2017 年 12 月，中央经济工作会议提出「加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度」，这意味着持续推动租赁住房改革将成为 2018 年经济工作的重点。
中央经济工作会议对构建住房体系的表述为：多主体供应、多渠道保障、租购并举，由此也可看出我国对居民住房体系的探索与实践方向。发达国家的住房体系构建已相对成熟，本期我们盘点了美国、德国、日本、新加坡、英国五个国家的住房体系与结构，与大家一起探讨。
发达国家住房租赁体系：市场与保障两手抓
国外住房保障制度主要分三种，即金融支持型、非盈利法人主导型和政府主导型，分别以美国、德国、日本和新加坡为代表，这些国家同时兼顾市场性与保障性，形成了完善的「金字塔结构」住房体系。
美国：自有为主，租赁为辅，控租、补贴和公共房共存
美国鼓励居民拥有私人住宅，政府利用金融手段提高中低收入家庭的购房能力，从而提高拥有住房的居民的比例，改善住房体系结构。其住房分为公寓和独立住宅两种，前者是租赁市场的主要来源，后者主要用于自住。
从结构角度，美国的租赁房体系以私人住房租赁市场为主，公共住房租赁市场为辅。根据美国政府介入的程度和调控方式的不同，美国租赁房可以分为政府产权出租房、基于政府租金补贴的出租房、产权非政府但政府控制租金的租赁房和完全市场化的租赁房。其中，对于私人住房租赁市场，政府主要发挥间接调控作用，以市场为主要导向，美国政府管理控制的政策手段主要是租金控制和住房租金补贴两种。而公共住房是指政府开发所有并管理运营的住房，服务对象是符合条件的低收入家庭、年长者以及残疾人。
在供给方面，美国政府会通过专门机构和优惠政策保证提供一些数量的公共租赁房，主要有政府直接投资建设、政府以低息贷款支持私人企业建设、政府收购私人住房做公共住房三部分来源，通过租赁房搭配建设、合理规划消除潜在社会问题。此外，完善的不动产税制度使得房屋的空臵成本较高，出租房屋的税收优惠制度进一步刺激租赁住房的供给。
德国：租赁为核心，公共住房和租金补贴并举
德国租赁市场发达，租房比例高达 50% 以上。政府鼓励民间投资，私人开发商是公共住房的主要供给者，政府对开发商进行了大量的补贴鼓励其建造福利住房。
德国租赁权益保障制度完善，通过租金管制、租赁合同保障、租购同权等多种途径和手段保障承租人的权益。在保障体系方面，德国政府通过法规制定进行严格的租金控制，房屋租金必须以相似地段、相似房屋前三年内的租金为基准，同时规定年涨幅上限，从而保障承租人权益。在立法方面，德国法律严厉打击开发商暴利行为，还通过资产增值部分不能进行抵押贷款等方式限制投机行为。
同时，政府实施差别化的补贴政策，一方面向最低收入的家庭提供社会福利房，租金仅为市场的一半，另一方面通过提供住房补助金向低收入家庭提供货币补贴，使其可以负担房租压力。此外，政府采取差别化的税收体系。德国政府通过系统的房地产税收体系，对租金收入实际征收较低税率，对房地产交易收入征收较高税率，以鼓励租赁，抑制住房交易。
新加坡：公宅为主，私宅为辅
新加坡的住房政策目标是「居者有其屋」，新加坡住房制度是政府主导型，政府以强大的财力建设组屋，使 80% 以上的人口居住在公共组屋里。目前，新加坡已形成了以组屋为主的公共住宅和以中高档公寓、别墅为主的私人住宅构成的独特住房体系。
组屋定价机制以居民收入为基准,其中针对中低收入群体的小户型组屋优惠和补贴力度更强，其实际支付价款远低于同期转售组屋和私人住宅价格。同时，低成本土地供应为组屋低价提供了支持和保障。此外 ,新加坡政府制定了严格的组屋准入、配售、转售和惩罚机制。
日本：发展公营住宅，鼓励私人投资
日本政府在住房供应体系方面，属于非盈利法人主导型，一方面提供公营住宅，一方面鼓励私人投资，同时支持多样化住宅模式发展，促进住房体系健康发展。其中，公营住宅是指由地方政府在国家的补助下建造的、由地方住宅供给公社经营并专门出租给住房困难的低收入者的一种住宅。
从社会阶层角度划分，日本中等以上收入家庭住房的取得主要是在市场上实现的，民间的房地产公司是供应主体。中等偏下以及低收入家庭则由政府分别提供不同的资助获取住房。其中，中央政府建设省（现国土交通省）所属的住房都市整备公团（日本政府直属的国营非盈利企业，资金主要来自政府贷款）在各地设有支社，负责向中等收入家庭提供住房，地方政府的住房局则负责向低收入者、单亲家庭及有特殊困难的家庭和个人提供住房。
在需求方面，日本政府通过住宅金融公库提供低息贷款、财政政策提供补贴、税收政策进行减税优惠进行金融支持。日本的企业社会福利制度也对满足住房需求发挥着重要作用，其通过直接提供社宅和宿舍或通过「公司内贷款」制度对员工以较低的利率发放贷款，既有利于提高员工对企业的归属感和忠诚感，也有利于解决员工住房问题。
英国：公租房为核心，鼓励自有住房、私人出租住房
英国住房体系主要包括：自有住房，公共住房，私人出租住房三种住房形式，租房率约在 40% 左右。早期政府承担建设新房的主要责任，财政压力很大。目前，在公租房方面，政府一方面投资建设一部分公房，以约低于市场价格 40% 的水平出租给居民，满足低收入群体长期租赁需求与城市居民短期租赁需求。另一方面，由住房协会参与公租房建设与管理，允许住房协会购买社会住房后用于出租或者购买土地建设公租房，政府对其提供融资支持和税收优惠。
对于自有住房、私人出租住房，政府鼓励居民政府自有住房，通过提高法定租赁租金、增加租房成本等措施降低公房租赁占比；同时，政府通过税收减免与财政补贴、提供金融支持和逐步取消私人住房租赁市场的控租制度，鼓励发展私房租赁，在缓解财政压力的同时，形成多元的住房供给模式。
小结
海外住房租赁市场目前发展已较为成熟，不同国家的住房租赁市场结构各有不同，其中部分国家以公共租赁为主导，政府通过控租、补贴引导住房供求机制的建立，如英国、日本、新加坡；还有部分国家以民间租赁为主，政府通过租金补贴、控租等方式满足低收入阶层的住房需求，如美国、德国。总体来说，市场性分配和保障性分配共同作用，政府在市场机制有限的情况下引导市场，对市场机制进行补充和修正。
