串标还是市场见顶:宁波热门地块竞拍只加价20元成交

“土地出让方和房地产公司,总有一方是当了‘白瓢瓜’。”

黄柯杰 2018/02/11 16:55 | 评论(1)A+
来源:界面新闻

图片来源:视觉中国

2月11日上午,浙江宁波的岁末土地竞拍大戏正在上演。

上午10点,位于宁波鄞州区下应街道的两块土地正式竞价出售。据公开资料介绍,其中1号地块位于宁波东南智慧产业园,该地块为城镇住宅用地,出让面积约47692㎡,可建面积达10.5万㎡,容积率1.0-2.2,起始总价为14.6亿,地块以13900元/㎡的起始楼面价开拍,成为宁波起拍价最高的地王。

另外一块相邻标号为5号地块,属综合体地块,有一定商业面积的配比,整体出让面积达37266平方米,可建面积达8.2万㎡,容积率1.0-2.2,起始总价为7.38亿。

随着宁波城市开发的深入,下应地块逐渐成为鄞州区楼盘的热点区域,出让的两块地紧邻省级重点中学鄞州中学、蓝青中学、蓝青小学和下应中心小学,附近亦有天宫庄园的4A景区配套,因此出让消息一出来便受到各房地产公司的青睐。

但网上竞价的过程令人大跌眼镜,根据拍卖公开信息,第一轮竞价为13900元/㎡,第二轮竞买号0005963出价13910元/㎡,第三轮竞买号00005545的竞买价13920元/㎡,喊完3轮后,无人出价。最终由持有竞买号0005545的宁波友茂置业(金茂)竞得。

相似的情况发生在5号地块,9000元/㎡起拍价,经过5轮的竞价后,以9050元/㎡价格成交。根据公开信息,竞买者是宁波本土房企荣安地产公司下属的子公司。

“我所知至少有十家房地产商有意向参与竞价,下应街道区位优势明显,大家都看好城市东南方向和东钱湖的发展前景。”宁波一位业内人士在开拍前告诉界面新闻记者。

上述人士猜测,各大房产公司将会对1号地块展开激烈争夺,他认为13900元/㎡的定价,作为起拍价有点高,但竞拍后肯定有增幅,预计会在20000元/㎡以内的价格成交。

他举例下应地块内的融创项目,融创在2016年,以12400元/㎡楼面价拿下下应地块的土地,相隔接近2年,如今宁波楼市全线高涨情况下,以13920元/㎡溢价成交,这一价格实在让人难以理解。

在确认只经过3轮竞拍以13920元/㎡的成交价格后,这位业内人士告诉界面新闻记者,这一切都违背常理了,项目有串标的嫌疑。

他分析说:“若房企认为定价过高,在出让方和房地产公司的沟通阶段应该有一些反馈,最后土地出让方定13900元/㎡价格,肯定有依据和底气。另外一方面,若经过前期沟通,出让方认为13900元/㎡是合理的出让价位,那现在只加价20元成交,这又说明什么?”

“土地出让方和房地产公司,总有一方是当了‘白瓢瓜’(傻瓜)。”他笑着说。

若串标后果很严重

界面新闻查阅获悉,本轮楼市回暖,浙江土地市场拍卖火热,但遭遇冷场也并非只有宁波出现,2017年9月,浙江杭州也曾遭遇热门区域地块遭遇冷场竞拍的场面,当时杭州余杭区出让2宗住宅用地,其中第二块出让的是余政储出[2017] 15号良渚街道古墩路北郎斗路东地块。该地块共有万科、中粮、融信、荣安、碧桂园、和昌6家单位竞拍。

因地块靠近地铁2号线良渚站,又属于梦栖小镇范围内,旁边还有中国美院分校,此外还有正在申请世界文化遗产的良渚遗址加持,杭州业内十分看好其前景。

但令人诧异的是经过2轮竞价,由77号竞买人万科以总价194270万元竞得,楼面价14603.47元/㎡,溢价率0.02%。

结果一出,有分析人士指出,这可能是杭州房地产市场进入冷静期的讯号,从此意味着市场进入精耕细作阶段。

杭州房地产业内人士告诉界面新闻记者,杭州溢价50%以上都属正常的竞拍市场,出现这样的事情自然引起有关部门的重视。“一些参与竞拍的房产公司工作人员被公安部门带走调查,很快真相大白。”这位业内人士说。

9月21日,有关部门接受《钱江晚报》采访时透露,杭州出让土地其中一块地涉嫌串通竞买,同时有关部门也警醒开发商,这种行为十分恶劣,后果会很严重。

根据《浙江省国土资源厅关于土地出让过程中恶意串标行为处理的答复意见》(浙土资厅函〔2013〕602号)规定:“对建设用地使用权出让过程中出现恶意串通等非法手段中标或者竞得的,应当依据有关法律法规规章等规定严肃处理。确定中标、竞得结果无效;对造成损失的,应当依法追究赔偿责任。”

但总有人铤而走险,据业内人士介绍,房地产公司合作或者串标拿地的现象一直存在,但至少需要两个前提,首先起拍地价不能过低,过于低的价格会有很多竞拍单位,根本无法控制局面。其次,报名单位要少,各方要绝对信任一起控盘。

“这些都是理论上的说法,杭州良渚地块参与人也认为是万无一失,但有关部门介入后,大家结局堪称狼狈。”这位业内人士说。

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