文／东北证券
【导读】
租赁产业链延伸带来新的产业机遇
十九大报告定调「坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位」，明确了新时代房地产市场的发展要注重优化供应结构。 2017年 12月，中央经济工作会议提出「加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度」。这意味着，持续推动租赁住房改革将成为 2018年经济工作的重点，而与制度变化伴随的是经营模式的转型（尤其是长期租赁）、相关产业的发展。
国内的租赁行业迎来了蓬勃发展期，但机遇并不仅仅限于长租公寓，而是涵盖了租赁行业的全产业链，例如设计装修、附加服务、信息平台等多领域。本期我们就结合发达国家有代表性的租赁产业链模式，与大家一起探讨一下租赁产业链的新机遇与盈利点。
发达国家租赁产业链模式
海外租房平台的运营体系相对成熟，租赁平台主要包括信息发布平台、评价平台、长租公寓、短租公寓几类。总体来说，海外的租赁运营体系相对完整，不管是信息渠道系统、公寓产品，还是租后附加服务产品都相对完善，形成了完整的业务体系。目前，典型的海外长租公寓模式如下表所示：
资料来源：东北证券,wind
美国 EQR 运营模式
专注于开发、收购及高品质公寓的后续管理。公司通过收购进行扩张后，又转变策略进行地域性收缩，不断退出非核心区域，定位高端市场，美国六大核心沿海区域。 EQR 公司自 1993 年上市后，公司战略经历了多次转变，但其始终能够保持领先的市场地位，主要得益于其在融资、投资以及运营等三方面的优势：
在融资端， EQR 通过股权、债权等多种渠道低成本融资，同时，美国完善的 REITs 上市流通和税收豁免优惠制度进一步为股权融资提供基础。在投资端， EQR 根据资产回报率、市场分化等不同背景下调整运营战略；在运营端，其通过完善的信息化系统严格管控运营成本，通过多样化的增值服务获取运营增值。
美国EQR运营模式
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日本Leopalace21 运营模式
公司目前定位为「承建+代租运营商」。由于日本土地制度是土地私有制，因此，从事委托城建的建筑商也是房地产行业的重要参与者。一般情况下，委托承建的建筑商会在建设完成后与土地所有者签订长期代租合同，支付固定租金，并负责全部后续运营。这种模式相对适用于集体土地承包，其后续管理对我国长租公寓发展也有一定借鉴意义。
日本Leopalace21运营模式
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Leopalace21 在业务发展初级阶段主要从事新房建造和开发销售，之后进入「建造+租赁」协同发展，并成功转型为聚焦租赁业务的公寓运营商。在房源获取方面，公司「以建引租」，以小户型定位为主，通过「长短租结合」的租期配置策略，降低空置率，提高租金收益；在客户获取渠道方面，公司采用线上线下双渠道营销，全面覆盖团体客户和个人客户；在运营方面，公寓基础设施较为完备，房间个性化，同时提供市场化的全流程服务。
总体来说，前期承建和后期维护收入，和运营过程中通过提高出租赁获得较高的租金溢价以及获得后续的运营增值是其核心盈利点。
美国AMH 的运营模式
公司通过自有资金和资金回流的方式，获得分散房源，实现迅速的区域扩张。 AMH 目前依然处于业务发展较早阶段，其折旧费用和运营成本均高于集中式公寓。但是， AMH 公寓分布较广，可以满足不同客户对于区位、环境等多方面的要求。
美国AMH运营模式
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目前，其通过多种租赁方式、多种渠道获取客户，降低空置率，提高租金收益率。 AMH 的扩张方式适用国内多个龙头地产中介企业。在盈利方面，分散式自持公寓的核心赢利点在于租金溢价和运营增值两方面。
租赁产业链延伸带来的新机遇与盈利点
传统房屋租赁产业的流程主要包括获取房源和签约租赁两个环节，房源一般来自个人租户，住房中介作为租赁平台发布信息和协助业主和租户签约。近年来，随着人口流动的增加，存量房时代的到来，龙头住房中介的资金实力、规模逐渐变大，以及互联网的渗透，长租公寓作为租赁市场中的新兴力量迅速崛起。
长租公寓的产业流程大致分为获取房源、设计装修、营销签约、日常运营管理、后期项目退出五个基本环节。整个产业链可以分为上游物业资产，中游长租公寓运营商和服务商、下游租客三个基本环节，大数据系统作为产业链的连接环节起到重要的信息传递和收集作用。作为资金和资源双重密集型行业，长租公寓的发展需要相应的金融支持。
长租公寓全产业链条
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长租公寓全产业链条的盈利点
1. 物业资本升值或房租溢价：
对于重资产自持物业的企业而言，如果选择流动性较好、升值空间较大的区块，在项目退出时，可以获得较好的资本升值；但同时，在前期收购或者楼盘建造阶段，企业需要的资金量较大，重资产运营模式对物业所有人的资金要求较高。对于轻资产运营的企业而言，企业只需和机构或个人签订租赁合同。由于楼房改造、统一装修和运营维护均需要较高成本，因此降低空置率、控制成本端、提高租金收益率将成为租赁物业获利的最好方式。
2. 设计装修：
公寓的设计和装修可以增强公寓吸引力，强化品牌影响力，使物业租金具有一定溢价空间。随着长租公寓的发展，第三方家装需求将不断扩大，产业链中的装修、家具供应商等将从中获益。
3. 附加服务：
对于租赁市场而言，租户在房屋租赁期间将产生一系列附加需求，如租金贷款、社交娱乐、保洁、维修、搬家等，附加服务可以提高业务的附加价值，同时为相关服务供应商带来潜在发展空间。
4. 系统平台和网络信息平台：
在运营维护的过程中，完善的平台系统将提高公司运营效率，降低运营成本。整个网络平台包括，最前端的 O2O 客户渠道获取平台、前端产品设计（网签形成电子合同）、运营期间产品设计（租赁期间保修等和客户需求反馈）、后端客户数据信息搜集等。由于前期系统平台的搭建需要大量资本的投入和研发，拥有较成熟的长租公寓企业具有更大的竞争优势。相关的信息技术服务供应商、网络平台作为长租公寓运营产业链的重要一环将获利。
5. 租约证券化和租赁金融服务：
资产证券化即将长租公寓租金收益等作为底层资产发行 ABS ，从而盘活企业现金流，与此对应的房地产信托产品、房地产投资信托产品（REITs）都将获得良好的发展，而相关银行、资产管理公司、房地产基金公司将获利；此外，租金分期业务、租赁金融（如提供房贷、装修贷）业务也将蓬勃发展。
