悦城将继续推进酒店等业态的处置与改造,回流现金支持主业。至于对酒店业态的取舍问题,周政的答案有些模糊,他对观点地产新媒体表示,“酒店运营得好才能继续做,运营不好也有进有退。”

酒店运营问题只是其一,2018年一个更加普遍性的难题则是融资环境的收紧。

许汉平分析称,随着人民币重新回到升值的轨道上,境外发债还是比较值的,而且海外发债相对更容易获批。虽然海外发债发改委方面并没有限制,相比之下国内申请公司债及中票除非是续发,否则基本上不能获批。

她称,大悦城在国内仍有90亿中期票据的额度,同时也在申请公司债续期以及申请在香港发债。许汉平强调,大悦城的净负债率在28%,还有很大的空间用于发展,“接下来一两年是发展的关键时期。”

但对于融资成本,许汉平则明确表示了担扰。“2017年资金成本虽然下降了,2018年我们认为肯定会上升,在去杠杆的政策环境下,国内的融资环境非常紧,并且越来越紧。”

许汉平举例,之前大悦城开发贷的成本基本上是基准利率再下调,但如今基本上是上浮了。此前大悦城的熊猫债成本在4.95%,但目前要涨到5.5%及以上。虽此,她仍不忘给予投资者信心,“大悦城的融资成本相比行业(整体水平)还是要低的。”2017年大悦城的融资成本为4.28%,已经近年的低点。

此外,观点地产新媒体留意到,大悦城当天亦公布了旗下各个大悦城产品的投资回报情况,其整体的EBITDA回报率(NOI)达到8.6%。其中,最早开业的北京西单大悦城NOI最高,达到20%,不过这个回报率自2016年开始就已经在下滑了。

朝阳大悦城的NOI亦达到了10%以上,沈阳大悦城、成都大悦城及天津大悦城NOI在5%及10%之间,而静安大悦城及烟台大悦城则在5%以下。

14个项目与百亿并购基金

融资环境差强人意,但过去一年大悦城的多个营业指标不差:营业收入116.58亿元,合同销售81.56亿,核心净利润19.21亿元,同比增幅分别为67%、79%、220%。

值得一提的是,虽主打大悦城综合体项目,但不可否认住宅销售业务的搭配下大悦城拥有更多资金腾挪的空间。在2017年合计116亿元的收入中,物业及土地开发业务便占到了71亿元,占比为61%,尤其是上海天悦壹号项目,贡献了一半的销售结算收入。年内签约销售项目贡献主要是杭州大悦城及天悦壹号等项目。

周鹏称,目前大悦城在上海、成都、重庆及杭州等城市拥有的可销售货源储备共116万平方米,权益建面为82.2万平方米,将在未来三到五年左右逐渐推出。

在销售目标上,执董曹荣根称,2018年物业销售将达80亿到90亿元,“因为这两年项目处于战略布局阶段,未来大悦城销售会有可期的增长。”

回到主业商业地产方面,过去大悦城开业项目的扩张情况一直为业内关注,“5年20个”的目标更是不时被拿来对比。在2017年,大悦城获取了北京、重庆、西安、青岛共四个项目,截至年底共在12个城市获取了14个大悦城项目。

相比起对融资环境的担扰,大悦城对于零售业务的市场更显信心。周鹏判断,目前实体商业正成为新一轮的主战场,市场也在明显回暖,收益回报在同步提升,因而大悦城将更为积极地进行拓展,以快速进行布局扩张。

据介绍,2018年大悦城计划新增3-4个大悦城城市综合体项目,重点关注的城市是北上广深、南京及青岛等,其中并购项目2-3个;并计划新增1-2个大悦春风里项目,重点关注武汉、青岛等城市。

周政还透露,大悦城目前正在洽谈郑州、南昌项目,不排除采取并购的方式,“市场商业存量巨大,未来发展的空间还是很大。”

在收购拓展项目方面,年内大悦城曾宣布设立并购改造基金的计划,初步投资额度为114亿元。许汉平透露,目前境外基金已经成立了,境内基金由于涉及到中国人寿以及基金协会,需要走一系列审批流程,但也接近成立了。

管理层还介绍,该基金将用于收购改造一二线城市存量商业,预计未来两到三年里收购8—12个项目。许汉平称,上海长风大悦城以及西安大悦城都正准备转入种子基金里面。

观点地产新媒体了解到,2018年将有四个大悦城项目开业,包括上海长风大悦城、杭州大悦城、昆明大悦城及西安大悦城,开业时间预计为5月、8月、12月及12月。至于第二条产品线大悦春风里的推出时间,周鹏称,大约在2018年年底或2019年年初。

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