在最近的一项调查中，美国的市长们认为，住房和负担住房的能力是他们城市中的首要问题。不只有物价高昂的沿海城市市长表达了这一担忧，全美国的不同社区都面临这一问题。根据城市理论家和经济学家们的主流观点，造成这一现象的罪魁祸首是陈旧的、过度限制性的分区和建筑规范——更不用说具有政治影响力的“不要在我后院”组织（“not in my backyard”，NIMBY）——这阻碍了新的住房建设。
然而，寻找装修承建商的平台Buildzoom的城市住房经济学家Issi Romen在近期发布的报告中提到，实际上，许多城市核心区域正在发展并且日益密集。以及，城市周边的郊区还有很多住房正在建设。Romen认为，美国真正的住房问题——也是解决方案的重要组成部分——在于上世纪巨大的郊区热潮期间建立起来的单户住宅区，自建成后几乎没有再开发新的住房建设了。
总体而言，情况看起来是这样的：城市的核心区日益拥挤，大都市周边的建筑群也快速增加，但郊区的增长却如休眠般停滞不前。正如Romem所说：
“过去，美国大都市里的几乎每一寸土地都涌现出了新的住房，但这种情况已不复存在。最近几十年来，住宅建设越来越局限于美国大都市的边缘，越来越多的内地区域趋近于休眠状态，新住宅的建设速度几乎可以被忽略。与此同时，小部分散布在大城市内的土地却承担起了越来越多的住宅需求，主要是多户住宅的大型结构。”
上世纪50、60和70年代，是被称为“杂草前沿”（历史学家肯尼斯·杰克逊所提出了这一让人回味的短语）的伟大郊区时代，郊区的发展为人们提供了向上层社会流动的可能性，以及通往更好生活的道路。但如今，这基本上被扼杀了。伴随着城市核心区日益拥挤，内陆郊区却步入休眠，这种情况很多时候让人感到不安。
[美]肯尼思·杰克逊 著 王旭 译
商务印书馆 2017年5月
下面的这些地图显示了在过去大概半个世纪的时间里大洛杉矶地区这一进程的演变情况。在地图上，浅蓝色代表新的以单户建筑为主的区域；橙色表示2-48个单元的中等密度的开发区域；红色展现了50个单元以上的大型多户建筑；深蓝色则表明几乎没有任何建筑。
洛杉矶1940-1960年的发展状况：
第一张地图展示了洛杉矶在二战后1940-1960年期间“马唐草边疆”年代前夕的城市发展情况。地图上绝大多数区域都是代表单户住宅的浅蓝色，只有少数中小型多户住宅建筑的橙色区域坐落在城市的中心。
洛杉矶1960-1980年的发展状况：
代表1960-1980年的第二张地图中依然有很多浅蓝色，这包括了“马唐草边疆”年代。可以看到，这些“马唐草”拓展到了城市郊区。市中心附近有一些红色的小斑点，橙色区域也从核心区域向外延伸。
洛杉矶2000-2016年的发展状况：
但是，在21世纪，这一格局发生了巨大变化。现在，地图上有大片的蓝色——这些地方都没有建筑。洛杉矶一半以上过去建成的区域，这十年来没有新的住房建设。虽然大多数城市理论家抱怨城市核心和城市里“不要在我后院”组织对土地使用的限制，但在洛杉矶市中心、好莱坞、西区以及圣费尔南多谷都有相当多的红色和橙色区域。没有新住房的地区倾向于笼罩大片更老、更近的郊区。从这幅地图来看，限制性的土地使用政策和“不要在我后院”主义似乎对于老郊区造成了更大影响，而不是城市内部。
洛杉矶提供了一个特别有意义的关于美国休眠郊区的例子，但它并不是独一无二的。Romem的研究表明，这一模式几乎存在于所有的大都市地区。随着时间推移，越来越多的地区成为休眠的单户住宅区，而这些居民区没有能够增加任何新的住房。
尽管如此，大城市之间依然有一些重要的差异。身处阳光地带的亚特兰大、达拉斯和凤凰城等大城市，已经展现出了以较低密度向外扩张的能力，同时其核心地区也逐渐变得更加密集。在克里夫罗、水牛城等锈带城市，外围郊区的增长较慢，市中心的聚集程度也几乎没有变化。许多房价昂贵的沿海城市（以湾区为例），由于旨在限制蔓延的政策，已经放缓了向外扩张的脚步。尽管如此，所有这些不同类型的城市都有大面积的休眠郊区。
现实情况是，大部分住房需求的满足和美国大城市地区的大部分土地，都是由相对密度较低的郊区住宅组成的，其中很大一部分基本上已经被遏制了未来的增长，落后和排外的土地使用法规对其产生巨大的限制。最终的结果是，今天的大部分增长都是通过蔓延实现的。
虽然城市的高密度可以容纳一些人——主要是富裕和受过教育的人——大部分人口和住房的增长都越来越远离郊区的外部边缘。这导致了更多的交通问题和更长的通勤时间，由此产生的社会和环境后果已经难以估计，因为这已超出了旧的郊区增长模式的范围。
但如果说美国的休眠郊区是其住房和增长问题的重要组成部分，那它们也可以成为解决方案的内容。在这些社区放宽分区规则，这将使市中心和城郊地区间的人口增长更加公平和可持续，缓解房价上涨和市中心高档化的压力，以及解决周边地区无法持续的增长问题。
“如果城市密度的禁忌能够被破坏，休眠的郊区如海洋般辽阔，”Romem写道，“即使是适度地逐步重建——一次拆除一栋独户住宅并用双层或小型公寓建筑替代——可以大量增加住房供给。”这些郊区中有很多离工作中心或主要的公交线路很近，它们是增加密度的天然选择。
有些城市可能会朝这个方向发展。几十年来被认为是不能触碰的单户住宅分区限制，最终开始被重新考虑。在加利福尼亚州，州立法委员会提出了一项法案，旨在取消在高频枢纽区域附近地区的所有单户住宅分区限制。该法案的作者之一Scott Wiener曾表示，该立法将有助于加州产生更多“缺失的中档”住宅——这些普通和复式公寓比市中心区常见的钢架高层公寓要便宜得多。马萨诸塞州也在考虑改革分区限制，这将更容易产生住房。而在全国各地，“附属住宅”——在后院或单户住宅的地下室居住——越来越受欢迎。
21世纪的大城市不仅需要密度更高的城市核心，还需要更多的分布密度——这种连续的密度能够使伦敦、东京、巴黎和纽约等全球大城市能够扩大规模，在不向外扩张的情况下容纳更多的人口。对于面向未来的城市而言，点缀着市区天际线的起重机也许只是一个开始。
（翻译：陈宛琦）
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