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国企遇到增长瓶颈 绿地用这三个办法应对

李一帆 2018/02/11 08:00 A
绿地的拿地成本为2500元/平米,甚至要低于碧桂园。

图片来源:视觉中国

在开发商的规模竞赛中,曾经的销售冠军绿地似乎已经被遗忘。2月7日,绿地控股董事长张玉良按照惯例在年底举办媒体见面会,回顾2017年的艰难探索。

2017年,绿地地产实现合约销售额3065亿,同比增长20%。按照第三方机构的排名,绿地房地产业务的规模已经掉出行业前五,20%的规模增长比其他龙头房企也较弱。

连张玉良也不得不承认,绿地遇到了机制瓶颈。“虽然和其他国有企业相比,我们的效益高;但是与民营企业相比,我们的机制有点弱化,效益比人家低”,张玉良告诉记者。

 从房企规模的排行榜来看,前四名中除了刚刚被深圳地铁控股的万科,其他都是民营企业。通过杠杆做大规模,通过跟投制度鼓舞职业经理人,已经成为民营企业在规模竞赛中的制度优势。

“我们只能通过协同来弥补”,张玉良说。“协同”是他总结2017年的三个关键词之一,另外两个是“创新”和“改革”。

绿地的“地产+”业务已经达到6个,分别是金融,基建,消费,科创,康养和文创。2017年,康养和科创成为了绿地的新业务。绿地成立了康养集团,瞄准养老产业中的旅居市场,已经开业6个康养酒店,并计划明年开业拜年,3年开业500店。科创方面,绿地与上海三个“985”高校都建立了合作,希望将学校的科研项目引入绿地的小镇中,作为产业支撑,而且绿地还参股了一些学校的科研项目。

基建这样的“大生意”已经成为绿地集团另一个千亿级产业板块,2017年新签约项目的总金额达到1941亿元。所以即使绿地砍掉了能源产业,在资产规模上依然没有太大的损失。而金融产业可以成立基金来为房地产输血。即使是消费业务,绿地也能借助进口商品销售和地方政府商榷,拿下物流用地。

其他所有产业的拓展都指向一个目标——帮助房产业务的效率,简而言之,拿便宜的地。

2017年,绿地以不到600亿的土地款拿了2325万建筑面积的土地,可以产生3000亿元货值。如此算来,拿地成本为2500元/平米,界面记者计算后发现,绿地的成本在龙头房企中仅仅高于恒大,甚至要低于碧桂园的3300元/平米。

除了用产业壮大房地产,绿地也启动了内部改制。在母公司层面,绿地通过改变考评机制来推动领导层改革,新的机制以效率和成本为导向,使用了一大批年轻的管理者。而在子公司层面,绿地也推动管理层持股,实现混改,调动员工的积极性。

张玉良说,2018年希望培养出培养8家以上300亿大企业,这些大公司就至少可以为公司贡献2400亿元。

绿地的整体目标,已经从做中国最大的开发商,转为成为一家万亿资产的公司。

到2017年底,绿地的资产已经达到8000亿。根据董秘王晓东的描述,绿地的现金流历史最好水平,2017年净流入516亿元,并连续7个月实现现金流为正。负债方面,绿地的有息负债余额 2700亿元,负债率虽然已经位于88%的高位,但是已经呈现下降势头。

按照绿地的规划,2018年经营收入可以达到6000亿以上,房地产贡献4000亿。结算收入按照50%增长,为3500亿,而绿地的总资产,将在2018年达到万亿级。参与东航,西安建工的混改,入股协信,都是为了实现万亿资产的目标。

张玉良说,虽然从销售规模上来看,绿地已经不是第一。但是从财务结算规模来看,“2016年是中国房地产财物结算规模第一,2017年财务结算2900亿,仍然在前列的。三大房企的财务结算规模和我们差不多,年度经营收入不会比我们多多少”。

张玉良对于房地产市场的判断素来受到关注。在媒体见面会上,他明确表明了绿地的战略“年初在三四线城市赚一波(红利)”。“我们也希望在战术上赚一波行情,在三四线城市做一批短平快的项目,贡献千亿计的(销售)规模”。他表示,绿地在一二线城市溢出效应明显的城市拿了不少地,这些地将在三季度有产出,为绿地的常规销售外贡献千亿的增量。

张玉良明确表示这会是一笔断线操作,“大部分三四线城市不可持续。 ”

2018年,绿地会继续沿着2017年的思路拿地,拿特色小镇,高铁站,重大项目和特殊产业的项目。张玉良透露,仅仅一季度就至少要拿5000到6000亩地,全年则计划拿地2.8万亩到3万亩,比2017多22000亩。年初,绿地已经在广东阳江拿下1000亩土地,在江西,山东,西安的机场和高铁站附近也在积极拿地。

虽然新业务的协同已经成为绿地的新亮点,但是张玉良明白“有所有有所不为”。比如租赁业务,绿地暂时不会大规模开展。

“在上海,楼板价一旦超过2万,做租赁就算不过账来了”,他说,“目前租赁用地仅仅面相全国资企业开放,绿地还没有资格”。所以即便北京和上海绿地还有800亿的商住项目存量因为政策的原因无法销售,但是绿地不会用来做租赁。

“租赁房起步阶段,政策还没有跟上,比如税收要不要减免,资金成本能不能保证”。

来源:界面新闻

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