中国城市高歌猛进时代过去了 下一个风口是城市更新

一家建筑设计公司的转向正映衬着整个房地产行业的变迁。

马一凡MYF 2018/02/28 15:12 | 评论(8)A+
来源:界面新闻

图为苏州高新区文体中心,是近年来天华民生综合体代表作之一

当城市的摊大饼式扩张达到极限,不再有更多可以新建的空白用地,房地产市场便会步入存量价值时代。

我们正在走向这样一个时代,土地资源日益稀缺,增量市场规模收缩。但同时,中国的都市也患上了各种各样的“大城市病”,比如交通日益拥堵、社区差异拉大、市政基础配套不足、生态环境堪忧等。

天华集团是中国最早的一批民营建筑设计公司,过去20多年来,随着中国商品房市场的开放和发展,这家民营设计公司通过专注开拓住宅设计市场,在国有的大型设计院和外企林立的环境中,保留了自己在业内的一席之地。

但现在,这家靠住宅建筑设计在业内立身的企业,已经在逐步转向。去年,天华和哈佛大学合作出版了《上海城市更新·五种策略(Shanghai Regeneration Five Paradigms)》,探索中国城市的更新之路。

书中提出,近三个十年的中国城市狂飙式高歌猛进的时代需要一个减速时段,让我们可以思考建造的不同模式的差异或得失,现在我们已经渐渐看到了这个时代的到来。“设计”曾经作为一种强大的力量塑造和再塑造了上海,这在城市天际线的变化中被集中体现,然而现在,“设计”亦将引领上海的内向型城市更新。

回顾刚刚过去的2017年,房地产住宅市场增量依然在疯狂成长,在此领域耕耘已久的一家设计公司,为什么现在要特别关注城市更新?天华总建筑师黄向明在接受界面新闻记者专访时表示:“城市更新是城市发展的必然要求,也是建筑行业当下面对的重要课题。”

有业内人士认为,以重点中心城市核心区域为主的“城市更新”,将成为房地产市场未来十年乃至更长时间的下一个风口。

对此,天华集团董事、总经理柳玉进说,作为一家服务房地产市场的建筑设计企业,天华早在2010年就做过趋势研究。他认为,未来十年内,中国的住宅增量不会有明显下降,但10年之后,住宅显然不会无限制增长下去。“2013年时是最高峰,一年全国住宅的开发量是15亿平方米,而现阶段基本维持在10个亿左右,我们认为这种规模趋势会持续到2025年。”

在住宅开发增量逐渐下降的过程中,城市更新就会渐渐成为城市发展的新增长点。从2008年开始,原本一直在住宅设计业务中掘金的天华,开始大力拓展公共建筑市场,积极参与城市更新项目,完成了诸如苏州高新区文体中心这样的大型民生综合体的设计,并且陆续中标了上海新天地、陆家嘴、前滩等地段的城市更新项目。

而当大家越来越多地谈论城市更新时,未来城市究竟应该呈现怎样的面貌?

黄向明认为,未来城市一定会越来越密集,城市更新的过程不能僵化处理,哪里需要拆掉重建、哪里仅仅是修缮,这需要将时间、技术、需求综合起来考虑。

“以前我们对城市历史性的认知是从西方来的,历史性城市或者历史性建筑的物质性是被放在第一位的,所以现在很多房子因为是很多年前建的,就不能拆了。但是不是应该这样?其实也很难讲,城市将来肯定会向更高的密集度发展,认为以后城市会回到田园状态或者我们都去做乡村建设的观点,是不现实的。不是说每个房子都必须保留下来,对待历史问题,不能僵化处理,不然城市发展就失去了活力。”

黄向明举例说:“比如我们保护里弄时,要求里弄人既不能把房子修了,也不能把房子拆了,他们住起来却是很不舒服的,不符合现代生活的要求。”

他认为,未来的新城应该更加生态、更加方便,有更先进的混合功能分区。“我们现在用的城市规划原理是工业化时代留下来的,最核心的就是功能分区。为什么要功能分区?因为以前产业是污染的,比如像伦敦工业化的时候,城市很脏,所以要把工业区、商业区、金融区、居住区区分开来。我们现在也是这样搞,上班要开两个小时车去,开车堵,坐地铁把人挤成沙丁鱼。现在已经没有必要——制造业在城市的产业里已经不是最核心的东西了。所以我们在很早的时候就提出要做混合社区。我们有两个比较重要的案例,一个是瑞虹新城,一个是创智天地。”

《上海城市更新·五种策略》书中将五种策略归纳为——异质空间:建设新镇以激活近郊与远郊;文化多元:发展半城市化区域为国际社区;创新驱动:转化后工业地块为创新创意园区;文脉再生:重塑城市飞地以创造混合功能新城市中心;历史再造:批判性保护修复与理性扩建。

书中说,这五种策略并不能囊括上海在过去十年所出现的城市更新的全部现象,也并非全部是值得推崇的成功举措,相反,其中有很多批判性和反思式的研究。这本书的目标是——寻求更适宜的城市更新改造模式。

问答实录:

界面新闻:为什么要出《上海城市更新·五种策略》这本书?

黄向明:这本书是去年跟哈佛联合的项目。过去,正统的学术界,包括西方的,对中国正在发生的事情不是很了解,他们也不是特正面地讲这些事,我们觉得特别有必要把我们在上海做的一些大型社区、城市更新的案例,请哈佛的朋友到中国来,到我们这些项目去看,看了以后,他们很客观地对每个项目写了分析和研究,在这样的基础上总结概括,最后形成了一本书。中国每个发展阶段都有一些非常特殊的东西,而且中国发展是生动的,不是那么教条化,并不是按照某种理论来的。

界面新闻:现在天华在盈利上,还是住宅设计占大头吗?

柳玉进:是建筑设计,不一定是住宅设计,因为我们还有很多商业综合体、文化综合体也是盈利的。我们2017年合同额25.8亿,实收款大概17亿元。其中,在设计业务板块中,住宅建筑设计占比大约为60%,公建占比约40%。

界面新闻:天华有没有涉足长租公寓项目的设计?

黄向明:去年上海好像一共出了19块租赁用地,其中我们可能有四五个项目。现在做的最顶级的长租公寓在张江,是吸引世界顶级科学家的别墅项目。

界面新闻:天华的口号从“建筑设计企业”转型成为“城市建设领域专业服务集团”,这两者之间的不同是什么?

柳玉进:我们现在已经试水节能和环保产业,不再局限为设计公司,而是城市建设领域的专业服务公司。在节能领域,我们已经研究出一种生物质燃料,可以缓解冬天天然气供应不足,现在有4家工厂,计划未来打造60家工厂;我们还有一个公司做分布式光伏发电。

环保板块主要是两个业务,一个是环保咨询,这是我们的强项;此外还有一个公司专门做工业污水处理。

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