2018年3月7日下午，由优铺联合中经联盟、中房经联、九龙辰品、蓝博旺主办的互联网时代下中国商业地产经纪行业转型之路暨优铺商学院成立新闻发布会在国贸共享际隆重举行。在活动现场，链家研究院院长杨现领带来了主题演讲《中国经纪行业的未来格局》，从变化来看房地产的未来走势。
杨现领在中国的房地产经纪行业耕耘多年，对行业趋势了如指掌，对行业数据如数家珍，分析问题透彻入理，此次的分享，也是干货满满！
链家研究院院长杨现领
以下为杨现领的发言实录（有删减，未与本人确认）：
「存量时代不仅仅是指二手交易量的上升」
什么是存量时代？存量时代不仅仅是指二手交易量的上升。二手房交易量今天整体上在快速上升，而且越来越多的城市也在进入到二手房主导的时代。所以存量的第一个含义是原来增量开发主导的房地产市场格局正在向二手房交易存量流通的格局转变。
「全品类快速奔向存量时代」
所谓全品类是指不仅是住宅的交易，从新房到二手，还包括商业、办公楼。但是在这个领域的创新、变革还是比较少。新房也一样，新房从单纯的以开发为主、供不应求的格局，进入到一个长期相对平稳的市场，交易变得有一些压力的情况下，新房的流通、新房的交易也在进入一个存量的时代，因为库存本身就是存量很重要的一个组成部分，所以库存的消化、去化在过去几年都产生了很多创新的机会。比如新房的领域，产生了非常多的互联网的公司，这个创新其实5年前才起来的，到今天没有结束，还在迭代创新。二手房就更不用说了。链家在互联网领域的深耕时间更久，目前来讲，互联网的进展也是最迅速的，租赁也刚刚开始。大的存量很重要的特征就是全品类都在快速奔向存量时代。今天来看，进展最慢的是商业和办公楼。为什么呢？因为这个领域有核心的特征。
写字楼客单价更高，交易流程也比较多，对经纪人的压力也比较大。目前以开发商为代表的商办领域的公司，还有商业领域，传统的商办、经纪、交易机构都在往这个方向转。今天整体上优铺的这件事情也是这个时代的一个选择。
「全流通时代生存空间变大」
关于经纪行业的生存能力，你会发现，中介公司比历史上任何一天、任何一个发展阶段都更加受到时代的追捧。从整个经济周期来讲，历史上整个中介的洗牌是有明确规律的。每一次大规模的市场上升就开始开店、加人，周期调控下来，开始减店、减人。今天房地产的调控相当严格，从2017年3月开始，北京展开的新一轮调控到今天依然没有放松，北京、上海的交易量几乎下降了40%到50%，但实际上可以看到我爱我家逆势上市了，总体变得更好了。可以说经纪公司的穿透周期的能力、生存能力都在增强。为什么？一方面是因为今天确实比以前有了改进；另一方面是时代真的变了，这就是全流通的时代。
今天大部分经纪公司的收入和利润构成，原来更大的比例来自于新房，未来将会更多的来自于商办、交易的租赁和交易的管理。全品类相互交易、相互流通、相互关联度在大幅增加的阶段，一二手的连接产生了以房多多一系列为代表的创业公司，租赁和二手的连接产生了自如、我爱我家、相寓这样的租赁经营管理品牌。
今天来看，住宅和商办，也就是经纪人和商业之间的联通完全是空白，不同领域的连接都会产生一些新的机会，过去商办更多连接的是新房，所以新房和商业的联通是高度连接在一起的，现在在交易压力不断出现的时候，商业、办公和二手的连接，和经纪公司、经纪人的连接会更强。这就是全流通时代。在这么一个时代，作为经纪公司，如果不是特别差，不是特别low，不是特别坏的话，想死是死不了的，有一批神会接着你，会让你活得更好。
所以今天整体上进入了全流通时代以后，大家的联系会日益密切，生存会更加紧密。原来生存空间的挑战来自于二手房本身，今天的生存空间会变大。
总结为一句话，无论是二手房的交易占比趋势性上升，还是各品类都步入存量时代，还是各品类的连通性，都带来一个共同的结果——经纪公司生存空间的扩大。在生存空间扩大的情况下，自然的就会做一些对消费者好，符合互联网时代竞争要求的相对符合未来、面向未来的事情。
存量时代的到来，生存空间的扩大，特别是随着这一轮交易周期的上升，出现了一个局面：不光是很多三线二手房交易量在上涨，同时也有一大批量的城市进入所谓的“万元俱乐部”，甚至进入“两万元俱乐部”。当客单价一旦超过两万，佣金大概就有四五万的收入，50%分给经纪人，做一单赚2.5万，一年做3单，也有四五万的收入，能保证一批稳定的职业团队的扩大，形成职业经纪人的队伍和阶层，职业体验才会变好。也希望优铺能够为经纪人生存空间的持续扩大和成长能够提供更多的增量价值。
「全运营时代到来 租赁产生良好的现金流」
决定未来经纪行业发展趋势的，一是存量，第二个就是整个运营时代的到来。原来总体上中介行业是做交易的，今天看到运营变得越来越重要，运营效率的提升也是非常明显的。以运营为核心的，特别是以租赁资产的运营，包括商办的租赁运营和住宅的租赁运营，这里面产生的价值都会更大。经纪人从开发阶段向运营阶段转移，这是很明确的趋势，也会产生比较多的机会。
在国外调研，最大的感受是，国外做得好的中介公司无一例外都做租赁运营，因为租赁是现金流非常好的业务。我爱我家为什么能够上市？原因之一就是租赁做得相当好，租赁的规模在全国位居第一，不是因为做得好，而是站在时代的风口比较早。为什么能做到这样呢？核心是租赁是一个非常好的现金流的业务，不一定赚钱。但是租赁养经纪人，租赁资产、租赁运营的资产也是房地产门店资产评估里面最重要的一个估值因素。比如你要转店，经纪人是流动的成本，所以这家店的估值核心取决于这个店面到底管理了多少个房子，运营了多少个房子，因为这些房子决定了这个店未来的现金流，所以现金流的折现是店面的估值。
我相信以中介为代表、为切入点的这些机构，二手房是一个入口，有了二手房交易能力，最终能够非常轻易的或者相对轻易的来切入租赁资产的运营，特别是住宅的运营。这个领域目前已经没有什么悬念了，因为一大批公司都在快速成长，而且坦白讲，租赁也是唯一一个国家政府在未来5到10年还会大力支持和鼓励的方向。所以租赁的运营会变得非常重要，特别是对于中介公司来讲。包括未来，包括商办的这些办公楼和商业运营，也同样有很大的机会。
「互联网高度发展带来用户高渗透率、客户高转化率」
在房地产各个品类里面，互联网渗透率最低的就是商办，最高的是二手房，其次是租赁，再其次是新房，再之后是商办。在商办这个领域里面互联网渗透率最低，影响最弱。未来这里面有非常大的空间。
未来的商业文明最核心的就是互联网的文明。过去人类发展史，英国、美国、东亚转型国家，包括中国的发展史，本质上都是工业文明。这40年中国的改革开放的伟大成绩，其实是因为我们把中国主动的或者某种程度上被动的纳入了人类工业文明的大轨道，千万不要以为自己多么牛逼。今天的最大转变是从工业文明主导的阶段向互联网主导的阶段来临，这是世界上第2次大的转型，是巨大的结构性转型。今天在这个时代上，我们每个人都是同样的起点。早期的互联网文明，特别是传统的PC时代的互联网文明，是西方国家主导的。但今天，移动时代的互联网文明，特别是基于大数据、AI时代的互联网文明，快速的发生在新兴的中国和新兴的印度。
所以一定要走大道，做对事情，因为互联网时代的文明已经不可避免的到来了，这个车轮只会越转越快。最近世界银行发了一篇报告，叫世界不平等发展报告。其中说工业时代的收入不平等差距经过一百年演变之后在收窄，但是过去这10年，进入互联网时代后，各个国家在经过互联网时代洗涤之后，收入不平等的差距在迅速扩大，跟得上这个车轮的只有少部分人。所以人类文明越进步，我们就越孤独、越焦虑。在这种情况下，不得不快速学习和迭代。因为大部分人今天学习的能力、学习的范围、信息的空间在快速扩大。如果你不扩大，你的生存空间就会被别人稀释。
过去开发商的认知在快速迭代、快速进步，因为他们经历了中国历史上最严格的房地产调控，也是人类历史上最严格的。不断调控、不断发展和迭代的背后核心是学习能力。中介行业大部分都是大专和高中毕业，所以在底层的情况下，怎么样提升互联网的认知，才能够面向未来呢？我觉得更多的就是需要学习，跟新的力量相结合。互联网带来的改变是很深刻的，最大的改变就是用户渗透率的上升，线上转化率越来越重要。
「中介行业即将到来的趋势，是整个商业模式的裂变速度在变快」
最近，很多公司在做加盟，加盟是一个行业发展必然的结论，大家都在做。加盟的本质是什么？在某种程度上其实是形成更大的合作关系网络，今天你在跟优铺合作的时候，实际上都在借助优铺的网络在扩大自己的生存空间。加盟本质上是经纪公司通过合作网络的形成、扩大、进化、迭代，不断地扩大自己的生存空间，给经纪人带来更多收入，让经纪人更加稳定的成长。总体而言，把更多生意纳入到你的合作范围内，给经纪人更多的翅膀。这时候加盟会变成一种强有力的力量。
所以大家对这个问题可能会有很多误解，觉得为什么一定要做加盟，是因为直营干不下去了？不是，今天直营仍然是最好的商业模式，直营是最赚钱的，还会持续赚钱，但这不符合未来。因为只有把经纪人纳入更多的合作网络，这个事情才能够更加持续。
另外，也不是说直营做重一些，加盟做轻一点，加盟也需要更重，因为加盟需要引入更多的合作伙伴，也更多的需要引入合作伙伴的力量。这个世界唯一不变的，唯一能带来持续生存空间的就是你的认知能力，不断学习，跟不同的人互动交流。
「人口交互质量的提高决定了城市发展进步，不同层次的流动性和交互性会让城市更发展。」
最近读了很多书，有很重要的收获是我大概明白，一个城市的发展、城市的繁荣不仅仅取决于城市的人口数量，而是取决于人口之间的交互质量，不同产业的人是不是互动的。城市向上的动力，来自于不同阶层之间的流动性、之间的交互连接和生长。这就是网络效应。
在房地产大品类里面，有一个品类永远是走在最前面的，那就是交易。因为交易具备非常天然的强的网络效应，所以我相信我们只有能够连接不同的人、不同的品类、不同的行业，我们未来才会变得更好，我也希望今天我们在座的经纪行业的同仁们、高管、老板们，加强沟通和迭代，加强跟新事物的结合，一起拥抱更加美好的未来。
