文／邱霜
新的一年开始了，我也正式复工踩盘啦！你们正在关注哪个项目？希望我们关注哪个项目？都可以尽情的丢过来。我们将根据关注度，继续为大家奉上客观、真实的踩盘报告。
今天为大家奉上的是位于九江板块的万科第五城项目。
△项目鸟瞰效果图
该项目已经在1月推出过558套房源，预计3月份还将加推800余套房源，这也是该项目最后一批次的住宅产品。
相信不少读者都应该知道这个项目，2016年就已经入市，但入市以来就颇受关注，头顶多个销冠的头衔。当然原因也是显而易见的，总结来看，我认为主要有四个。
1、区域供应不足
该项目所在的地块是万科在2015年年底拿下的，其紧邻的东升板块是双流主力供应和销售的板块之一，不过此前数个热点项目已经相继售罄，目前拿得出手的项目也并不多。
2、品牌大盘
万科第五城项目占地面积400余亩，在区域内乃至整个近郊来看，其体量优势都是非常明显的。
对于关注近郊的购房者而言，大盘一定是首选，毕竟大多近郊成熟度并不高，大盘才有更多空间来打造配套，这样才能弥补周边发展的不足带来的影响。
项目除规划的居住区外，还规划了商业，商业形态包括商业步行街、农贸市场、大型商超等，可就近解决业主的日常生活所需。
此外，项目还有教育配套规划，紧邻项目二期便有小学、中学和幼儿园，均为公立属性，目前主体在建。
△项目规划商业实景图（大多主体已经完工）
3、通达性高
项目周边有4条城市主干道，分别为成新蒲快速路、星空路、双楠大道和绕城高速，分别可衔接高新南区、武侯、双流等，较高的通达性不仅为出行带来了便捷，还为项目所在的区域做好了承接这些板块外溢购房人群的基础。
而除此之外，成新蒲快速路与星空路交汇处还有地铁17号线的九江北站点规划，与项目的直线距离约800米，再加上双楠大道的地铁3号线延线的规划，未来公共出行也十分便捷。
4、产品
项目总体规划了高层和低密两种形态，产品为78—133平方米的三房单卫、三房双卫、四房双卫和四房五卫的产品，产品丰富，可以满足不同购房者的需求。
产品方面，表现中规中矩，均没有突出的缺点，符合产品的定位，对于刚需、刚改自住而言，还是相对实用的户型，且带装修。
△建面约91㎡的三房双卫户型和120㎡的四房双卫户型
仅从项目本身来看，对于预算有限，又想买品牌大盘的刚需、刚改来说，万科第五城应该是非常不错的选择，我认为，这也是该项目能够顶起这么多光环的重要原因之一。
但是对于自住而言，项目还有三个缺点和一个不确定因素希望能够引起购房者的重视。
1、区域发展滞后
项目所处的九江紧邻双流东升板块，想当年，这里也是开发商你争我抢的一块“肥肉”，这主要是基于该板块自然资源的优势、高起点的规划和产业的集中发展。
但从如今发展来看，作为政府规划的现代商贸集中发展区，除大型商业项目发展突出外，商贸项目发展并不给力，且业态繁杂，这也就让当时通过产业实现人口吸附的愿景未能得到更好的实现。
所以可以看到，近两年该板块在市场上并没有太多发声，板块后期的发展力也成为了一个问号。
2、周边待开发较多，成熟尚需时日。
项目所处的位置周边，目前除华润公园九里项目外，大多为待开发的空地和老旧平房，居住氛围低，就近的生活配套主要还是依靠项目自身规划的商业。
3、最后一期，整个项目中定位最低的一期。
这主要是从容积率和地理位置两个方面综合来看的。
容积率高
整个项目规划的容积率为3.0，但可以看到，规划的4块地中，其中两块地为高低搭配，那么剩余的两块地自然担当起了分担容积率的角色，因此该地块的实际容积率应该偏高。
地理位置较差
该地块北临观庄路、南临柑通路、西临星空路，东临规划道路，相对项目其他3宗地块来看，其临星空路主干道，该条道路为双向8车道，且直接衔接成新蒲快速路，其交通流量可想而知。
△项目沙盘图
而更重要的是，该地块南侧还有一条220千伏的高压线和污水渠，对于高压走廊与居住区的安全距离并没有较为准确的科学安全距离，但不管怎样，对于自住而言，心理影响是始终存在的。
4、不确定因素
九江板块还有个不确定因素是垃圾发电厂，这也是不少购房者最为诟病的一点，位于该项目东北面，直线距离约1.2公里。
这时肯定会有读者发出疑问，为什么会是不确定因素，这不是“显而易见”的不利因素吗？
其实早在去年11月份，我们就接到了不少购房者有关该垃圾发电站的咨询，我也在当月进行了实地走访和调查，以下是我当时拍摄的垃圾发电站图片。
△九江环保发电站外实景
但为什么最后没有成文，原因主要在于，大多人都会以距离作为测评垃圾发电站是否会形成健康影响的重要指标，但对于垃圾发电站与居住区的安全距离，并没有科学的依据，且更为重要的是，这个问题的关键并不在于距离，而是技术、配套措施、政府监管等。
这也是我最终把它列为不确定因素的重要原因所在。
购买建议
此次即将推出的为1号楼、2号楼、6号楼和10号楼，均为2梯6户的设计，其中2号楼和6号楼为2个单元的规划。
共有建面约78、91和120平方米三个户型，其中78平方米产品全部朝外，90平方米产品全部朝内，120平方米产品位于楼栋两翼。
△楼栋及周边情况示意图
10号楼临南侧高压线和污水渠，建议者慎选。
6号楼临星空路，1号楼处于星空路和观庄路交汇处，其中6号楼正当西晒，如果你计划购买78平方米的产品，不建议选择这两栋。
2号楼是我认为这批次中，位置最好的一栋，且为南北朝向，建议可以重点关注。
价格方面，1月份取得预售证的同质产品价格为11000元/平方米，带装修，预计该批次价格应该与1月份持平。
对比周边项目来看，目前仅有华润公园九里在售。价格相同，但华润公园九里面积更大，且下批次房源位置较好，邻近公园。如果你对自住要求更高，建议关注华润公园九里。
最后我还有三点想说：
1、如果你对以上不利因素及不确定因素都不能接受，那么建议直接pass。
2、如果以上你都能接受，再加上你是手头资金并不宽裕的刚需自住，可以考虑购买，毕竟近郊这样规模的品牌大盘，也不多见。
3、以上有关项目的各项经济指标来源于置业顾问及网络，具体请以开发商口径为准。
